津城楼市乱花渐欲迷人眼 总体仍低迷

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当下的津城房地产市场走过了一波过山车似的行情。从去年四季度开始的低迷行情，一直延续到春节期间。节后由于多种因素的共同作用，楼市成交量止跌回升。今年春节过后，本市商品住宅成交量连续5周环比上涨，月成交套数逐月增加。从3月份开始，新建商品房和二手商品房的成交量都呈扶摇直上的趋势。进入3月份成交保持平稳，日成交量维持在200套左右，但是4月份开头的成交量却又走出了一波下行行情。市场变化之快，令人咋舌。

其实，近期成交行情确实是在好转，成交量在整个3月连续环比上升。据搜房网数据监控中心统计，3月份本市商品住宅成交7155套，比2月份翻了一番，环比涨103.38%。上升幅度如果放在往年，可以用“疯涨”一词来形容市场的表现，但是对于今年房地产市场来说，这样的涨幅只能称为“恢复性增长”，因为前期需求压抑过于明显，市场成交明显长期处于冰点期。

这样的市场变化正应了现在的季节“乱花渐欲迷人眼”。但从整体上来看，2012年一季度过后，津城房地产市场仍然处于下行的区间段，寒意仍然是现在楼市的整体温度。

3月成楼市井喷季

据悉，近期天津市滨海新区的某项目已经停止了“以房抵债”的工程款预付模式，开发商的理由很简单，现在房子能卖出去了，我要尽快回笼资金。

这也许代表了现在天津很多开发商的现状，在成交量持续向好的情况下，最大可能的抓住这波行情，回笼资金，以应对后续市场仍不明朗的2012年津城楼市。

3月份成交量的复苏也提振了楼市信心，一些2011年年底由于楼市低迷而推迟入市的项目也将在4月份开盘。据统计，4月份本市将有23个项目入市，4月无疑将成为今年推盘高峰期。

“入市项目增加、首套房贷优惠和房企‘以价换量’三因素促使3月份成交呈恢复性增长。”搜房网数据监控中心数据分析师黄娜说。据搜房网数据监控中心统计，3月份共26个项目开盘，与2011年3月份15个相比，涨幅达73.33%。

“当然各种降价销售的措施是这段上涨行情的主要因素。”业内人士分析，市场成交上涨一方面是因为一段时期以来购房需求的释放，而起主要作用的因素还是在于降价促销成为市场的主流。

在西青区某项目售楼处，在售的房屋由于优惠措施的出台而接近清盘。“主要是因为现在优惠的价格很合适，觉得总房款可以被我们接受，所以就买了。”现场一位购房者表示。由于适当的价格优惠成功的诱发了刚需购房潮，所以此次楼市成交量环比大增的现象在后续一段时间上涨动力可能会明显下降。“刚需的集中释放不可能支撑特别长的一段时间，后续成交能否持续平稳才是最应该关注的事情。”业内人士说。

一季度过完 楼市依然寒气逼人

现在依然不能断言楼市已经走出了“冬季”。长期以来的低迷状态依然未有根本改观。

虽然3月份市场成交出现了“小阳春”的行情，但是由于调控政策的持续不放松，整体市场环境并未真正好转。一季度本市房地产市场由于前期的低迷，整体成交环比去年四季度仍呈下降趋势，同比去年1月份下降更为明显。

根据搜房网新闻中心提供的《2012年第一季度楼市成交白皮书》显示，2012年第一季度天津商品住宅共成交12274套，成交套数环比2011年第四季度仍有22.11%的降幅。

数据显示，与去年同期相比，由于2011年“津十条”出台至执行期间（2011年2月21日-3月1日）购房者抢搭购房末班车现象严重，市场出现集中成交之势，因此2012年一季度成交量仅为2011年同期的一半，成交套数同比降50.87%。

成交均价方面，2012年一季度虽然均价较2011年一季度仍有9.66%的涨幅，这是由于房价长期上涨的累积结果。但是从2010年到2012年的整体房价走势看来，本市房地产市场历年提价的上涨势头已经得到有效控制。

根据分析，在津版限购令出台前的2010年，一季度商品住宅均价同比大涨36.99%，2011年一季度“津十条”出台，虽然开发商仍以观望为主并未全面降价，但是由于刚需成为市场主力，成交的均为高性价比的项目，造成成交均价全面下调，同比降3.25%。今年房价相对于2011年微涨9.66%。从趋势上来看，房价已经回稳。

“一季度的成交量已经创三年来的新低。”黄娜说，“尽管成交低迷，却并未造成价格的全面下调，价格处于僵持状态，虽然在售楼盘报价停涨的占到6成以上，但是购房者却普遍觉得降感微弱。”

数据分析显示，虽然一季度新建商品房成交均价同比微涨，但是业内人士认为，影响成交均价的因素很多，但是随着大范围的降价销售时代到来，“房价的下行走势已经确立。”业内人士明确表示。

降价销售成为主要销售手段

目前市场上消费者关注最明显的仍然是价格问题。三月份市场上打折优惠楼市呈爆发之势，“很多项目现在的优惠价格接近原来的一半，现在可供选择的项目越来越多。”日前在梅江地区看过多套房的王小姐告诉本刊。“现在优惠的不仅有毛坯房，还有精装房。有的项目算下来还真是比较合算。”

正是因为这种在市场上逐渐扩大的促销活动成为近期来成交上涨的主因。

分析认为，进入一季度，受春节等传统销售淡季影响，成交在依然延续低迷态势之时，随着开发商资金链的进一步吃紧，开发商面临的压力日渐增大，不得不改变了以往扛价或遮遮掩掩的降价策略，而是大张旗鼓地搞起了大规模降价促销，打折的范围也由原来的滨海新区扩展到全市。

2月以来，龙头房企开始掀起新一轮降价潮，品牌开发商不约而同推出了各种优惠措施。甚至有开发商提出了全国性降价的战略举措，“以价换量，回流资金”成为各家开发商的共识。

据某网数据监控中心截止到3月23日的统计，本市目前在推特惠的新建商品房项目数量达37个。

一向以抗跌著称的市区成交均价在一季度出现了下降，且降幅在四大区域中居首，跌幅达8.81%，市区中除河西之外，成交均价全部下跌，跌幅从3.73%到13.29%不等，高端项目价格松动明显，和平均价降幅最大，达13.29%。目前本市在推特惠的37个项目中，市区多达15个，占比超过4成。尤其是一些因区域炒作而曾位居高价的项目价格理性回落，这也说明随着调控的深入，限购限贷等楼市调控政策已经开始波及高端住宅市场。 腾讯天津房产频道

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http://tianjin.house.qq.com/a/20120413/000016_1.htm

天津楼市的冬天可能过不去了吧。