[ly188]我国的房价还能上涨几年，活动结束！！

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我就当前房价问题的系列文章《中国地产界不要再自欺欺人饮鸩止渴了》、《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫?》、《现阶段房价下跌真的不是好事?》以及《购买力透支已近极限 房价由涨转跌已悄然来临》在媒体发表后，在业内外引起了很大的反响。许多读者和一些业内人士纷纷前来询问，房价拐点到底会在何时真正显现？


　　要想完全正确地预测和回答这一问题，应该说是很难的。因为经济运行中存在太多的不确定因素，而任何大的因素的改变都足以影响经济运行偏离其原有的轨道。因此，一般来说，对于房价走势诸如此类的问题，最多只能作出趋势的预测，而要想完全准确地预见到拐点显现在某个具体的时间，这是件困难的事情。


但是尽管如此，既然有这么多人那么想知道房价由涨转跌这个拐点真正显现的具体时间。我在此还是冒一下险，大胆预言一下，这个拐点可能显现的具体时间。


根据我的分析和判断——在今后半年，如果没有特别重大意外事情的发生，那么，房价由涨而跌的拐点，则很可能会在明年第二季度真正显现。这一方面是基于理论的分析，而更多的则是基于对当前房地产市场现状的判断。

延伸阅读：房地产结构开始恶化 专家分析明年将现房价拐点 房价拐点还要再等10年？

控制房价上涨对宏观经济意义重大

　　按照中央宏观调控抑止部分行业投资过热的正确部署，银监会和央行今年以来针对房地产市场已采取了一系列有效措施——


　　在去年6月13日，央行发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）基础上，今年3月份提高存款准备金率，4月份提高开发固定资产投资项目的资本金，“五一”期间暂时停贷，“五一”后对房贷提高门槛，封杀炒房团批量按揭，对投资性购房和高档别墅实行限制执行商业贷款利率和降低贷款成数， 内部对违规放贷进行清查，央行一次次发出防范风险的警告，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，10月28日晚央行宣布从10月29日起加息，……


　　我们只要仔细分析一下，其实不难看出，所有这些措施，从根本上来讲，都是在为经济软着陆做铺垫，做引导的。


近年来，中国经济一直保持着持续快速健康发展的势头。但是，不可否认的是，在这个过程中，中国经济运行也出现了一些矛盾和问题。这主要反映在两个方面：一是城乡发展不平衡问题，于是中央采取了加强农业、促进农民增收的有效措施；二是固定资产投资增长过快的问题，于是中央采取了经济、法律和一些必要的行政措施，以抑制一些行业的盲目扩张和低水平重复建设。


大家知道，本轮经济部分行业投资过热，很大程度上是由房地产引起的。虽然，这里的房地产是个大房地产的概念，也就是说，这个房地产里面既包含商品住宅的生产，也包括了非商品住宅的生产。但是，我们不能否认的是，一些城市房价的非理性上涨，不光已经给当地居民的生活带来了直接的伤害，引起了当地居民的严重不满，成为经济社会发展中诸多矛盾的交汇点，而且也已经对整个宏观经济构带来了很大的伤害，甚至已严重威胁到国家的金融安全。


延伸阅读：央行:九城市房价涨幅超10% 防范地产金融风险
试想想看，如果让这种房价高涨的势头一直保持下去。资本存在着天生的逐利性，受利益驱动的影响，其必然的结果是，一方面是大量的资金蜂拥而入房地产市场，出现所谓的“三外”抢滩房地产市场，导致房地产市场的非理性繁荣；另一方面，在房地产市场的非理性繁荣的诱导下，房地产上游关联行业的投资随时都有可能迅速反弹。而房地产上游的关联产业，大部分恰恰就是本次宏观调控所要抑制的投资过热的对象。


要知道，目前宏观调控虽然已取得了明显的成效，但是必须清醒看到，现在，宏观调控所取得的成效依然是初步的，宏观调控仍处在关键阶段。新开工项目很多，新的投资规模依然居高不下，一些地方以投资求发展的冲动和欲望依然强烈，投资再度膨胀的压力仍然存在。


　　因此，遏制止住房价的非理性上涨，不光直接关系到民生，符合广大人民群众的切身利益，同时也是本轮宏观调控的一项重大内容。由于房地产有着宏观经济风向标的说法，所以，甚至可以说，从某个角度讲，经济能不能成功实现软着陆在很大程度上取决于房价能不能成功实现软着陆。


延伸阅读：房价必然下跌的16个理由 购房者应该持币静观待机抉择
　　先前有些经济学家所称，宏观调控都是短期的，最多不会超过二年。事实证明这是完全错误的。这错估了中央继续加强和改善宏观调控的决心。


　　12月3日至5日，中央经济工作会议在北京举行。会议提出的明年经济工作六项主要任务中的第一项就是要“继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。”而所提出的明年经济工作的总体要求中，给人印象最深的一点,就是强调要以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观。会议指出,这既是经济工作必须长期坚持的重要指导思想,也是解决当前经济社会发展中诸多矛盾必须遵循的基本原则。


房地产行业内外对房价走势的真实判断

　　前些天，《经济日报》发表了一篇很好的文章《泡沫破裂会带来什么?》。在该文中，作者指出：请开发商或开发商利益同盟中人就泡沫问题发表见解，是媒体一个让人惊异的行为。几乎可以断言，凡是开发商利益集团的观点，都不值得老百姓关注，因为它肯定不客观。


　　这话也许说得绝对了点，但事实却往往如此。试想想看，又有几个开发商会在自己手中留有空置房时去宣称房地产存在泡沫？又有几个开发商会在自己手中留有空置房时去预测房价即将下跌？


揭开迷雾说真相，在本节里，让我们着重来看看一些房地产企业、中央银行、海外基金对房价走势的有关真实判断吧。


　　1、一些房地产企业


　　那么，在开发商或开发商利益同盟中人对明年房价一片喊涨之声中，一些房地产企业内心对明年房价走势的判断又是怎样的呢？其实际行动又是如何的呢？


上市企业是房地产企业中的佼佼者，他们的判断应该具有代表性和先导性。


*ST京西日前公告，将全资子公司北京市门头沟区建设开发有限公司的全部资产整体转让；北京城建将所持北京城建房地产开发有限公司49.5%的股权转让给控股股东；上海梅林转让正林房产60%的股权；云大科技近日也将云南百年置业房地产公司45%的股权全部转让；三元股份分两次将所持三元嘉铭房地产公司75%的股权全部转让给合作方，转让后公司在房地产业再无投入；……


