(转载）许小年：房价还得涨 没有最高只有更高
房价上涨的原因很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。
决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。
多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。请注意，增加的收入并不是企业和你创造的价值，而仅仅是央行印的一堆纸，经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像，用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。
货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？
再看供给方。
对短期供给影响最大的有两件事，2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。
有人说07年的宏观调控过急，力度过大，其实不然。早在05、06年，经济已有过热征兆，那时就应适当紧缩。决策层GDP挂帅，迟迟不动。到07-08年之交，眼看CPI通胀奔着两位数去了，才慌忙投下猛药，不料08下半年赶上金融危机，于是又来了个180度的大转弯。宏观调控之不靠谱，由此可见一斑。因这事并非本文主题，不在这里展开讨论。
楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘？道理和农民在歉收年囤粮完全相同——预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。
决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下，地产商忙着囤地，因为“土地将永远是稀缺资源”，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。
需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。
城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，“解铃还需系铃人”，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。
当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。
小结一下，平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，整个搞反了，不出乱子才怪呢。
预测一下，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，不大。
谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。
土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下，耕地比今天多(因城镇和工业占地少)，人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间，那时的耕地更多，人口更少，全国却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。
改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。
政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？
货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？
78家主营业务非地产的央企退出地产市场。但是别忘了，16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。
改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？
对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处。投鼠忌器。
出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。
还有什么招儿？
结论：房价还得涨，尽管不会永远涨。
日本人的地产泡沫吹了四、五年，最终还是在1989年破了。美国人的次按泡沫吹了五、六年，最终在2007年破了。
《红楼梦》中的王熙凤说过：“千里搭长棚，没有不散的宴席”。 大家想想房价为什么这么贵。贵在哪里呢。地皮太贵了吧。都政府挣了，全国各地各级政府大都靠卖地过日子。（做房子的真成本又有多少，大家可分析分析）
为牟利想尽歪招 中介撺掇房主跳涨"千元租金"
http://estate.cfi.cn/p20110426000798.html限购令“微调”曝土地财政真相
http://cfi.cn/p20110427000552.html务院督察组回京：个别地方政府不认为房价高
http://cfi.cn/p20110427000556.html
发改委对商品房实施反暴利规定(全文)
http://cfi.cn/p20110427000244.html 海南地方财政紧张呀，这个豁口开了，大概新房政也随着这届政府到期而随风飘逝了
2011，快点过吧，呵呵
人民日报发文称居民收入增加是房价上涨首要原因
http://cfi.cn/p20110429000392.html 深圳:房价太高,就别卖了南方报业新闻 时间: 2011年04月28日 来源: 南方周末 作者：王小乔
http://nf.nfdaily.cn/epaper/nfzm/content/20110428/****处理标记：时，%20字段%20%20在数据源中没有找到!%20****http://nf.nfdaily.cn/epaper/nfzm/IMAGE/20110428/C200011.jpg 2011年4月24日,深圳,南山区后海片区的蔚蓝海岸楼盘。CFP/图
跟深圳一样,中国如此多的地方政府都开始面临如何完成房价控制目标的挑战。而症结在于,如果仅仅是硬性限制商品房的市场定价,而不考虑增加保障房供应,解决通货膨胀、土地财政等诸多根本性问题,这跟掩耳盗铃有啥区别呢?
