购房中的注意事项讨论，省钱招数。有奖励

henry2000888

引用第19楼whiteman于2010-02-19 11:03发表的 :
建议看看北京（现在还在北京吗？以前是的）房地产律师秦兵写的书，一目了然，不用多费心思的。他的书如《88种购房陷阱与防范》、《如何签订安全的购房合同》等等。

刚刚找到一篇秦兵的报道：

秦兵：爱国有术

“在团队中我只有一项独裁，就是独裁地、专制地推动民主表决。”　　
　　★ 本刊记者/黄卫

　　著名房地产律师、设计出改写行业游戏规则的《204条商品房买卖合同》的秦兵，他的购房合同会有多少条呢？

　　答案是零。

　　秦兵至今没有买房，一家四口仍住在北京西城区一个租来的小两居里。在这个普通的旧住宅楼里，他已经住了6年了，今年又以每月1650元的价格续签了4年合同。

　　围绕着秦兵身上的矛盾还有很多。他是一个无时无刻不在谈论理想、献身精神的高调爱国者；但同时，他又悄无声息地加入了出国生二胎的名人俱乐部，如今是一个2岁的小美国公民的父亲。

　　从300户到10户

　　“204条”发表的时候，秦兵还在建国门附近的隆安律师事务所工作。

　　2003年7月底的一天，天津市和平区滨江道滨西大楼的居民薛军找到秦兵。为了修建大型商业中心，他们被强令拆迁，每平米补偿不到3000元。

　　小区居民不服。他们中有人提起，有个律师出了本什么维权的书。二楼住着个老师，家有电脑，他家孩子帮忙在网上Google出了秦兵的联系方式。从事金融工作的薛军被推为代表来见秦兵。

　　第一眼见到秦兵，薛军的印象是：典型的山东人，实诚，精明。“他挺同情我们的。”薛军说。同情归同情，但秦兵首先要解决的是收费问题。“很多人认为我已经很有钱了。一说收钱，这么大明星还收钱？”

　　秦兵列举出打这场官司要做的300件事，需耗时一两年。然后问他们，谁来做这些事？你自己愿不愿意来做？

　　一说收费就走掉了100户。秦兵继续动员，告诉他们为了拿到更多的补偿，律师费是必须的。标准是每户5000元，200户共100万元。这一来，200户又去掉了150户。

　　只剩下50户了。秦兵计算成本后确定，每户不能低于8000元。于是又少了一半。最后，300户里只剩下10户。秦兵和当时的助手毕文强以每户1万元的代理费接受了委托。

　　从300户到10户，这一谈判案例至今被秦兵认为是既不损害自己利益又最大限度维护客户利益的完美典范。

　　“选举是可以挣钱的”

　　2004年1月，10名被拆迁户在天津市一中院对和平区政府提起行政诉讼，请求法庭判决《房屋拆迁裁决书》无效。

　　律师还是那个律师，但代理合同上的公章却不是隆安的。原来，此时恰逢北京区级人大代表换届选举，秦兵大张旗鼓搞竞选，单位受到极大压力，他只能选择走人，去了另一家律师事务所。

　　9点40分，开庭时间过去10分钟之后，被告代理人、区政府法制科的正副科长才不慌不忙来到法庭。但他们一来就遇到一个下马威。

　　开庭前，秦兵已向法院申请将他们列为证人，而证人是不得旁听开庭的。他据此要求法官让对方退庭。根据诉讼法的规定，一方无理由退庭的，可以直接判另一方胜诉。

　　法官说，我们不同意。秦兵说，这是法律的规定，即使法庭也应当遵守。

　　当时还是实习律师、现为盛廷律师事务所合伙人的毕文强用“异常勇敢”来形容他亲眼目睹的这场激烈对抗。他回忆说：“秦律师一直站着讲，法官讲话的分贝也提高到属于吼的状态。”

　　这样的对抗当然不可能带来直接判胜诉，但其作用是，“法官以后就按照我们的游戏规则来走了。”

　　在庭外，秦兵尝试他一直在琢磨的维权手段：选举和罢免。“我每天都在研究新产品，如何帮弱势群体低成本、快速地维权。”

　　这样做，律师不是不承担风险的。虽然可以采取一些技术手段——比如，通过中间人而不是直接给建议——来规避，但在这件事上，“我不亲自说的话大家不相信，而且大家希望看到我亲自来做。”