在九十月份，陆陆续续已经有将近十多家上市公司从房地产行业中或从计划项目中退出。各家公司退出房地产行业的理由各有不同，但是，相当一部分上市公司之所以决定退出房地产行业，主要是出于减少亏损源的目的。据多家公司工作人员的介绍，这些公司之所以决定退出房地产行业是因为国家有关部门新近出台的资金、土地政策已经抬高了行业门槛，并认为对该行业的前景目前看不明白。


当然，在十多家上市公司纷纷退出房地产行业的同时，行业内的几个大型上市公司并没有随之动摇，而是一如既往地在房地产行业中继续运作，并开始出现了互相合作的趋势。（为何会出现这种“互相合作”的趋势？在下面“海外基金”这一块里，我们将对“海外基金”的行为作些简单分析；这个分析有助于理解这个“互相合作”里面所蕴含的真实意义）


　　2、中央银行


　　由于房地产行业涉及面太广，坦率地说，即便是一般专业人士，如果没有相对广博的知识和敏锐的眼光，也很难凭借自己的力量对房价走势作出分析判断的。对于大多数人来说，如果真的非常要想知道房地产的发展趋势、预测房价的涨跌走势，其实最简便有效的方法就是细心察看央行的行动。


点击进入 “加息与房价”专题
　　这不光是因为央行有着一批真正高水平的经济学家，而且更主要的是央行作为中央银行毕竟承担着“维护金融稳定”的天职。而央行的这一天职，从本质上来说，同平民百姓的利益其实是一致的。


　　那么央行的判断又是如何的呢？


　　在10月28日那个晚上，央行宣布自10月29日起开始加息时，很多人包括许多专家学者只注意到了《中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率、进一步推进利率市场化》，但是却忽略了同时发布的《中国人民银行有关负责人就上调人民币基准利率答记者问》。


　　而其实，在这个答记者问里，蕴含着极其丰富的内容，其中有一句话是最耐人寻味的——此次利率调整，个人住房公积金贷款和商业银行自营性个人住房贷款利率上调幅度小于贷款基准利率的调幅。这样做既有利于房地产业的供求平衡和健康发展，又能适当照顾贷款购房者的切身利益。


　　对房地产经济有所了解的人，不难知道，在房地产市场中，提升按揭贷款的利率，打压的是对房屋的需求；而提升一般贷款利率，打压的是房地产投资，也就是对房屋的供应。按央行的说法，按揭贷款利率上调的幅度小于贷款基准利率的调幅，有利于房地产业的供求平衡和健康发展。换言之，即对房屋需求打压力度要小于对房屋供应的打压力度，才有利于房地产业的供求平衡和健康发展。如此说来，央行对今后房地产市场供需的判断，明显是供大于求的。央行如此做法的目的，自然主要是防范房价的下跌。


　　然而，大家都知道的一个事实是，近段时间来，对房价“逢涨必警”的也是央行。这么看来，央行又是最怕房价上涨，希望房价下跌的。【央行加息究竟是想打压房价还是抬升房价？】


这是不是有点自相矛盾了呢？


其实并不矛盾。大家应该记得，今年4月25日，央行副行长吴晓灵在博鳌亚洲论坛上，曾说过这样的一段话，大意如此——中国经济需要平稳发展，但现在中国经济也确实出现了一些问题，这个不能光靠中央政府和央行的努力和调节，还需要上下共同配合，货币政策的实施效果才能更好。为了自己企业和地区的稳定发展，为了中国经济的平稳前进，大家应该配合好央行的宏观调控，防止中国经济大起大落。


　　然而，担忧房价上涨，只需发出警告。而防备房价下跌，却需实实在在的行动。由此可见，虽然许多专家学者、业内人士、政府官员尚在对房地产是否存在泡沫争论不休，但央行却早已有了自己的判断——房地产存在泡沫，房价今后要大跌；并已采取了相应的行动——本次加息对按揭贷款网开一面，力争让泡沫自己慢慢消退。


　　3、海外基金


　　提到海外基金，不能不提到摩根士丹利（限于文章篇幅，海外基金只就摩根士丹利这个典型代表作具体分析）。因为摩根士丹利亚太首席经济学家谢国忠在各种场合发出的“中国房地产存在严重泡沫，并行将破灭”的尖锐之声，实在是太刺人耳膜了。针对此种说法，我国有一个经济学家甚至指出：国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋，目的实际上是在为国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。


　　只是可惜的是，具体如何个阴谋法，这个经济学家并没有具体给出个说法。而从表面来看，事实也似乎在证明我国的这个经济学家的说法，那就是在摩根士丹利的经济学者大肆唱空的同时，摩根士丹利也正在上海、北京等地大笔地进行房地产方面的投资。

延伸阅读：大摩“阳谋”费思量 摩根士丹利言行不符 唱空同时巨资投中国楼市

　　但是，对于这种不统一的现象，摩根士丹利董事总经理兼首席经济师史蒂芬·罗奇却有着不同的说法：摩根的人不见得要有同样的立场，这是摩根企业文化造成的。又据摩根士丹利内部人士表示：摩根士丹利是一个比较庞大的投资机构，摩根士丹利的具体投资业务一向由投资管理部、直接投资部、投资银行部等直接运作；谢国忠和史蒂芬·罗奇均属于股票研究部，并不负责具体业务；摩根士丹利内部具体作业务的人，并不一定非要听从股票研究部门的意见；对摩根士丹利机构内部的人来讲，言行不一致的情况非常正常。


　　而且，在摩根士丹利所发布的报告首页，都有着这样一段“阴谋”的文字———“摩根士丹利确实并试图与研究报告中提及的公司进行交易。因此，投资者应当明白，本公司可能会遇到影响本报告客观性的利益冲突。投资者在做出自己的决策时，应当只把本报告作为一个因素加以考虑。”