□本报记者王小乔发自北京
立下军令状之后
立了军令状,如何达成?深圳正在试图通过控制每一个楼盘的价格,来实现2011年房价上涨不超过10%的目标。4月11日,深圳市南山区和盐田区的国土房管部门先后召集了区域内的开发商来开会,会议中暗含的“限价”精神让开发商惊讶不已,当即就有人向媒体短信报料。
参加过南山区会议的一名开发商回忆,从始至终,政府人士都没有提及“限价”或“限发预售证”这些字眼,但公布了各片区均价,并且要求超过均价的项目要做出合理的解释。谁都明白,这是要开始限价了。
要想不用一次次地跑去国土房管部门作解释,已经开盘的项目,再卖的时候就要向去年看齐,因为政府会根据该项目去年卖出去房子的价格折算出一个均价,然后设定一个价格上限；还没开盘的项目,就要遵循政府分片区调研折算出片区均价,来上报预售备案价。
深圳市规划国土委承认召开了这次会议,但否认了有限价的政策。在发给南方周末记者的新闻通稿中,会议内容被描述为两大块———传达房地产市场调控政策精神、向与会企业公布了2010年各片区商品住房项目成交均价。至于限价政策,该局一名工作人员表示:“我没有听说。”沟通会后第二天,国务院房地产调控督察小组抵达深圳。根据深圳官方媒体的报道,督察小组对深圳的工作“予以肯定”。自4月上旬开始,国务院派出8个督察组,对包括京沪在内的16个省(区、市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
此前3月底,深圳立下的房价军令状是“新建商品住宅涨幅不超过10%”。要想继续得到中央的肯定,这是必须要实现的最重要的目标。一位参会开发商对“限价”表示无奈,“肯定会影响到我们,但是政府要实现房价调控目标,也只能这么做了。”这并非深圳一城一地的事。截至上月底,全国657(包括287个设区城市、370个县级市)个城市中,已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标,而在公布的房价调控目标中,大多数城市主要以GDP和人均可支配收入涨幅为参照。4月19日,兰州当地媒体也报道称,一份由相关部门拟定的实行商品房销售最高限价的意向书已经上报兰州政府部门。这份待批准的意向书的主要内容包括,根据原则上每套房子利润不高于20%的标准,对城区在售商品房实行最高限价。诸如兰州主城区城关区,其限价标准或将定在每平方米万元以内。
跟深圳、兰州一样,中国如此多的地方政府都开始面临如何完成房价控制目标的挑战。而症结在于,如果仅仅是硬性限制商品房的市场定价,而不考虑增加保障房供应,解决通货膨胀、土地财政等诸多根本性问题,这跟掩耳盗铃有啥区别呢?
新版“一房一价”
在深圳市规划国土委发来的新闻通稿末尾,还提到了根据《国家发展改革委关于发布〈商品房销售明码标价的规定〉的通知》文件精神,从2011年5月1日起,对所有商品房项目实行“明码标价、一套一标”。
不过,早在2005年,深圳市就已经开始按照“一房一价”进行预售商品房备案了。而发改委今年3月份颁布的这一旨在规范市场秩序的政策,也主要是面向全国范围的,尤其是二三线城市。因为北京、上海、杭州等一线城市也都早在2007—2010年间就分别启动了“一房一价”。此时特意提及,是画蛇添足、避重就轻还是另有深意?
事实上,深圳这套用了5年多的“一房一价”预售备案系统将有可能在今年5月初改头换面。据参会开发商透露,新的预售备案系统除了仍然要求每套房子都有自己的标价之外,还会跟成交系统挂钩。假如开发商把房子卖出了高于备案的价格,买卖合同都无法打印。
果真如此,这应该是最行之有效的贯彻“一房一价、成交价不得高于备案价格”政策的一种技术手段了。据南方周末记者了解,杭州、北京、上海等城市虽然也早已实行一房一价,但并没有明确惩罚措施或控制手段,只能依靠举报和抽查。“开发商一般也不会故意去违反这一规定。”上海佑威房地产研究中心副主任陆启麟告诉南方周末记者,“在真实定价的基础上报高10%,就预留出了将来的涨价空间,实在不行还可以重新申报。”显然,仅仅依靠“一房一价”政策,即便是借用深圳将要采取的这类技术手段,也是发挥不了“限价”作用的。所以,在沟通会上,深圳规划国土部门在宣布要上线新的预售备案系统,还宣布了各个片区的均价上限。一旦老项目在一定比例上超过了去年均价、新项目超过了今年的片区定价,最终将打不出房屋买卖合同。
各有各的招