　现在，秦兵日益丰富的产品线上已经包含“亲自来做”这一种。帮助竞选举区级人大代表，30万元；市级，50万；省级，100万。还可以帮助罢免人大代表，通价30万。只负责启动，目前尚有价无市。

　　“因为我只有开价，当事人才会决定，自己做还是请我做。一旦他们自己做，就是我最开心的事。还要让律师知道，选举是可以挣钱的。”

　　在秦兵的指导下，拆迁户给做出裁决的区政府发出了挂号信，要求区长作为人大代表在指定的时间与地点，接受选民的质询。

　　然而没有回复。

　　于是，在一个星期日，几名业主抬了一张桌子来到闹市区，征集签名，开始了罢免区长人大代表资格的行动。同时，他们还推出一位候选人，开展选举人大代表的活动。

　　活动的结果是各级政府开始主动跟拆迁户联系、谈判。

　　2004年7月，法院做出一审判决，除有产权的王明水外，其余9户全部败诉。2005年10月，二审败诉。

　　实际上，败诉是另一种意义上的胜诉。重新谈判的补偿方案，最少的也翻了一倍。

　　律师自己的纠纷

　　薛军、赵镇和马永珍三户不服判决，开始了向天津高院和最高院申诉的没有尽头的漫漫长路。

　　二审之后，他们和秦兵的委托关系就结束了，但还是经常去找他。秦兵和毕文强无偿帮他们写法律文书甚至开庭，赶上饭口还招待一份快餐。秦兵笑称：他们非常勇敢，在试验选举这个“新产品”上做出了突出贡献，我们就给一些附加的服务。

　　2007年下半年的一天，薛军接到秦兵短信，说是已到新的律师事务所——忆通律师事务所，地址在西客站，有事请跟他联系。

　　他不知道的是，秦兵是被律师事务所除名的，因为“做出了合伙协议上除名约定的重大的有损本事务所利益、声誉的行为”。

　　秦兵称,起因是常务合伙人和徒弟为报酬不公对簿公堂，这位合伙人认为，徒弟做了错事；秦兵认为，不管错不错他需要钱养家，何况法院都判他胜诉。毕文强向《中国新闻周刊》记者证实，他自己也被拖欠工资，但事务所财务确实遇到困境，“毕竟当家的主要是这位常务合伙人”。

　　秦兵要求查账，行使合伙人的知情权。

　　“有人想打架。我又不怕打架。”秦兵说。如果不是第3个合伙人拉开，两个大律师就能扭打到一起。

　　毕文强说，这是两个非常优秀的、对律师界都有贡献的人，在一件小事情上，做了件非常愚蠢的事情。两个人都一样的刚愎自用，以自我为中心，导致从最初求贤若渴到最后反目成仇。

　　秦兵不这样认为。他说：“我有个观点，叫快意恩仇。如果你认为它道德不好，马上就解决，宁可吵架，动手，都是值得。我不愿等我老了之后回想，我为了保全我的利益，目睹我周围的邪恶随意发生。我必须等我老了回想，当我目睹我周围的邪恶发生时，我当场就站出来了。这是让我幸福的事情。”

　　毕文强更倾向于从性格、行事方式甚至控制权之争的背景下来看待这件事，对于秦兵的“泛道德化”倾向颇不以为然，跟他发生了激烈的争吵。“这件事伤害了他对所有人的信任，有一段时间甚至包括我。”

　　但好处是，秦兵开始深刻反思中国的律师事务所的弊病。虽然合伙人制在国外也是主流，但他们有宗教约束，而在中国则面临着很高的道德风险。“两个人一合谋就能把第三个人除名。”所以中国出不了大的律师事务所。一定要搞公司制才行。

　　他的第二个反思就是：不能信任任何一个人，只能信任制度——准确地说，是民主制度。

　　“我一直在前面奔跑”

　　今年初，薛军到最高院立案庭查询时被告知，已立上案了，但至今尚无下文。

　　薛军、赵镇和马永珍至今没有住处，在亲戚家安身。和一般的“秋菊式”维权者不同，薛军心态非常平和。他说，打这场官司改变了他的思维方式，让他终身受益，甚至成败都不再那么重要。“秦律师说，推动一个事情是需要时间的。”