　　如此看来，说摩根士丹利是“阴谋”，恐怕是有点太勉强了吧。其实，我们最多恐怕也只能说摩根士丹利有着“阳谋”吧。


>>点击进入 “地产泡沫”专题

　　那么，在“阳谋”之下，摩根士丹利对中国房地产市场的真实判断又是怎样的呢？其当前在中国大肆投资的真实意图又是如何呢？


　　要想准确回答这一问题，按照经验，我们得从其投资布局和投资结构来作探究。


　　首先，我们来看看其投资布局方面。据亚太区房地产业务副总裁盖迪介绍，目前，摩根士丹利在全球的的房地产基金有几十亿美元，主要投在欧洲、亚洲部分城市，其中亚洲的投资主要集中在日本，但也有很大一部分在中国，比如北京、上海、香港等地。


其次，我们来看看其投资结构方面。据资料，摩根士丹利在中国投资，更多的是项目的合作，如2003年7月，摩根士丹利与上海永业集团建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，第一个项目“锦天地雅苑”总投资预计9000万美元。2004年6月，摩根士丹利又与金地集团合资组建房地产开发公司。下半年，摩根士丹利在上海注资成立了上海盛融公司，其资金主要投向上海房地产项目，业务包括房地产企业的并购。随后，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”项目。


值得注意的是，摩根士丹利在中国少有房屋的购买。即便是有，如花3亿元左右购买位于北京东三环富力城·双子座的两整栋写字楼，那购买的也是“写字楼”，而非谢国忠所声称存在着巨大泡沫的“住宅楼”。


分析到此，每一位熟悉基金投资操作的人都会作出这样的推测：在亚太区地区，基于对日本房地产很可能已处于触底反弹（投资基金进入的最佳时期）的判断，摩根士丹利将在亚洲的投资主要集中到了日本。而基于对中国房地产市场进入调整期（投资基金占领市场的最佳时期）的判断，摩根士丹利来“攻城掠地”了；对于这些海外基金来说，由于有强大的资金实力作支撑，为进入中国房地产开发市场这个长远利益计，短期即便亏损一点又何况？


（当许多中小上市公司纷纷退出房地产行业的同时，我国房地产行业内的几个大型上市公司并没有随之动摇，也同此道理。）


　　正如美国特罗斯房地产投资有限公司执行董事王谦所说：“今年的宏观调控，一直就是基金的好机会，国内银根紧缩，很多好项目没有资金，基金的机会就来了。由于基金希望是股本投入，以前开发商不愿意接受这个条件，加息后企业国内融资成本增大，和基金合作的机会也就增加了。”


　　王谦懂得的这个道理，我国的一些经济学家未必懂得，但想必谢国忠所在的摩根士丹利也是会懂的。摩根士丹利如果真的存在着“阴谋”的话，那么，最大的可能，为配合他们“攻城掠地”的需要，他们仅仅只是故意将国内房地产未来形势之严峻说得过了点头而已。


　　试想想看，如果国内房地产企业并不真正感到形势的严峻，并不感到资金的紧张。那不论是从“阴谋”的角度出发，还是从“阳谋”的手段入手，谢国忠们岂不是白费唾沫和精力？！


房价拐点为何很可能在明年二季度显现？

　　我国的一些专家学者、业内人士、甚至一些政府官员之所以得出房价还要涨几倍、十几倍，一直涨上几年、几十年甚至几百年这样的结论，其最大的依据是中国正处于工业化、城市化的进程中，对住宅存在着巨大的需求。


这在房地产市场正常的情况下，自然没错。确实，我国正处于快速发展阶段，随着城市化进程的加快，势必会对城市住宅产生更大的需求。


但问题的关建是，一旦当房价脱离了社会大众实际购买力的时候，情况就发生变化了。这里最核心的问题是——我们不得不面临一个潜在的购买力能不能顺利转化为实际购买力的问题。如果潜在的购买力不能顺利转化为实际购买力，那么，不光是房地产市场的发展会停滞，中国的城市化、现代化进程也会因此而受到影响。


　　在当前，在那些房价收入比已达到甚至超过12：1的城市，通过简单的数据分析，就不难得出这样的结论——购买力透支已近极限。也就是说，这时的房地产市场其实已陷入了自住者买不起，投资者租不出的尴尬困境（详细可见本人拙作《自住者买不起投资者租不出 真的没泡沫?》一文，该文2004年11月24日首发于人民网房产城建频道，现在，全国各地许多网站和一些报刊杂志均已有转载）。此时，在这些城市的房地产市场上，一旦房价还再出现继续上涨的势头，则最大的可能是已进入了“缩量空涨阶段”。而如果此时依然呈现出供需两旺的景象，甚至库存（空置房）有所下降，则可以断定：是那些投机者在兴风作浪，在上演最后的疯狂罢了。


　　我的这一判断，现在，在杭州房地产市场应该说已得到了充分的验证。12月中旬，杭州商品房预（销）售网上操作系统已经正式开通。从当地媒体的报导中，有三点是最值得我们关注的——


　　1、“透明”透露的数字，卖的没有剩的多。


　　截至昨晚18：00的数据显示：杭州今年批准预售新房总建筑面积3795178.18M2，其中已销售面积1854237.86 M2，总计14910套；待售面积1940940.32 M2，计15742套。从所公布楼盘数据来看，目前所登记2004年获得预售证的122个（实际上有同一楼盘分期获得预售证的情况）楼盘，目前均有房源在售。其中，从上半年就开始宣称售磬的诸多楼盘，在透明售房系统中均显示有房源在售。钱江南岸四桥东侧的某楼盘上半年即宣称已经无房，不少购房者不得不托各种关系，弄到一套，就像捡到了大便宜，然而，昨天开放的透明售房系统显示，该楼盘截至昨天尚有300多套房源“可售”。而出现同样情形的在售楼盘绝不在少数。


