瑞银汪涛谈中国楼市

灯火阑珊

近来，中国一线城市房地产成交量显著回暖，房价也呈上行趋势。中国指数研究院7月2日发布的数据显示，6月全国100个城市的新建住宅平均价格为每平方米8688元，自去年9月以来首次止跌回升。本月7日，温家宝总理今年第五次谈及房价，并明言“决不能让房价反弹”。

面对经济增长减速和房价反弹的双重压力，中国房地产市场风险几何？限购等调控措施是否会转向？对中国宏观经济有何影响？瑞银证券中国首席经济学家汪涛与纽约时报中文网分享了她的见解。



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中国楼市短期风险不大

汪涛认为，短期内中国房地产市场不会出现大幅的下跌或抛售，也不会对经济整体运行构成大的风险。

从买方角度看，中国居民购房杠杆水平较低（首付比例高），欠贷少。虽然不排除有部分投机需求，但大部分人购房是长期投资。不少购房者支付全款，按揭贷款一般至少有30%左右的首付。同时，居民对房价仍然保持平稳上升的长期信心还存在，短期内抛售、恐慌等现象出现的可能性很小。

对银行来说，银行对房地产的直接风险敞口较小，只有20%是直接的房地产贷款，其中半数以上用于按揭，而按揭贷款居民信用度较高。房地产开发贷款占总贷款量平均不到10%。当然有不少小的开发商遇到资金问题，整个行业还在调整中。

至于大的开发商，短期内资金链断裂的风险也不大。相比去年的情况，它们的境遇已经出现转机。目前，政府对开发商的信贷限制有所放松。而且，房地产销售面积正在起稳回升，开发商的现金流、负债率等财务指标均有好转。

房地产仍是支柱行业

房地产对中国经济有多重要？此前，中央政府多次出台调控措施，楼市成交大幅下降，房价快速上涨的趋势得到遏制。即便如此，汪涛仍然认为，房地产是“中国经济最重要的一个行业。”

如果量化房地产在中国经济中的比重，汪涛分析说，从投入产出看，房地产本身的附加价值约占中国GDP的13%。不过，这仅是房地产销售的直接贡献。房地产带动的上下游相关产业，如钢铁、化工、机械、家电等因素都考虑在内，中国30%的GDP都与房地产有关。“房地产就毫无疑问地该被称为支柱产业。”

楼市基本面长期并不乐观

虽然并不担忧短期“崩盘”，汪涛对中国房地产市场长期的基本面并不乐观。

汪涛诊断中国楼市基本面不健康，主要有四个依据：

第一，投资渠道单一。财富集中于不动产，持续推高房价。三十年经济增长使得居民积累了大量财富，这些财富主要以银行储蓄的形式存在。在资本账户管制和股市不振的背景下，房地产成了首选的资产配置形式。

第二，没有普遍的房产税（上海和重庆试点的房产税影响面很小）。现行的税收制度实质上起到鼓励买房的作用，如房产租金收入的税负和征收力度，远远低于个人所得税等税种。

第三，土地制度不合理。由于土地与地方政府财政收入的密切联系，地方政府为扩大财力，作为土地市场的垄断者，有动机不断推高土地价格。而不断上涨的地价最终转化为高房价的一部分。

第四，很多国企对国家分红太少，将手中的闲置资金用于投资房地产。

汪涛担忧，基于上述问题，中国楼市很容易出现投资和需求的长期表面繁荣，居民和企业的财富大量涌进房地产市场。这引发的不仅是房地产业的过剩，还会造成重工业产能的扩张和过剩。

汪涛解释，房地产地位举足轻重，如果到房地产需求最终下滑，相关行业产能也会下滑。虽然目前按揭贷款杠杆适度，也不易出现抛售等现象，但杠杆率较高的企业若出现大量剩余产能，盈利下降，就极有可能无力还贷，间接给银行带来巨大打击。

限购治标不治本

各级政府对商品住房的限购令已经施行了近两年。这一调控措施是否改善了房地产市场的基本面。汪涛认为，限购只是治标不治本的措施。

推出限购令后，房地产业对经济的贡献并没有出现显著下滑，即并未改变长期结构。汪涛表示，目前没有必要取消房产限购令。她还判断今年内政府不会明显放松限购政策。截至目前，限购令对于房地产增长、销售、投资的负贡献已经逐渐释放。

她指出，限购令若真正有效实施，能够很快抑制需求，进而抑制房价。但是，就算中央政府有足够的魄力强力推行政策，不考虑限购难以持续和执行上对地方政府的高度依赖，房地产基本面的四大扭曲也不会明显变化。

保障房中和了限购令的紧缩效应

对于限购对房地产建设的紧缩效应，汪涛认为政府的另一大调控手段是大建保障性住房，这在相当程度上抵消了限购的影响。

虽然今年保障房开工面积较去年有所下调，但加上去年没有完成建设的，在建面积仍有巨大的增长空间，足以支撑房地产业，至少保证不下滑。她强调，保障房在建规模足以弥补商品房颓势，但要看中央政府的决心。因为如果北京不强力推行，地方政府更愿意把土地卖给开发商。

尽管如此，在汪涛看来，用保障房支持房地产业只是短期措施。政府目前对保障性住房投资期限是5年，随着计划内保障性住房建设逐渐完成，它的作用将越来越小。

综上，汪涛建议，要管理未来整体经济的风险，还是需要着手纠正房地产市场的基本面。如发展资本市场，分流投资；维持较高的利率水平，提高投资效率（汪涛认为，中国目前的利率仍偏低）；施行更普遍的房产税；提高国企对财政的分红，用于民生支出。只有这样，才能避免房地产行业未来的“硬着陆”和对整体经济的冲击。


http://cn.nytimes.com/article/china/2012/07/12/cc12wangtao/
政府干预对不对还真说不好。