　　秦兵现在只是忆通律师事务所一个普通律师，但他自己的律师事务所万事俱备，只欠批准的东风。他用全新机制组织起来的“秦兵房地产律师团队”有近40人，而北京的律师事务所平均只有10个人。“在这个团队中我只有一项独裁。就是独裁地，专制地，推动民主表决。”

　　人生多次大起大落之后，秦兵现在对物质的欲望大大降低。他不认为现在住的地方有什么不妥，双人床的床架上吊着秋千，上面躺着他的太太，太太抱着大女儿，大女儿抱着小女儿，他在旁边这么一荡。“我们家跟儿童乐园似的。”他说。

　　只要不出差，秦兵每天早上都会给女儿讲故事把她讲醒，送她上学；中午去接女儿回家；晚上讲故事把她哄睡。“我每天做完这3件事，就觉得天下无难事。”

　　秦兵的朋友、业主维权明星舒可心说，秦兵不买房和去美国生孩子是给自己留后路。秦兵坦率地承认，以后说不定有什么麻烦，而且这种事对自己不是坏事，这样才能满足自己对理想的追求，老死于病床是人生最大耻辱。“我一直在前面奔跑。”秦兵说。

　　所有采访过秦兵的记者都说，他是个工作狂。“三免主义”(初等教育、普通医疗和基本养老免费)理想就像宗教一样，让每周工作100个小时的他进入一种不知疲倦不知冷暖每天高度幸福的“气功状态”，以致他能战胜恐惧。“过去有一段时间很恐惧，害怕失去荣誉，失去金钱，失去生命，失去很多东西……现在不怕了。”

　　和秦兵合作5年的毕文强预言，秦兵在某种程度上一定会被载入史册，但能走多远，取决于他能在多大程度上改变自己对合作者苛求的致命弱点。“比如要求你，5分钟之内必须做出反应，必须1周给客户打3次电话。否则就上升到职业道德的高度。”★

http://www.chinavalue.net/Media/ ... =38266&

本文看了秦兵有点忧郁，首先他在北京不置业，把孩子身份弄成美国身份，他自己其实对于房子和事业设计也有自己的忧虑，这或许就是生活吧

henry2000888

购房特例，我遇到和听过的一些事情

我前面说了便宜无好货，这里我讲两个案例：

其一某年挨着某著名金融区周边的某青年社区开盘，一开始就轰动全城，广告上面有着诱人条件，送精装修和家电（那时候送家电不是特别流行，刚刚开始），我被一个朋友拉着也去看了，他直接就付了一百元定金，然后他兴高采烈的告诉我这个盘子比周边楼盘都价格低几百到一千元，我听着就是不对，但是说不出什么来。

隔天我去见一个老朋友，他的老乡的男朋友恰好就是运作地块的项目的一个高手，我大概描述一下这件事，他一听就乐了，这块地他说他知道，这块原先是某某化工厂的一个厂房，那地污染大，我明白了。

赶紧告诉我的这个朋友，我的这个朋友不死心，直接去售楼处咨询，售楼小姐（特别漂亮）说话也特别有水平，说不错是有化工厂这回事，但是我们这边自来水是某某水厂的，不用担心，呵呵

最后我劝我这个朋友放弃这一百元算了，这就当个教训了

其二我的一个远方亲戚在某区廉价买了一幢联排别也，价格特别好（不是一般的是特别的好），全部是他喜欢的德式设计，当时没有想到为啥便宜，住了三年之后我去给他送家里做的一些美食，他告诉我这个联排别也他终于知道为啥便宜了。

这个城市有一个传统低洼区，也是窝风的地方，换句话就是工厂生活区排出的废气全往这个联排别也所在的低洼地方走，这里空气质量不是特别好，所以便宜有便宜的道理

总之，我汇报给大家一点知道的东西分享一下，我的结论就是价格因素不要占用太多考虑，一分钱一分货的道理在房产这边也一样成立，不是房产圈的我们需要考虑的不要专门在价格上面。