　　2、银行被“套牢”。


　　按已售面积和均价计算，这些已销售商品房产集聚了16722759360.85元的社会财富，而如果按已经销售的均价把剩余房产销售完毕，则要集聚34227459596.62元的社会财富。由于目前购房的市民基本都是采取按揭的办法购房，这样，银行便成了房产的最大股东，以已销售房产计算，假设市民都采取首付三成的的方式按揭，那么，今年以来，各大银行仅仅为市民消化这些房源便放贷11705931552.60元，这还不包括银行为二手房市场以及在余杭、萧山、富阳、临安等地购房的放贷额度。这一数字显示，银行已经实实在在的被房地产市场套牢了，巨大的金融风险要求这个市场平稳有序的呼声渐响。


　　3、二手房全年成交1145套，其中3月份最高，成交213套，11月份最低，只有10多套。


　　大家试想一下，如果没有这套透明的售房系统，那么，杭州老百姓恐怕还会一直被蒙在鼓里，“不少购房者不得不托各种关系，弄到一套，就像捡到了大便宜”的情况很有可能还会继续一段时间。感谢杭州市政府最终将这一切坦露于公众面前。那么，杭州是如此，其他一些房价畴高的城市实际情况又是如何呢？


　　由此可见，国家建设部副部长刘志峰在12月9日国务院新闻办公室举办的房地产专题新闻发布会上所指出的“要防范房地产贷款风险”，绝非空穴来风。同时，也足以证明，银监会9月3日未雨绸缪出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》意义是何等重大！


　　在《商业银行房地产贷款风险管理指引》里有着这样明确的规定：商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。


　　这个规定，一方面，从根本上讲是对日益加剧的透支未来（即按揭购房）进行购房的行为作出了理性的限制，从而收到限制房价收入比的功效；另一方面，这也对利用银行资金进行炒房的行为，给予了严格的限制和严厉的打击，这对越演越烈的利用银行资金进行炒房的行为，起到的是釜底抽薪的作用。


　　而今年新增建设用地虽然冻结了半年，但是据国土资源部统计，由于盘活了存量土地，全国土地供应总量并没减少，而且由于不少房地产企业手里，也或多或少有着一定的土地储备量，因此，就目前而言，并不会给今明两年开发商投资开发房地产造成实质性的影响；更何况，由于房地产开发存在较长的周期，一般来说，时间至少得二年，因此，对于今明两年上市的楼盘来说，其土地的取得的时间应该是在前年和去年，今年农用地转用的冻结对今明两年楼盘的上市应该没有多大直接的影响。


　　而随着新的楼盘源源不断地投放入市，我们知道，房价在高价位上得以维持的前提是，得要有后续资金源源不断地进入。而据统计，80%以上的购房者在购房时有赖于银行的按揭贷款。然而，随着9月3日《商业银行房地产贷款风险管理指引》的施行，许多购房者，尤其是投资和投机购房者的资金也就成了无源之水难以为继了。


　　银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》这个规定，实际效果是非常明显的。最直接的表现就是房价涨幅的下跌。据统计，10月份全国商品房销售价格分类指数为102．13，比9月份下降0．53点。


　　而央行10月29日起实施的加息。虽然加息幅度很小，人们更多的是把它看成警示性的。但是，这个“警示”再加许多专家学者认为“已经进入加息通道”的预言，已经足以改变人们对于房地产市场的预期了。


　　随着预期的改变，首先，对于投资者和投机者来说，其投资、投机需求会明显受到抑制；另外，对购房自住者来说，居住需求虽然存在一定的刚性，但也会或多或少地受到一定影响。因此，加息虽然不会象《商业银行房地产贷款风险管理指引》那样引起需求的大幅下降，但加息会引起需求下跌，这应该是毫无疑问的。


而加息效应的显现，通常会有个滞后期。据经验估计，2004年10月29日首次加息的真正影响，一般来讲要到2005年第二季度才会真正显现。


因为随着人们对房地产市场预期的改变，各家商业银行出于防范房地产贷款风险的考虑，在放贷上势必会更加小心谨慎。如最近，国内一些商业银行在其加强有关信贷质量防范信贷风险的文件里，已前所未有地列入了一条——要密切关注实际成交价格低于合同价格20%以上的楼盘。


对此，不但国内银业如此，外资银行也是一样。最近《新京报》上的一篇文章《外资银行普遍认为中国房地产风险大泡沫严重》就很能说明这个事实。据报导，外资银行均认为国内房地产风险太大——花旗不放贷；渣打只对在港上市大公司放贷；东亚银行北京分行也不会因为放开人民币业务而对房地产贷款政策有所改变；韩国外换银行也明确表示，不做纯中资企业的贷款；澳大利亚新西兰银行北京分行表示，该行目前还没有推出房地产开发贷款的业务……。在本月初召开的“北京向外资银行开放人民币业务银企高层论坛”上，北京市银监局局长赖小民指出，截至今年9月底，北京共有外资金融机构驻京代表处92家，其中港资和外资银行分行总资产合计达78亿美元。外资银行人民币业务如期开放后，78亿美元能否小部分流向房地产开发，目前看来并不乐观。


因此，在房地产市场开始不景气阶段，房地产企业虽然会有意识地推迟新上市楼盘的开盘时间；但是，迫于资金链断裂的威胁，房地产企业推迟楼盘入市自然熬不长久，最后结果却往往是走向反面，到后期反而是加快楼盘的推出，以求快速回笼资金。而此时，买家却由于有了更多的选择余地，往往会更加持币待购……


这样房屋供应没有减少，甚至可能反而增加，而实际需求却趋于持续下降。因此，在一些房价偏高城市，如果没有特别重大的意外发生，在《商业银行房地产贷款风险管理指引》和央行加息共同叠加作用下，总体上绝对房价由涨转跌拐点显现的时间，最有可能是在明年第二季度。


海外游资可能会对中国房地产造成何种影响，房地产企业如何应对即将到来的行业洗牌，商业银业如何规避房地产贷款风险，这些问题，限于篇幅我在这里不作涉及和展开，将在以后另外撰文试作分析。

bangq110

个人认为中国房价迅速升热，是中国经济的必然。在此会有更多房产商的投资建房，导致供过于求，加剧了中国的经济泡沫，国家调控，在今后三年内会有回落。特别是在内地城市出现大量房产卖不出，价格还虚高。
中国人与美国人的思想不一样，美国人不买房，只租房，而中国人有钱的买两套以上。

zqb104523

据我估计，还要上涨5到10年，根据目前的市场，物价上涨是必然的，就会导致房价的持续上涨，另外国家也不能大踏步的进行干涉，如果损害房产商的利益，国家也会受更大的损失的！

