合作建房南五环项目的测算

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  合作建房，有利必有弊，想成本价得到住房，光指望发起人给力，是肯定不够的。天上不会掉馅饼，监督缺失无好人，合作建房的前提是合作，这是无法回避的现实。



http://house.ifeng.com/news/detail_2012_10/30/18656467_0.shtml

北京个人合作建房600人参与 办理房产证面临困难【京华时报】



赵智强合作建房召开发布会，准备大张旗鼓的买地了，目标是南五环外，即将挂牌的一块住宅用地。听话听音，两件事不得不说，一是人没还凑够，所以不得不通过公开宣传，招募更多的参与者，二是宣传不好做，周边房价每平米16000元，合理的合作建房得房成本，应该比商品房便宜25%到35%，也就是每平米10400元到12000元之间，但对于合作建房的参与者来说，很多人并不见得愿意接受这个计算结果。如果某些“声音”再进来一搅合，说什么每平米10800元还不够便宜之类的怪话，老赵就很难做了……



为了支持赵智强的合作建房，帮赵智强一把，我特意写了这篇文章，希望参加赵智强合作建房的朋友们，都能了解合作建房的有关数据，也顺便给你们一些理性的建议，希望赵智强合作建房能凑够人，买到地，建成房。



保守估计，想在大兴买到地，赵智强要凑够2.7亿（准建面积36000平米，每平米7500元），按照户均100平米，出资75万计算，得凑360户。按照户均80平米，出资60万计算，得凑450户。无论如何，没有足够强大的实力，都很难买到地皮。



对于合作建房的意向参与者来说，当然是越便宜越好，但如果脱离现实，无视成本和竞争，盲目追求越便宜越好，必然竹篮打水，一无所得。我必须承认，在组织方面，我比赵智强和孙智群都逊色很多，因为我说话太直，喜欢清澈透明，对于那些一味追求便宜，不想要什么合作，只想把责任和工作推给发起人的声音，很不够包容。



赵智强敢去举牌，值得钦佩，但我希望大家心里有数，不举到楼面地价7500元每平米，是不可能拿到大兴南五环外的地皮的，就算举到了，能不能买到地皮，也很难说。



如果赵智强能楼面地价7500元每平米买到土地，其成本构成暂估如下：

土地成本：27810万元，7725元每平米（含3%契税），63%

建房成本：9000万元，2500元每平米，20%，

营销成本：3456万元，960元每平米，8%

税费成本：3960万元，1100元每平米，9%

成本合计：44226万元，12285元每平米，100%（按地上准建面积36000平米暂估）



承诺把成本控制在这个程度，已经是赵智强或者任何一个团队，能做到的极限。当然，考虑到可以出售部分底商和车位来降低每户的实际得房成本，比如，3600平米底商，冲抵7200万元成本，200个车位，冲抵2000万元成本，那么，每平米可以承诺的得房成本，是10810元每平米。



我建议大家至少要接受这个预算，再去报名赵智强的合作建房，并参加他的南五环合作建房项目。当然，这样一来，80平米2居，只需要拿出86.48万，100平米3居，只需要108.1万，每平米比买房便宜5190元。



虽然赵智强可以参照我们尝试过，证明确实可行的，向机构借款，或股东借款的形式，募集一部分资金，降低参与者的门槛，但每平米6000元，80平米48万，100平米60万，应该已经是不能再低的准入标准。与80平米商品房，总价128万，首付4成51.2万的买房门槛相比，合作建房优势不太明显。



在此，提醒大家一下，买不到地的可能性，是一种客观存在，每次买地，各种相关的评估成本，工作成本，都是很可观的，保守估计，凑几百人一起，买一次地，需要的组织成本通常在10万元左右，希望大家理智的接受任何结果，不论买到，还是没买到地皮，大家都要保持理性，买不到地，大家的本金应该不会损失，买到地皮，大家的监督义务不能不尽，好心态，是成功的前提。



合作建房在北京买到住宅地块的可能性，还是存在的，难度重点在于凑人和凑钱，这方面，赵智强和孙智群都值得我去学习。总之，祝福赵智强和他的合作建房团队，希望他们能在北京成功买到地皮。并推荐一套我们比较建议的合作建房户型，两梯四户，优点很多，虽然没有任何户型没有缺点，但这套设计，可以说，缺点相对少，优点相对多，很适合合作建房项目。希望抛砖引玉，供合作建房的参与者和发起人们参考。

                                   
http://blog.sina.com.cn/s/blog_47465aa50101auy7.html?tj=1
大家都看看，了解一下建房成本构成