study3000

购房的标准：
质优价低，方便舒适，易转手；
购物，上学，就医，出行方便；绿化率，水源，环境，（厨房为应有）通风；
大小居住面积合适，使用率高（83%），光线充足（直接采光不低于10m2）；
物业资信良好。
房屋实用率的计算：
使用面积/建筑面积＝使用率
使用面积＝建筑面积－内墙外墙占用面积
分摊公用建筑面积的内容：
电梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，公共门厅，过道，值班警卫室等为整楼建筑服务的公共设施和公共用房。
不应分摊的建筑面积：
从属于人防工程的地下室；
供出租和出售的车位和专用车库；
楼外的公共休息设施或架空层。
分摊方法：
住宅楼•先求出整个房屋和共有建筑面积分摊系数，再按楼内的各套建筑面积比例分摊。
不计入商品房建筑面积的项目：
层高在2.2米以下的房屋；净高在2.05米以下的地下室和半地下室；挑沿，半圆柱，勒脚，台阶（突出屋面的部分）；无柱雨篷；建筑物内的操作平台，上料平台，安置箱罐的平台；用作外来人员通行的走道部分；房屋的天面，挑台，天面上花园，泳池；消防检修用室外爬梯；构筑物，独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池。
购买手续不全的商品房会有什么风险？（如缺销售许可证）
产权证件归属时间没保证；为取得产权另支付费用（土地出让金）；房屋被政府没收或拆除。
哪些房屋不能买？
房屋使用权不能买卖，产权有纠纷或不明确；未经合法程序批准销售的房屋；
识别房产证的真伪：
房屋产权证由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证分三种：《房屋所有权证》，《房屋共有权证》，《房屋他项权证》。内页有统一规范的填写项目；
封面红色（他项为蓝色），印有金色国徽，护照面料，内页为粉红色印钞纸；增加了防伪功能，如注册号，水印等；发证机关和印章真实。建房注册号•（是否建设部公告的全国统一编号）。发证机关•市（县）房地产管理局或市（县）人民政府套印（非手工盖印）。发证编号•与发证机关的簿册、档案记载相一致。
流水编号•封面三页，即“注意事项”页右下脚有印钞厂的印刷流水编号，统一发证机关号码是连续的
暗印•有多层水印房屋。
怎样查询所购房屋的产权状况？
要求卖方提供合法证件、产权证•指房屋所有权证和土地使用权证、身份证件•指身份证，工作证，户口簿、资格证件•指出售房屋开发的经营资格证书、其他证件•代理人的代理委托书、向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源、查验产权记录、档案文号•即•该宗交易的文件编号，可依此编号向有关方面查阅该份文件附件
登记日期•该宗交易的签订日期、成交价格、其他内容、查验房屋有无债务负担
产权漏洞：
联合建房，未缴纳土地出让金和有关税金，不允许流通；集体所有制（没有合法手续）；无证开发的房子。

怎样看地产广告？（避免广告的影响）
物业名称•以房地产管理局市场处备案为准；物业位置•以标准地图中的为准；物业价格•也许高低不同于标价；户型外观•以实际现场为准；周边环境•以实际考察为准；银行按揭•以银行名称为准；保证产权•防止空头支票（开发程序不规范，立项手续不完备）；销售资格证号•北京市外证字第×××号
名牌进口设备•何种品牌型号规格产地；附加条件•承诺如何保证

study3000

如何办理房屋产权过户登记手续？

预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；
现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；
房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。
申请所有权应提交哪些证件？

新建的房屋办理所有权登记时，须提交房屋所在地规划部门批准的建设许可证和建筑图纸（这项由开发商完成，即所讲的大产权证），之后，开发商再用大产权证为住户领取个人房屋所有权证；
购买的房屋须提交原产权证，买卖合同，完税证据。
全部产权（按市场价和成本价购买的房屋）
购买房屋要交哪些税？

交易中，契税•总价的1%；手续费•X；印花税•小于0.05%；维修基金•小于1%
申办产权，登记费•小于0.3元/m2；工本费•小于4元/本；印花税•小于5元/件。
选择现房有学问：

光线明亮，节约水电，大客厅小卧室，厨房，卫生间的设施符合自己的要求；房屋的隔热保温防雨水功能；各类管线设施，数量品种齐全，质量位置合理，房屋面积实测实量；水电暖信是否到位；
墙地面有无裂缝。
看楼质量小窍门：

倒点水看地面是否平整，卫生间是否渗水；隔墙听音，越小越好；管道设备，插座逐一试其功能；厨房水龙头与切菜案台不在同一侧；卫生间不要居中，要利于浊气散发；看施工设计资质；
多层与高层那个好？

