房产泡沫进逼经济全局 发改委专家直指四主因

最新一期《瞭望》周刊刊登国家发改委宏观院研究员王小广的文章称，造成房地产日益泡沫化的原因相当复杂，既有制度性的，又有发展理念和模式偏差层面的，既有政府方面的，更有房地产商和投机者“操纵市场、恶意炒作”方面的。
　　王小广在文中写到，他曾在2002年底作出“中国房地产已经出现真实泡沫”的判断，从目前情况看，房地产“泡沫”正处于自我强化阶段，一些地方房地产泡沫越吹越大。由此发展下去，中国经济将可能会为此付出改革开放以来最沉重的“代价”。
　　文章分析指出，体制方面的原因主要体现在地方政府支持经济发展的机制上。此轮投资过热与以前一样，政府存在过度的投资冲动。这种冲动有其合理性，地方政府促进发展的积极性要保护，问题出在用什么机制或方式来加快地方经济的发展。文章称，主要问题出在城市发展的经营城市上，地方政府把房地产作为公共投资资金筹集的“聚宝盆”。还有一个体制性原因，就是我们没有设计出一套有效的制度来防止房地产泡沫。
　　此外，一种带有“催眠性”的错误理念，推动房地产向泡沫化发展。此次房地产持续过热的一个主要因素就在于给不动产赋予了过多的投资属性，引发房价过度上涨，房地产业虚热。房地产是高档耐用消费品，1997年以来国家将其作为新增长点培育，主要是刺激住房的大众化需求，而这被不少地方政府和贪婪的房地产商们解读为房地产的大众投资。这是理念性的错误，也是“操纵市场、恶意炒作”的一种手段。一些地方外地人或投资性买房高达30%，这一现象本身就说明存在明显的泡沫。
　　另外，房地产商及一些专家有意曲解或乱用统计数据，存在明显的误导消费者预期的倾向。文章称，目前的房价数据不能反映房价的增长水平，用销售额除以销售面积得到的房价不是真正统计意义的可用数据，因为我们的城市面积年年在不断地扩张，许多新房子建在郊外，用这样的方法计算的房价明显低估了房价的上涨水平。另外还有，由于统计上的问题，销售面积在10月之前一般都是大于竣工面积，只是到年底的最后两个月则出现明显的销售面积小于竣工面积，最后形成全年的库存，但我们的一些房地产专家和房地产商借此认为销售面积一直是大于竣工面积，由此得出销售特别旺，结果住房积压现象被他们掩盖了。目前的房地产统计数据确实存在比较明显的缺陷，而这又往往被标有“房地产专家”的房地产商们利用，有的学者认为房地产商在操纵数据，我认为这倒没有，但乱读数据，倒是相当普遍的。
　　文章还写到，政策上也存在一定原因。一是前些年土地政策太宽松，土地价格过于低廉使城市面积盲目扩张，使房地产项目和开发区发展在获得土地上得到了地方政府的过度刺激。二是房地产消费信贷风险控制意识弱、能力低。如采取零首付的政策，对贷款者的偿债能力审查过松等。三是许多地方采取过度宽松或明显带有很强投机性的售房政策，如允许期房转让。