极速天蝎

最近出差，经过几个城市，从大到小都有，各个地区一个普遍的观点是，现在的房价太高了，而且都是在最近几年突然间加速飚升。政府采取的一系列调控手段，最终的后果都承加到老百姓身上，反倒是越调控房价越高。
我国经济发展过热的态势已然出现，物价指数也在飞涨，老百姓日常生活中“什么什么又涨价了”的话语频繁出现，收入与支出的比重较几年前有了很大的变化。
俗话说盛极必衰、物极必反。一根弦崩得过紧了，必会断掉。房价上涨的幅度远远超过老百姓工资增长幅度，总有一天老百姓会承受不起。因此，房价回落是一种必然的趋势，这个时期不会很长，也许就在几年之内。

hyjcs

希望明天回落

banye

近期，国家的调控已经逐步显露效应。仔细观察一下就可以发现很多大中城市的房价现在是有价而无市场。观望者居多。个人觉得房价已经开始趋于稳定，不会有太大的涨幅。当然也不排除资金的流动性继续加剧，热钱继续涌入中国。也会对房价造成一定的冲击。但是最终还是要有人来接手高价房，但这又会是谁呢？
总体而言，不会有太大的涨幅。

lepion

大家讨论的很多了，我也来讲讲自己对房价上涨的前提条件
的看法。
从房地产的特点来讲，上升是它永恒的趋势。主要原因我觉得有以下4点：
1.房地产要用土地，土地资源永远是不可再生的资源，越来越少，在这种情况下，房价的上升有永恒的性质。但是并不是不可以合理地控制。
2.大的历史环境。中国目前正处于城市化加速阶段、国民经济快速增长阶段、人民收入增长的阶段。
3.供求缺口。我国住房需求和住房供给个体还没有改变，现在的总体情况还是需求大于供给。
4.目前居民储蓄存款的购买力正在持续缩水，通货膨胀率有明显的抬头趋势，使得人们更愿意投资固定资产。

lepion

大家讨论的很多了，我也来讲讲自己对房价上涨的前提条件
的看法。
从房地产的特点来讲，上升是它永恒的趋势。主要原因我觉得有以下4点：
1.房地产要用土地，土地资源永远是不可再生的资源，越来越少，在这种情况下，房价的上升有永恒的性质。但是并不是不可以合理地控制。
2.大的历史环境。中国目前正处于城市化加速阶段、国民经济快速增长阶段、人民收入增长的阶段。
3.供求缺口。我国住房需求和住房供给个体还没有改变，现在的总体情况还是需求大于供给。
4.目前居民储蓄存款的购买力正在持续缩水，通货膨胀率有明显的抬头趋势，使得人们更愿意投资固定资产。

ly188

非常感谢各位的讨论。以上各位都已PM，可能会有遗漏。

在顶楼我新上传了2007的房产报告，各位也可以借用里面的材料来分析这个问题。如果你有其他的数据报告也可以拿来引用。

我希望各位可以借用表格，数据来你的推断你的观点。这样会让你的观点更有说服力。

goodwin

好的，去看看

光棍节，节日快乐～～哈
斑竹的天使之箭任重道远呀

yangjjster

在我国财权和事权还没有进行科学的规范和官员的考核还是按GDP下，房价还会继续上涨，理由如下：
一是从1994年开始我国建立了分税制，财权大量收归中央、省级政府，而事权却大量下放到各级地方政府。造成地方各级政府财政困难，而土地收入是地方政府的重要来源。地方政府都在抬高土地价格增加收入，缓解财力不足的压力，这就房价的上涨。
二是目前国家考核干部的最重要的指标就是GDP，房地产的发展，能够拉动一个地方GDP的快速增长，这就是为什么国家出台了很多政策，但收效不大。

ipn1

宏观调控,将购房税上调,将贷款利率上调,将贷款难度上调,
这其实只是阻碍了普通消费者起码的购房权利,真正在用房产
进行商业活动的是手里拥有大笔资金的大户.

近些年,房产比过去10年的总和涨得都要多,这个和入wto以及
通货膨胀等因素造成的贫富巨大差距有着不可分割的关系

房价在未来得很长一段时间内还将持续上涨，房价至少还有50%
的上涨空间

woming1984

我觉得我国现在的房价飞速上涨跟我们国家政府的不作为有很大关系,现在上涨的观点主流是土地供不应求,而中国土地的最大供应商是我们政府 我们政府为赚取最大利润总是一点点的拍卖土地 还有国有房地产公司也参加囤积土地的活动 这等于是国家变相的抄高地皮. 现在房价越调越涨 主要的原因还是因为上涨最大的受益者是国家各地方政府,他们亡故老百姓的厉害

weilh

房价上涨是必然，因为物价上涨。人人都要住房，所以肯定有人买。但是国家参与进来就会限制大幅度的涨，因为毕竟有钱人是少数。打击故意炒作是国家应该加大力度，这样房价不会涨的那么吓人！

linnan3721

感觉最少还要两年吧，但不会太长。就拿大连来说，去年的房子买的时候是5800一平，到了今年，同一个小区，同一户型，就能卖到9800，这个增长速度有点太吓人了，而且，对现在很多人来说，有钱买房子，就肯定会长，这比什么都赚钱，但是房价如果一平到了接受不了的地步，风险自然会大，相信很多人就会退出炒房的集团吧。

wuqi02541

房价上涨的前提条件：人口数量大，但是市场供房数量却不怎么多

近几年房价上升趋势：视地区而异，总体会缓慢增长，局部地方可能出现０增长（有政策调整的原因）

市场对于房价的上升还有多大的空间：大城市可能空间不会很大，但中小城市和城镇将有很大空间

从2004年很多人就开始预测房价该跌了，到现在房价还是再往上走。就像股市两千点时就有人喊跌了。当初我也相信房价上涨空间不大，现在发现因为房价下跌符合我的愿望，所以我喜欢听，也愿意相信。我去年年底买的房，当时我还是以为我是在房价摸顶时进去的。现在已经涨了30％。