多层分摊面积小，房屋使用率高；多层多位砖混结构，折旧年限短；多层一般作北朝南，南北通风，户型合理，易装修；多层无电梯，物业费低。
看房九大内容：

夜晚看附近噪声，照明，安全；漏水漏雨；格局布置好坏；墙角平整，有无龟裂细纹；阴阳角是否平直；
做工是否细致；看接头，封边，天花板；楼梯插座全，好用；厨房水，电，天然气管道开关；
验房四招：

质量检查是否备案；材料品牌质量是否可靠；管线水电燃气供应情况；面积核定。
低层住宅须注意事项：

环保，安全，避开交通主干道或社区大门，门窗是否有防护；防潮层返水；日照，采光，供暖。
购房需要办理哪些手续？

签订房屋转让合同；双方当事人姓名，住所；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落位置，面积，四面界限；土地宗地号；土地使用权取得的方式及年限；房地产用处及使用性质；成交价格及支付方式；交付使用时间；违约责任；过户手续；在合同签订后30日内，当事人持房地产权属证书，当事人的合法证明，转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请并申报成交价格；房地产管理部门在15日内审查并书面答复；当事人缴纳税费；核发过户单，领取权属证书

henry2000888

jhwang版主，给点鼓励吧，嘿嘿

yaoliang11

谢谢分享经验。！！可要多学学

dsz122

注意事项
期房的话要选择大一些有实力的开发商
现房的话最好找个从事房地产方面的朋友一块去现场考察，可以发现不少问题。


省钱的话就是可以和大家一起团购，人多的话说话才有分量

henry2000888

引用第26楼dsz122于2010-04-03 17:22发表的 :
注意事项
期房的话要选择大一些有实力的开发商
现房的话最好找个从事房地产方面的朋友一块去现场考察，可以发现不少问题。


.......

有实力的地产开发商也不一定，上海万科开发的好几个小区都是有各种问题，在上海报纸上面经常被爆料。

我看过的一个没有被爆料的万科开发的小区，房价比周边房子（开盘时候）高10%-20%左右（分三期开盘），可笑的是：

每栋楼每个单元为了省钱都没有配置电梯，五六层的楼业主还要自己往上爬，周边同期售卖的小区每个单元都配置电梯，物业费还比万科小区便宜，您说这个万科也是有实力的开发商了，楼盘配置还是这样，真不好说

不过万科就是有本事，能说动一个公交线的车站终点放在自己楼盘这边，确实值得佩服。

期房还是看具体条件，因为再有实力开发商也不能保证它的楼盘为了省钱外包给别的建筑队。

这个还是您说的最好和懂行的朋友一起现场踏勘，不要听开发商忽悠。

senjouye

引用第7楼dava于2010-01-19 21:20发表的 :
1、掌握适当时机，可省几千几万元
　　买房子时间选对了可以省很多钱，这是经过无数事实证明的真理。这里说的时机不是等房价下跌到最低的时候去抄底，因为没人知道什么时候是最低点。这里所说的时机是一年四季的某一段时间，和开发商卖房上市的某一时间。这个时机把握好了，可以省下几千元、几万、几十万元是可能的。
　　
　　2、一次性付款，得付款折扣
　　购房者购买房屋时，开发商一般接受的付款方式有一次性付款和按揭付款。
  3、买尾房，可省不少钱

.......

第3条可能不对啊，我4月份去看的某楼盘对比其3月份贵了300左右，而附近其他楼盘均没有涨价，原因是该楼盘已为4期，且只剩1栋楼了，说是不急着出卖，该楼盘绿化内部设施是附近所有楼盘最好的，购房者也众多，准备屯着买好价？

henry2000888

引用第28楼senjouye于2010-07-31 17:59发表的 :


第3条可能不对啊，我4月份去看的某楼盘对比其3月份贵了300左右，而附近其他楼盘均没有涨价，原因是该楼盘已为4期，且只剩1栋楼了，说是不急着出卖，该楼盘绿化内部设施是附近所有楼盘最好的，购房者也众多，准备屯着买好价？

