周其仁 ：房价的确是一个政治问题

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周其仁 ：房价的确是一个政治问题



房价的确是一个政治问题



周其仁




　　本文系周其仁教授在2005年7月30日“CCER中国经济观察”第二次报告会上的演讲。由人民日报记者张保淑整理。



“政治”，按照孙中山的定义就是“众人之事”。在今天高速发展和转型中，“众人”发生巨大的分化，如果众人的利益和观念出现重大的不一致，经济问题就具有政治含义，从去年参加国企改革讨论以来，我逐步形成了这样的概念：对利益不一致怎么看有时比利益不一致本身还严重。



房价问题已有了政治含义



就房地产来说，我认为有几个问题具有政治含义，比如，泡沫、房价和收入比、房地产中开发者的暴利等等。



有关房地产泡沫学说。据我所知，泡沫这个词是没有定义的，至少学术界没有大体一致的含义，惟一知道的就是资产价格的大起大落，这个词汇是现象的描述，是一个比喻，没有任何可靠的知识来支持它，但是，这个词汇时下非常流行，政府官员、公众、媒体甚至学者都在使用它。这个词汇传达给人的是：现在没事，以后会有大事，使人们对将来充满恐惧。



那房地产泡沫到底是指什么？是指房价长了以后会狂跌吗？我不依不饶地问下去，第一、跌完以后房子难道就不在了吗？泡沫一破就没了，但是房子还在呀，那这个危险到底是什么，一定要问个清楚。第二、所谓房价大跌，会造成个人破产，会形成所谓“负资产族”，但是观察香港，许多房价大跌形成的负资产族日子过得当然不是那么舒服，但是也没有想象的那么严重。我有一些朋友就是香港的负资产族，他们照样和你一起吃饭聊天讲笑话，很正常地生活。第三、社会新闻可能会看到有人跳楼，但问题是房价不大跌，也有人跳楼，很多跳楼是综合因素的行为。第四、人们最担心的是房价大跌会造成银行呆账坏账甚至倒闭，但是，人们不是担心房产，而是担心银行，准确地说是担心那种不能审慎地审查贷款的银行。这种银行，贷款或者不贷款给房地产，经济冷也罢热也罢，都是个麻烦，这不是房地产的问题，是如何来改革银行的问题。



泡沫这个没有清楚界定的词汇在社会生活中甚至在学术领域中的滥用，如果影响到投资，影响到国民经济，将贻害无穷。我们的民众、学界、尤其政府对未来可能产生的不确定性紧张是对的，但是，从分工来看，学界应该提供更加可靠的知识基础。



“房价收入比”，就是可支配收入减去日常消费，多长时间可以买一套房。比如我们现在统计出，全国37个城市中，每家买一套房平均需要13.38年。这里面包含两层政治含义，第一、如果房价相对收入持续攀升，买房的时间就会拉长，甚至变得遥遥无期，这会在社会上产生普遍的紧张情绪。第二、“房价收入比”会影响整个城市的布局，这一点具有强烈的政治刺激性。比如有人说转瞬间，现在上海已经变得不认得了：最里面那一圈讲英文，第二圈讲外地话主要是温州话，阿拉上海人在第三圈，差不多就在高速公路附近了。生活了几十年的上海人纳闷自己怎么住来住去住到那里去了，很多上海本地人无法接受这个变化，内心充满高度紧张和不安。



实际上很多国际性的大都市如纽约曼哈顿，本土居民比例就是很低的，但是中国的一些城市在短短的5年10年就出现这样的巨变，超出了社会承受能力。越是开放，房价越是攀升，这种情况越严重，因为现在很多购买力不是来自本土，“房价收入比”到底是房价与谁的收入比，本地居民的还是外来人口的？我们享受开放的好处，但开放的代价如果一下子太大会产生很大社会问题。



本来房地产业就是利润很高的行业，媒体又在迎合加深读者对该行业高利润的评价，在社会上推波助澜，报道说房地产行业资本回报率高达70%等，富豪排行榜中房地产开发商比例很高，个别开发商还发表诸如“就是给富人盖房”这样极富刺激性的言论，导致社会对房地产开发商阶层的集体不良情绪。要化解这样的情绪就要分析合法利润和暴利的关系。在我看来利润合法与否是第一位的，如果是合法的暴利就说明国民经济中有一个需求没有得到满足，先去满足就可以有暴利，市场就是用这个暴利来调控经济。