楼主让大家讨论，房价还能上涨多长时间。我现在没有什么判断，因为我的判断一直是错的。

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注意，此贴基本为转贴，但经过了修改与删节，便于大家阅读！

今年以来，在前九个月全国各地房价如脱缰的野马一般频创新高的情况下，下半年国家宏观调控政策出台的密度和力度大幅增强。受已发布的商业银行房贷新政策及预期明年实施物业税的影响，房地产市场近期表现出较为浓厚的观望气氛，关于房价涨跌的争论再次成为人们关注的焦点。

　　我国房地产宏观调控政策始于1998年的住房分配制度改革，到目前为止主要经历了三个阶段，调控重点从促进房地产业持续健康发展，到重点控制房价，再到改善住房供应结构。调控手段主要包括土地、金融、住房供应结构及税收方面的政策。从调控效果来看，房地产投资增速在06年触底后反弹；房价快速上涨的格局尚未得到有效抑制；住房供应结构有所改善，但“70/90”政策落实任重道远。目前，房地产调控领域的重磅政策主要是前期公布的商业银行房地新政策和被誉为房地产调控最后一只靴子的物业税的征收，这两项政策都有抑制房地产投机和投资需求的作用。前者主要是为了减少银行体系受房地产市场波动的风险；而后者旨在统一国内不动产保有环节的税收、提高不动产闲置与投机的成本，对调整住房结构、促进消费者理性消费和房地产市场的持续健康发展有重要意义。未来，国家对房地产市场调控将主要围绕解决低收入家庭的住房保障问题和加大普通住宅供应、促进商品房市场的健康稳定发展。

　　我们认为通过研究国外典型的房地产泡沫案例，有助于我们更好的把握中国房地产市场。从日本上世纪80年代中后期房地产泡沫看，地价畸高是其最显著的表现，而金融市场的自由化、宽松的货币政策和财政政策、以及日本政府宏观决策层的反应迟钝与判断失误是泡沫快速膨胀的主要原因。而美国上世纪90年代和近两年的房地产泡沫都从政府扩大内需、采取减税等扩张型财政政策、鼓励居民购买房产的背景下开始，在银行忽视房贷风险加快放贷规模下的刺激下膨胀，到呆坏账增加银行急速收缩信贷导致泡沫最终破灭。尽管我们无法准确预知我国本轮房地产泡沫何时破灭，但从国外泡沫产生和破裂的过程，反观国内的宏观经济环境，我们可以发现相似的的背景。一是仍处在低位的利率；二是本币面临较大升值压力。在预防我国房地产泡沫过度膨胀直至破裂的过程中，国外的历史值得我们借鉴和警醒。首先必须重视土地泡沫的产生。其次，金融自由化进程要适应国情并有效监管。再者，在引进外资的同时应积极调整产业结构。

　　我们认为，中长期支撑国内房价上涨的主要理由有三点。第一是商品房供应难以快速提高。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。严守18亿亩耕地生命线，意味着我国住宅用地紧张的局面将长期存在，进而影响商品房有效供给。第二是商品房需求仍将保持旺盛。我国宏观经济的持续高增长，城镇居民收入的大幅提升和财富积累，城市化进程的逐步推进，人口占比较大的年龄层处于置业高峰期，以及近年来高校扩招毕业生急剧增加，都构成了城市商品房旺盛的刚性需求。而我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩，通货膨胀抬头，人民币对外升值对内贬值，种种因素导致房地产投机和投资需求空前高涨。尽管在宏观调控的重压下，这部分需求有可能减缓，但是不可能完全抑制。第三是土地供不应求导致购地成本的不断上升。随着全国土地供应逐年趋紧，土地稀缺性日益突出，地价也开始持续快速上升。截至去年全国平均购地成本已达到2000年的2.4倍，年均复合增长率高达15.5%。今年以上市公司为主的开发商加大了对土地的争夺力度，各地“地王”不断刷新。我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了商品房的成本，自然也将转移到售价中去，再次推高房价。

　　今年以来，在前九个月全国各地房价如脱缰的野马一般频创新高的情况下，下半年国家宏观调控政策出台的密度和力度大幅增强。受已发布的商业银行房贷新政策及预期明年实施物业税的影响，房地产市场近期表现出较为浓厚的观望气氛，关于房价涨跌的争论再次成为人们关注的焦点。

　　2007年1月，国税总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》。明确了房地产企业土地增值税由原来的以预征为主的缴纳方式改为清算式缴纳，该通知的出台意味着拖延14年而未贯彻到位的土地增值税征缴将开始严格执行，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代。

　　有传闻称物业税将在明年部分城市正式实施，物业税的征收被称为近期房地产宏观调控政策中最后一只没有落下的靴子。

　　在严控土地出让的政策背景下，全国土地交易价格指数一直维持在高位，特别是在今年以来，火爆的房地产市场和对土地资源越来越稀缺的共识，驱使开发商加大了对土地的争夺，各地地王频现，土地交易价格飞速上涨，速度远远超越了房价的涨幅，在二季度土地交易指数即高达113.5，创下近五年的历史新高。

　　与此同时，房屋租赁价格并未随着地价、房价而急速攀升，而是保持在同比2%左右的平稳增长。

　　二、国外房地产泡沫的启示2.1国外房地产泡沫的产生和破裂现在全球许多国家房地产投资的速度已经超过了经济增长率的几倍，房价的增长速度也已远远超过了房租的涨幅，可以说存在着一定的泡沫成分。而过高的房价意味着风险，一旦破裂，对经济的影响将是全国甚至是全球性的，而经济基础和金融体系欠佳的国家尤盛。研究世界其他国家历史上出现的典型房地产泡沫，有助于我们更好的把握中国房地产市场。