开发商有种做古董物品的理论就是所谓每个楼盘都是独一无二的，所以给每个楼盘每个房间标出一个合适的高价理所应当，可是我就想提醒这些售楼的：

古董是成千上万同时代的物品都毁灭之后幸存下来的，生命力天然的顽强珍惜，高价有理
房产都是钢筋水泥出来的七十年质保，到时候肯定要拆迁的，所以屯着吧呵呵

acadecd

1、巧用贷款，能多贷多贷，尽量公积金，利息低，在通胀周期内，贷款越多越划算，当然前提是要有能力还；
2、很重要的一点，要根据自己实力购买或投资，房地产是个政策性很强的行业，要有能力熬过一两个寒冬；
3、如果有空置期，尽量能毛坯或者简装出租出去；
4、购房时也要考虑相关的交通、区位、配套、人文素质等等，以便二次出售；

目前觉得还是高位，投资收益有限。。

henry2000888

引用第30楼acadecd于2010-08-05 09:31发表的 :
1、巧用贷款，能多贷多贷，尽量公积金，利息低，在通胀周期内，贷款越多越划算，当然前提是要有能力还；
2、很重要的一点，要根据自己实力购买或投资，房地产是个政策性很强的行业，要有能力熬过一两个寒冬；
3、如果有空置期，尽量能毛坯或者简装出租出去；
4、购房时也要考虑相关的交通、区位、配套、人文素质等等，以便二次出售；

.......

前几天听一个税务讲座，讲课的老师对于物业税的开始征收有着自己本能的焦虑，他的意思就是物业税的开始或许就是一个极其复杂局面的开始，但是地方上对着这个很积极，土地增值税城建税等等面临拆迁等等棘手问题而且等时间太长，物业税倒是立竿见影人人有份，这样要求马上开征的声音很大，这不知是大家的福气还是负担呢？

fangeorge

有时房产商在在特定时间有特价，可能是为吸引眼球吧，这就需要时刻关注报纸里的房产信息，因为时机稍纵即逝。

前几天看见我们这儿一个比较高档的社区推出特价房，比以前的房价低三分之一，马上去看了，还真有，是一楼二楼的，因为门厅的缘故，客厅比三楼及以上的楼层小了一半，就这点小缺点，可价钱就能省１５万多，您说合不合算？当然买了，１３０多平的房子呀，省钱！

henry2000888

引用第32楼fangeorge于2010-08-09 10:45发表的 :
有时房产商在在特定时间有特价，可能是为吸引眼球吧，这就需要时刻关注报纸里的房产信息，因为时机稍纵即逝。

前几天看见我们这儿一个比较高档的社区推出特价房，比以前的房价低三分之一，马上去看了，还真有，是一楼二楼的，因为门厅的缘故，客厅比三楼及以上的楼层小了一半，就这点小缺点，可价钱就能省１５万多，您说合不合算？当然买了，１３０多平的房子呀，省钱！

我觉得这个房子省的有些问题，有些想法汇报一下，请大家指教：


我的一个朋友在某市金融CBD区买二手房，就是您这里说的这种一楼二楼的房间，房价也很便宜，买的时候很高兴，省了大概当时价格30%现在就更多了。

但是有了孩子以后，这样的房子显出问题：

第一一楼二楼这个位置比较靠近大楼的外出口，人来人往的成分复杂而且楼道这边非常不安全。

第二一楼二楼这样的高度往往人徒手都能攀爬，这个小区三层及以下都必须加装窗子的防护圈，这样看起来跟住进牢房差不多。

第三因为是大楼底层，高层的坠物啊，楼道下水管堵了这类问题往往有时候影响较大。

这个朋友后来因为小区这个底层出现过入室盗窃的问题，不得已家里请了一个住家保姆，任务就是接送小孩和看家，一直到现在，每月保姆的费用大概两千，已经有好几年了。

我的看法是：如果这个高档小区没有那种商住两用的用户，没有过多的租房客户，没有啥经营的店铺，这个房子还是可以考虑的，但是我不建议朋友考虑这些底层的房间，安全和屋子保养问题比较突出。

moumou886

《商品房销售管理办法》中明确规定，商品房现售的条件之一，是“供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期”。而预售商品房的交付使用条件是什么，则留给了购房人和房地产商通过合同去约定。2003年底开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》，将新建房屋取得“建筑工程竣工验收备案表”和“商品房面积实测技术报告书”定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件，其它交付使用的条件仍留给了购房人和房地产商约定。因此，购房人如果希望入住时就有一个好的居住环境，就一定要约定好合同第十四条，并将该条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，约定为房地产商交房条件之一。这一点非常重要。