在深圳地产业内人士看来,直接采用行政手段,恐怕是深圳市能想到的最适合自己也最有效的实现房价调控目标的办法了。2011年1月份开始的最严格限购政策,压制了住房需求,也不可避免地导致了供应量的下降。深圳历来是一线城市中在售楼盘最少的,今年4月初更是跌到了不足2万套可售期房。同一时间段里,北京尚有6万套可售期房,上海有4.7万套。“因为可售楼盘少,只要有一两个高价楼盘发售,就能拉高深圳新建商品住宅的均价。”一位不愿意具名的中介公司分析师解释,“所以深圳有条件一个一个的控制,也必须一个一个的控制。”更关键的是,限购直接带来了成交量的下降,却并没有带来价格的下跌。根据深圳市规划国土委的统计数据,2011年一季度深圳新房价格为每平方米20022元,比2010年第四季度上涨2.1%。深圳立下的房价调控目标是涨幅不超过10%。以2010年均价2万元/平方米计算,今年的整体均价不能超过2.2万元/平方米。如果继续延续一季度的态势,目标将很难实现。“我们不缺钱,虽然不一定涨价,但至少一时半会不会主动降价。”前述参会开发商对南方周末记者表示,“行政手段能确保大家都涨不了太多。”截止到目前,北京、杭州等一线城市尚未听到类似深圳的“限价”传闻。不过,南方周末记者采访的几家当地开发商都认为所在城市立下的房价军令状应该能完成。
自从2010年4月份国十条颁布、本次最严厉调控政策开始,北京上海用预售证发放来“限价”的手段就时不时地见诸媒体。比如,高端楼盘缓批预售证；或者价格不理想的就一次次打回去,直到建委认为预售备案的价格达到一个合理的水平,才发放预售证。
2011年,北京给出了“稳中有降的”房价调控目标,比其它大多数城市的“涨幅不超过10%”或“不超过GDP涨幅”都要狠。不过,北京中原地产总经理李文杰仍然认为“应该可能实现”。因为一方面北京的限购政策比其它城市都要严厉；另一方面,今年北京新推土地几乎都集中在外围。与此同时,杭州也从今年开始,将萧山余杭两个郊区纳入了全市房价统计系统。
在这么严厉的控价政策下,地产商不得不做的是尽量在自己能力范围内降低价格,比如把装修成本单独拎出来。
在万科2011年股东大会上,万科集团总裁郁亮就提出各个城市的房价控制目标没有考虑到装修房装修成本的问题,“装修房会增加一两千元的成本,我们确实也在想怎么办,但装修房的既定目标不会改变。”虽然万科的战略目标是全线装修房,但在政府控制房价的大背景下,去年万科也在广州地区推出了一个毛坯盘。
只要房地产是一个行业，并且可以买卖房屋，价格就不会降！
个人观点：要么价格继续涨，要么完全没有价格，就回到分房子的年代。其实分房子没什么不好，总不会一辈子捆在一套只有70年使用权的房产上！ 70大中城市房价八成上涨 调控高压难抑楼市躁动
http://cfi.cn/p20110519000374.html
刚需购房时代错位现象：小房子单价贵过大房子
http://cfi.cn/p20110519000339.html
5月起银行按揭再次收紧 房贷新添三道门槛
http://cfi.cn/p20110519000295.html
银监会：银行可以自主提高首套房首付比例
http://news.163.com/11/0518/02/74A7NBKN0001124J.html 因为土地资源有限，只要土地政策不变，房价很难降下来。 房地产行业是‘拉动上下游几十个产业’，是最主要的实体经济，建筑行业一线劳动力平均月薪5000元，转门负责砌砖的熟练工月收入8000很轻松。房地产安置大量农村剩余劳动力。农民工你伤不起。
房地产行业是最大的内需经济。一斤粮食几元钱，一件衣服几百元，一件奢侈品几万元，一辆汽车十几万元，但消费一套房子，就可以产生上百万的消费额。买完房子要装修，装完修要买新家电、新家具。装修工人你伤不起，国美苏宁电器促销员你伤不起，家具生产企业你伤不起。
房地产行业是实体经济，炒房业是金融业。银行不倒，财政不倒，国债不倒，炒房业倒不了。炒房的崩溃了，银行也得崩溃。银行崩溃了，政府又得印钞。你以为你不炒房，炒房的恶果就不会让你买单？你太傻了。银行职工你伤不起，房奴你伤不起，炒房客你更伤不起，
不搞房地产，政府到哪里创收？政府不创收，靠什么高薪养廉？靠什么三公消费？靠什么给军队涨工资？所以说，房地产崩溃日，土地财政结束时，就是政府加重其他税收之始。到时候纳税人和工薪族更倒霉。纳税人和工薪族你伤不起。