　　2.1.1日本的房地产泡沫日本在1983-1990年间发生了严重的房地产泡沫。泡沫的破灭，直接导致日本经济自1991年以来进入衰退状态，造成了难以估量的损失。

　　地价畸高是日本房地产泡沫最显著的表现。1986年日本地价与物价指数之比为2512 ， 1990年涨到6812 ，短短三四年时间上涨了将近3倍。在最高峰时，日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。地价暴涨的原因：一是日本地少人多，土地以稀为贵。二是经济发展及城市化的要求对土地需求越来越大。三是政府的宏观调控不到位。对于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。地产泡沫其次表现为资产价格远远超越国民生产总值的增长，而资产价格的上涨进一步刺激了消费和投机，加上宽松的政策环境，金融市场规模得到进一步扩张，股市和楼市泡沫进一步加重。

　　日本房地产泡沫快速膨胀的主要原因有三点：

　　一是金融市场的自由化。20世纪80年代中期，日本经济处于稳定增长阶段，国内开始实施利率自由化，同时放松了对金融市场其他方面的管制。随着大企业可以通过发债来满足对资本的长期需求，日本的银行特别是中小型银行逐渐失去了一些固定的大企业客户资源；为了缓解利润减少的经营困境，它们开始将贷款目光转向风险较高的中小企业和房地产公司。

　　二是宽松的货币政策和财政政策。20世纪80年代中后期，日本政府实行的宽松货币政策被公认为是产生房地产泡沫的最主要原因。当时，日本的贸易顺差不断增加，同以美国为首的其他发达国家之间产生了激烈的贸易摩擦，本币升值压力很大。1985年“广场会议”结束后，日元兑美元急剧上升。为摆脱由于升值带来的经济衰退，日本政府提出通过扩大内需来调整经济结构的政策建议。之后的一年里，日本央行连续5次调低利率。与此同时，日本政府正式宣布扩大公共投资，由紧缩转变为积极的财政政策。趋向扩张的财政政策以及宽松的货币政策的实施，很快拉动了日本的内需，但是流动性过剩的出现同时也推动了房地产价格以及股市价格的暴涨。

　　三是日本政府宏观决策层的反应迟钝与判断失误。首先，日本政府对出现房地产泡沫缺乏警惕性，致使制定了不恰当的金融政策推动了房地产价格猛涨，而当1987年房地产泡沫急剧膨胀时，日本政府又一次反应迟钝，并没有采取任何宏观调控措施来缓解房地产市场的过热现象，并错误地认为日本经济发展形势一片大好，任凭房地产价格一路狂涨。另外，日本政府在1991年房地产泡沫破灭之后也没有及时认清其对日本中长期经济发展可能带来的严重破坏性后果。其次，日本政府当时的工作重心是摆脱由于日元升值带来的经济衰退、促进内需、稳定物价以及保持国际收支平衡，认为中长期制约日本经济的主要因素是劳动力不足、能源缺乏、储蓄率下降等问题，根本没有将房地产泡沫这一新生的关键因素考虑在内。因此当房地产价格快速上涨时，政府只注重它与其他经济发展指标之间的关系，完全忽视了房地产泡沫对整个经济，特别是金融体系的危害性。

　　而房地产泡沫最终也在猛烈的政策调控中破灭。1989-1990年日本央行连续大幅提高贴现率、严控信贷，同时出台了抑制土地市场投机的相关法规，从金融到土地双管齐下的政策调控，导致了泡沫快速破灭。

　　2.1.2美国的房地产泡沫美国在上世纪90年代同样也出现了房地产过热。1982年至1992年期间，美国政府为了刺激经济和人们消费需求，扩大内需，实行减税的财政政策，而与此同时，石油价格日渐上涨，对房地产的需求更加旺盛，这些因素综合在一起，使房地产价格急剧上扬。房地产价格上涨又使投资房地产变得有利可图，人们纷纷把钱投进房地产市场。金融机构部门也不甘示弱，纷纷进军房地产市场，增加房地产贷款，往往忽略了房地产贷款的风险。面对日益增加的呆坏账，金融机构不得不收缩信贷规模，提高信贷标准，减少房地产贷款，以至造成信用危机。银行采取的措施又给不景气的房地产市场雪上加霜，加剧房地产价格下降，泡沫随即破灭。

　　而更值得我们关注的无疑是今年来爆发的将美国房地产市场泡沫刺破的次贷风波。2001年的9.11之后，美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击，采取了放松银根的货币政策，自2001年5月至2003年6月两年间，美联储连续13次降息，将联邦基金利率从6%降至1%，创下自1958年以来的历史最低水平。美国政府利用低利率及减税政策，直接鼓励居民购房，并以建筑业来拉动整个经济的成长，从而带动了美国一波房地产大涨。在2000年-2005年间，美国很多城市的房价上涨幅度超过100%，房价与租金的比率以及房价与中等收入的比率都达到了历史的最高水平。

　　在这种情况下，很多做房屋贷款的银行、金融公司，大力借此扩张住房贷款。在激烈的竞争面前，不少金融机构不惜降低住房信贷的消费者准入标准(即“次级信用”的人大量进入)及为购房者提供零首付来吸引购房者。然后，有投行向这些银行买这些贷款，将它包成一笔债券卖给投资者。越来越多的购买力不足的居民和以升值为目的的投资(或投机)者成为了房地产市场的新进入者。

　　推动他们进入的根本原因是低利率和房地产的持续升值预期。

　　然后，从2004年6月开始，美联储在连续13次降息后，首次宣布加息，将联邦基金利率提高25个基本点至1.25%，这次加息标志着美联储新一轮的加息运动即将开始。通过近两年连续17次加息，联邦基金利率只差0.75个百分点就回复到了上一轮降息前(即2001年初)的水平。美联储这一轮连续17次加息，主要原因有二：其一，油价大幅攀升、美元持续疲软、劳动力市场及企业设备利用率偏紧等因素，直接加大了通货膨胀压力；其二，消费支出扩大，房地产市场价格上升，使人们产生了经济过热的担忧。此外，加息也是为了配合布什政府减税的减缩性财政政策的需要。

　　由于美联储持续加息，许多次级抵押贷款的借款人无法偿还每月高昂的贷款，其结果是一些房产再次投向市场。而当美国房地产价格又开始下滑，借款人无法卖出满意的价格时，借款人就简单地宣称破产，留给贷款人的是远低于贷款金额的房产。因此，贷款人只能承受贷款的损失，最终导致次级债危机爆发。同时，为了对冲风险，一些贷款人通过证券的形式将次级抵押贷款又卖给了各种基金。于是，直接或间接投资于这些基金的金融机构，都被卷进了这场危机。