　　●基础设施

　　基础设施包括与购房人所买房屋所在小区建设相配套的供水、供电、供热、燃气、通讯(电话和宽带)、电视系统(公共电视天线、有线电视、卫星电视)、道路、绿化等设施。

　　供水　购房人购房前应搞清自己所买房屋是属国家自来水管网供水，还是小区自备井地下水供水。属于前者，购房人应要求房地产商在合同上写明，交房时小区供水已纳入国家自来水管网；属于后者，购房人则应要求房地产商在合同上写明，交房时，地下水的使用已经过管理部门审核批准，并能出示检疫部门确认的符合饮用水标准的报告。

　　供电　购房人应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，用电已纳入城市供电网络，不使用临时施工用电和其它不符合要求的用电。双路供电的，则应让房地产商在合同上写明，房屋交付使用时具备双路供电的条件。

　　供暖　购房人购房前也应搞清自己所买房屋冬天供暖方式。市政供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区供热已纳入城市供热管网；自供暖的，应要求房地产商在合同上写明，房屋交付时，小区锅炉房已建成并已具备供热条件。

　　供气　供气是最复杂的问题，入住后“没气”，意味着吃饭、洗澡等最基本的生活要求都不能满足。但房地产商往往以煤气、天然气公司要求购房人入住基本达到70%、并且购房人装修后经他们再验收合格后才给通气为借口，仅承诺入住达到70%后通气，这种承诺显然存在太多不定因素。比如：一个项目如果房地产商仅销售出69%，是否意味着可以永远不通气？对于“精装修”房，不存在购房人再改供气管道问题，购房人完全可以理直气壮地要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时有“气”供应。对于“初装修”房，房地产商也完全可做好供气管道，禁止购房人入住后进行改动，承诺房屋交付使用时有“气”供应。如果做不到这一点，购房人至少应要求房地产商在合同上写明，房屋交付使用时，供气设施已入户并与市政网连通，在入住后多长时间内有“气”供应，并约定在通气前，由房地产商负责采取措施(例如：提供煤气罐及更换服务)，解决购房人入住后因“没气”而造成的实际生活困难。

　　通讯、电视　现在人们对生活质量的要求越来越高，能够通讯和看电视已成为最基本的要求。对房地产商承诺小区有通讯系统和电视系统的，购房人都应要求房地产商在合同上写明，一入住就能直接使用。

　　其它　还有一些项目，购房人也应要求房地产商在合同中写明具体交付使用的日期。如住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联；居住小区按照规划要求配建公交站点，开通公交线路；居住小区与公交、地铁站点距离较远的，房地产商承诺自行配备交通车辆连接公交、地铁站点。还有些房地产商承诺社区有红外线防盗系统、公共出入口电视监控系统、楼内公共区域烟感报警系统、远程查表系统等，都应在合同上写明具体交付使用的日期。

　　●公共配套

　　公共配套建筑，包括与购房人购买房屋所在小区建设相配套的停车设施、娱乐设施及教育、商业、饮食等各种公共建筑。购房人可要求房地产商在合同上写明，按照规划要求配建的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施及房地产商特别宣传的地下车库和会所，与住房同时交付使用。不能承诺的，购房人应要求房地产商承诺有可供过渡使用的公共建筑设施。

　　目前，很多建设项目滚动开发，购买前期开发房屋的购房人往往要忍受后期工程噪音和施工污染对日常生活的影响。对此，购房人应要求房地产商承诺在房屋交付使用时，做到交付房屋的周边场地清洁、道路平整，与后期开发的施工工地有明显有效的隔离设施，并保证后期开发工程施工发出的声音不超过国家对噪音控制的标准。购房人同时还应要求房地产商在合同上写明，绿地具体完成和交付使用的时间。

　　购房人在要求房地产商将上述承诺在合同第十四条“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”下的空行逐条列明的基础上，还应在“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理”的空行中，写明购房人是否可以选择退房。如不退房，是否可在使用条件达到前拒收房屋，房地产商如何支付违约金及在此期间的房屋保管责任由谁承担等，就此做出具体约定。