从根本上说，如何科学解释房价不断攀升，而且局部地区上升势头那么猛呢？在我看来很简单：市场上有购买力表达的需求没有得到满足。但仔细分析，很多都不是本土而是外来需求，现在，上海外籍人士的驾照3万，常住的台湾人40万，今后5年到10年规划中会有100万到200万常住外籍人口。此外还有国内跨地区的外来需求。这是中国历史上空前的现象，这些都要在住房上表现出来。问题不只在于这些外来需求的巨大变化，还在于这些巨大变化在中国很短的时间内发生了。



从供给上看，一方面是融资，因为中国是统一的银行，一个指令下去，同时开放资金或者同时收缩银根，不是独立的银行个体对市场商业风险不同的估计；就贷款来说周期虽不同，有过度问题也有不足问题。第二是供地不足，去年半年不批地，房价涨一些，在我看来，应属正常。土地供应为什么会影响房价？因为需求线是斜的，有高中低位需求，要靠供给的竞争去满足这条线，如果土地供应少，地价过贵，先满足的一定是住房的高端需求，什么法律也不能改变这个经济规律，政府如果行政干预是可以的，但前提是政府要买单。因此土地供应量少的时候，市场上能成交的就是高端住房的需求，从这个角度讲，供地不足当然推高房价。



今天的房地产就是昨天的副食品



历史上我们的很多副食品包括菜、粮、猪肉、烟叶都曾高度政治化，原因就在于这是众人之事。1980年代的江西生猪保卫战就是一个典型的例子，率先开放的广东本地生猪严重短缺，于是到邻省江西高价收购生猪，导致江西省本地猪肉价格猛升，但没有开放的江西人们收入水平远远赶不上广东，本地无法承受奇高的肉价，南昌市民怨声载道，江西省不得已动用大批警力封锁与广东的边界，禁止生猪出境，而司机、卖肉的、买卖猪的都设法冲破封锁线，甚至酿成枪击事件。这些问题发生的时候，政治人物不会听经济学家的，政治家有自己的约束，他们必须在给定的时间内解决问题。尼克松总统曾经下令冻结油价，他的经济顾问经济学家弗里德曼只好辞职。



当收入差别表现为对某些商品购买能力差别的时候，经济问题就具有某些政治性质，这种差别越大政治问题越严重，当这个差别达到一定程度，达到在一个相当长的时间内，一些人买得起一些人买不起，这个问题的政治性就变得非常严重了。



历史上曾具高度政治含义的猪、粮、菜现在都失去了政治性，从中我们可以得出一条经验：当用政治手段或者非价格手段来处理政治压力的时候，一定要让市场供求机制有一定的时间和空间起作用。短期内用各种手段，封锁边境、加点补贴、多做思想政治工作都是对的，但是同时要让供给对需求做出反应，等到供给量上来了，问题才能从根本上解决。昨天的菜、猪、粮就是今天的房，当然房的问题比上述商品重要得多，其政治性也大得多。



当采取短期政策、非经济手段的时候要注意其长期影响。如“大干经济适用房、广建廉租房”这样的政策出发点很好，但是，在现实中可能产生很大扭曲，政府非市场规律的调价会产生很多不良后果，结果可能会事与愿违。另外，还要增加中国税制的严肃性，对待房地产市场，政府不能说加税就加税，税收要有个总量，加税的同时要削减其他税收，否则就会出现政府服务的价格——税收增长大大高于GDP增长速度的状况，影响社会各界的心理预期，对经济发展不利。



有些人主张房地产事关国计民生，不能完全市场化，我要问的是现在的房地产是不是一个自由的市场？表面上看，建筑、劳动力都是开放的，但是有两个很大的问题：金融和供地系统。目前还是一个国家金融为主的金融服务体系，还是政府供地合法的供地体系。事实上存在农地直接入市的“南海模式”和“昆山模式”，但是在现行的土地法和宪法上都没有可靠的法律地位，交易费用很高。因此在这个环节上可以做很大的文章，如果允许农地无论是集体的还是包产到户的都可以直接入市交易与政府卖地有什么区别呢？经验证明独家供地的市场不能对分散的价格信号做反应，而私人对市场信号的反映方式是不同的，如果房价带动地价，那么供地就会增加来满足平抑房价，这样就会使房地产需求的斜线各个价位都能够得到满足。


广东省新近出台的《集体建设用地使用权流转管理办法（草案）》于今年10月1日起开始实施，允许农村集体建设用地直接进入市场，出让、出租、转让使用权，但是不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。显然没有真正实现同地同权，不过即便如此，广东省的做法也是值得高度评价的，为满足土地供给各个需求层次做出了贡献，通过地方立法积累经验以便推进统一的土地市场的建立。