　　而次贷风波全面扩散的结果，更是加剧了美国房价的普遍下跌，美国全国房地产经纪人协会日前公布，该国9月二手房销量降至504万套，为1999年来新低，同时房价中值也大跌4.2%，创近一年来最大跌幅。越来越多的迹象表明，美国次贷危机已给楼市、金融业乃至整体经济带来广泛冲击。市场普遍预计，美联储将于近期再次降息，以缓解此次危机。

　　2.2对国内房地产市场的借鉴到目前为止，我们并没有找到合理和可行的方法来提前预知我国本轮房地产泡沫何时破灭，但是通过分析国外的情况可以对研究本国市场有所借鉴。从国外房地产泡沫产生和破裂的过程，反观国内的宏观经济环境，我们可以发现相似的易于产生泡沫的背景。一是仍处在低位的利率。中国从1999年到2006年，利率长期处于历史低位。虽然央行从去年开始连续加息，但是相比快速增加的通货膨胀率，我国的实际利率仍然为负。二是本币面临较大升值压力。与当年的日本相同，目前人民币也面临较大的升值压力，特别是在现在国内进入加息周期、而美元预期连续降息，中美利差缩小的情况下，预计人民币的升值步伐将被迫加快。所不同的是目前国内还在实行资本项目下的外汇管制。

　　在预防我国房地产泡沫过度膨胀直至破裂的过程中，国外的历史值得我们借鉴和警醒。首先必须重视土地泡沫的产生。防止在经济快速发展阶段，随着土地需求的上升，对土地过度炒作。日本政府在房地产泡沫产生期间，任由土地价格上涨，而没采取相应举措，最终酿成了苦果。其次，金融自由化进程要适应国情并有效监管。从日本和美国、以及东南亚地区的历史经验可以印证，房地产泡沫的产生，与银行的融资行为分不开。由于金融和房地产业天生的紧密联系，对金融部门的有效监管显得尤为重要。缺乏监管的金融自由化，将导致信贷资金大量流入土地和房地产等虚拟经济领域，特别是大量国际投机资本流入房地产领域，最终导致泡沫的发生。不考虑本国国情的金融自由化，结果往往欲速而不达，给经济带来严重后果。再者，在引进外资的同时应积极调整产业结构。防止大量以短期和流动为主的外资进入房地产等虚拟经济部门，导致行业过热产生泡沫。同时，积极调整产业结构，实现产业升级，真正使得外资流入成为促进本国技术创新、管理创新，进而提高本国整体经济水平的重要推动力。

　　三、支持房价上涨的理由3.1商品房供应难以快速提高随着04年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，04年土地购置面积增速迅速下降，05和06年均出现负增长，04年以来新开工住房面积增速也出现明显下滑。与此同时，04年针对房地产等固定投资增速过快实施的宏观调控，也使得当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11%，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。从图8中我们可以看到，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。

　　今年以来，国内房价急速上涨，以上市公司为主的开发商更是加大了对土地的争夺力度。公开拍卖的土地成交价往往达到起拍价的两倍以上，各地“地王”不断刷新，被拍地块楼面价高于周围商品房售价的情况亦时有发生。

　　我们预计，未来全国平均地价仍将保持逐步上升的趋势，一直到本轮房地产泡沫的破裂。而高地价抬高了开发商建造商品住宅的成本，这部分自然也将转移到售价中去，再次推高房价。

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房价能涨多久？我认为是8-10年。以日本为例，日本1940年代的出生率很高，大约维持了十年左右的婴儿潮阶段。那批人到了60、70、80年代纷纷进入中年、壮年，他们有较强的储蓄能力，因而整个社会的储蓄率较高。以35-55岁作为一个区间，这个人群所占的比例在当时的日本一路上扬，与之相伴的是到了1980年代末，资产价格包括股价和地价也一路上扬。及至1990年代，当婴儿潮的人步入退休年龄时，他们的下一代无法接受如此高的价格，因此资产的价格大幅下降。这是日本走过的历程：人口结构出现拐点的时候，也就是资产价格出现拐点的时候。

再看中国的情况。解放后，尤其是朝鲜战争之后，中国维持了20年左右的高出生率，1950-1970年代中期出生的人是当前的主要储蓄者，他们既要为自己养老储蓄，也要为孩子教育储蓄。高储蓄率带来了低利率水平，在这种情况下，人们必定寻找其他保值、增值的手段：买房子、买股票，甚至买字画等等。而1970年代末的计划生育政策使得他们的下一代大多是独生子女，他们若将手中的资产传下去，一定是传给一对小夫妻，一对小夫妻不需要两套房子，多余的那一套必然要卖，这必然推动资产价格的上涨。我认为，我国人口红利在2010-2015年将达到顶峰，2015年之后主要储蓄者占比将大幅下降。如果日本的经验和教训对中国有一点启示的话，我们就不难想象，中国资产价格的变化也会出现先涨后落的情况了。

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引用第31楼ggimm7于2007-11-05 22:07发表的 :
在我国完成城市化之前，房价上涨的趋势是不会减慢的，特别是在中小城市，他们将是继各大中城市之后在消化吸收进城务工人员后的第二战场，总之就是要完成中国8亿农民至少2/3转为非农业人口。
需求的增加，随着人们财富的积累，特别是那些先富起来的人，投资不动产不失为当前中国经济情况下一种资产增殖的办法，且风险相对较低，当然也有不少的专业炒房团。
不能否认我国这几年经济的快速增长对房地产的拉动作用。
最后也要说：这几年房价地飞速增长，和一些既得利益的集团有着密切的关系，从政府到房地产开发商这一链条可以说是缺一不可。政府经营城市、高价牌买地产的行为要说和高房价没有直接关系我很难有人相信。

很认同第31楼ggimm7的观点；我们这就是这个原因，政府部门非让开发商上涨房价，不然不让开盘卖房
很让人愤怒！！！！