　　●明确费用由谁出

　　曾有购房人收房时发现室内有电话和电视天线，但插座里面却没有线，拿着合同问房地产商是怎么回事，房地产商竟说什么：“我在合同中承诺了提供电话和电视，但仅仅是提供，而没说免费提供。公共电视天线在楼顶，你要入户，先交300元入户费；电话线已做到了楼道里，你要接通先交1500元安装费。我按合同完工了，你说不能用是因为你没交钱。”这种让人气愤的事现在照样不少，只不过现在大多发生在有线电视和宽带入户问题上。更有一些房地产商让购房人入住时交煤气、天然气的管道铺设费甚至所谓的电力增容费，某些以有门禁系统为诱饵吸引购房人的房地产商，到交房时反过来要购房人买门禁卡，不然拿了钥匙也进不了楼门。门禁系统还没防小偷，先把购房人给禁在门外。这些房地产商抓住了购房人没有精力打官司的弱点，也知道购房人即使到了法院也很难说清的现状，所以在房屋交付时再额外赚购房人一笔，购房人往往只能忍气吞声。

　　为了防范再遇到这种窝心事，笔者建议购房人千万不要怕麻烦，一定让房地产商在合同第十四条上将承诺提供的设施一条一条地写清楚相关费用由谁出，要求房地产商在合同上写明入住就能使用。如果房地产商不肯写，购房人就要小心这里有鬼！

taifunny

买二手房时中介是必要的，他们和评估机构沉瀣一气，将房屋差价做小达到避税目的，这是业内公开的秘密。此外没和房东有谈判意向前千万别向中介交所谓看房定金。再有就是中介有时会让出部分佣金来促成房主和买家达成交易。
如果向开发商购房，实际上都是填写现成的格式合同，不让你多写一字，也别想划拉掉半个标点，办理按揭和银行签合同时也一样。国内开发商向来牛气冲天，爱买不买，排队买房的人多了去了，人家不在乎，不和你老百姓费唾沫星子。要买房先掏定金才让你有选房资格，入围摇号后限定5分钟在指定范围内选房，都是从香港学来的卖楼花的绝户计，手段花样层出不穷，把普通百姓玩弄于股掌之上，玩的你欲仙欲死。有些人想像和开发商讨价还价那是不现实的。

henry2000888

注意还有未来的房产税的问题：

新房产税拟国庆前后出台 京沪深渝或先试点
http://house.ifeng.com/news/yeji ... /23/2610317_0.shtml

日前，有消息人士称，房产税估计在国庆前后出台，明年元旦实施的可能性比较大。消息同时称，近期楼市回暖过快，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。

京沪深渝或先试点

1986年开始实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》目前只针对城镇经营性房屋和出租房屋征税，对个人所有非营业用的房产则免征房产税。由于开征物业税程序复杂，专家普遍认为，扩大房产税征税适用范围是比较可行的做法。

早在2003年，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六省市就开始进行物业税“空转”。2007年，税务总局和财政部又批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。今年以来，关于上海和重庆将获准开征物业税或房产税的消息满天飞。日前又有消息称，针对房产征税的试点地区可能定在京、沪、深、渝四个城市。然而至今没有开征的时间表。

一位不愿透露姓名的地产人士表示，房产税突然提上日程，很可能和最近全国楼市回暖有密切关系。具楼市“风向标”的京、沪、穗、深楼市自调控以来，日前首次集体飙升全面回暖，其成交量大幅上涨。

征税对楼市影响有限

据悉，上海的房产税试点方案上次在上报国家发改委被退回后，目前还在修改中，尚未上报。在之前上海提交的房产税试点方案中，税率初定在0.5%～0.8%，略低于经营性物业的税率。

满堂红研究部经理周峰认为，若房产税是按每年0.5%～0.8%的税率征收，实际上对楼市的负面影响很有限，如评估价是100万元的房子，每年最多缴纳8000元的房产税。

但按照过去几年的房地产市场走势，优质物业一年的升值空间起码达到20%，稍微差一些的物业，随市场大势而涨5%也是正常的，在扣除8000元的税费后，还是有足够的盈余，且多数业主不会让房子空置，用于出租所收回来的租金也足够支付房产税了。
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这个税很多朋友目前都比较关心，涉及到房产证上名字签署的问题，还有就是将来如何规避风险的问题，目前大家需要关注一下