中国居民存款余额30万亿，而且每年还在以10%的速度递增。说明中国人不是没钱，而是钱太多了房价才涨。如果此时房价崩盘，大城市房价暴跌50%以上，由于此时的资产价格极具吸引力，将会引发大量的人口往资源集中度高的城市涌入。北京、上海等城市人口会瞬间达到5000万。饮水、卫生、教育、交通等问题大爆炸。社会环境、自然环境你伤不起。
谢国忠：房价“下跌50%”银行仍能度过风险
http://cfi.cn/p20110520000507.html时间：2011年05月20日 09:10:16 中财网5月19日消息，在今日举办的陆家嘴金融论坛上，知名学者谢国忠表示，房价年底将跌25%，三年内跌幅将达40%至50%，但房价下跌对于银行风险并不大，房价下跌50%银行仍能度过风险。
谢国忠认为，在当前房地产政策背景下，"开发商谁降价谁受益"，年底房价将下降25%，至少三年内跌幅将达到40%至50%。由于中国银行项目贷款只低于一半估值，房价即使下跌50%，银行仍能度过风险。
他强调称，房地产业并非中国经济的命根，房地产格局的改革不会给中国经济带来致命伤，当前中国的工业值、消费和基础设施都在实现增长。
今年以来，央行连续5个月上调存款准备率达2.50%，并透过公开市场操作积极回收流动性及2次上调存贷款利率。
对于未来加息的预期，谢国忠认为，年底加息还将有3到4次，但加息并没那么重要，重要的上调存款准备金率或者发央票，其核心是控制外汇储备增加，控制货币供应量，而本月或下月皆有可能上调存准。
谢国忠表示，中国未来十年都将是通胀时代，只有当目前货币供应量不超过16%的政策维持两年以上，通胀状况才能得到稳定。他强调称货币供应量一定要有所控制，否则通胀必将恶化。
另外，他还提到，中国银行属于国有机构，如若贷款发给国企或者央企后这笔钱变成坏账银行不用负责，但是，如贷款给民营企业发生坏账，惩罚将较为严重，这种制度导致民营经济发展效率速率都呈大幅度下降。
中财网
“全国第一例”住宅土地使用年限到期 青岛何去何从？
http://estate.cfi.cn/newspage.aspx?id=20110520000520&p=1 利益链太多了 中国的房地产一旦降下来 ZF也控制不了呀 国内最大包工头：一线城市明降 房产泡沫十分严重http://house.ifeng.com/renwu/detail_2011_05/22/6549423_0.shtml 降价就如同牛在飞
李新：“房产税试点成功”为何不全面推广？
http://cfi.cn/p20110525000106.html郎咸平：制造业危机推高房价
http://cfi.cn/p20110614000244.html时间：2011年06月14日 08:22:31 中财网
"房价上涨的根本原因在于中国曾引以为豪的制造业在不断衰退。"著名经济学家郎咸平日前在某财经论坛上表示，"就现状而言，中国制造业利润仍可能继续下滑。"
在郎咸平看来，中国制造业危机的形成原因有多个。"2003年，制造业利润大幅下滑的原因在于恶性竞争；但从2006年至今，中国制造业的危机由三方面造成：首先是企业，尤其是中小民营企业的税费支出不断增加；其次是连续的方向性错误，从去年至今，连续11次上调存款准备金率及4次加息，制造业企业的负担在不断增加；再次，劳动政策出现错误，导致了部分企业和员工的双输局面。"
在外部环境上，郎咸平指出，中国制造业则受到了来自美国的冲击，"美国一方面通过汇率战，要求人民币升值；另一方面，通过诸多政策控制进口原材料的价格"。数据显示，从去年至今，人民币兑美元在不断升值，最新已突破6.49美元关口；同时，铁矿石、原油、铜等原材料价格相较于2009年和2010年时不断疯涨。
"凡此种种，都导致了房地产行业正成为中国最后一个支柱行业。同时，钢铁、水泥、多晶硅、汽车等制造行业则面临着严重的产能过剩危机。"郎咸平说，"进一步说，原本从事实业的资金不得不再次流入楼市，并最终造成了现在的一派火热。"
事实上，为了压制房地产市场的"过火"，国家相关部门从去年至今一直在出台相关举措，从"国十条"到"限购令"，无不希望房地产市场回归理性。但来自中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年5月，全国100个城市住宅平均价格相较上个月上涨了0.53%，其中有76个城市环比上涨。
□ .黄.烨 .国.际.金.融.报 10年内估计问题不大。 中国房价不会跌，因为实权阶层被捆绑，中国房价不会跌，至少短期不会