[转贴]上海的房价每年都是跌的，你相信么？

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如果说这两年，上海的房子在外国人眼里一直在跌你们信不信？
这二年买了房子的人，个个都笑得合不拢嘴。上房指数的上涨幅度高达38%，而如果有人告诉你，从2001至2003，上海的房价每年都是跌的，你相信么？

这是真的，请看下表：

　　 2001年最低价 12/22/03现价 涨幅%
欧元： 0.827　　　　　 1.243 　　　　　50.3%
澳元： 0.485 　　　　　0.763 　　　　　57.3%
瑞朗： 1.823 　　　　　1.252 　　　　　45.6%
美元指数： 121.42 　　88.25 　　　　　37.6%
英镑： 1.374 　　　　　1.760 　　　　　28.1%
日元： 134.72 　　　　107.32 　　　　　25.5%
加元： 1.613 　　　　　1.330 　　　　　21.2%
黄金： 251.20 　　　　411.40 　　　　　63.7%
石油： 14.38 　　　　　33.74 　　　　　134%

可见，在七种世界主要货币中，兑美元平均都涨了30-45%左右。涨势最厉害的黄金，更是从2001年低谷的251美金/盎司，一直涨到了411美金。涨幅高达63.7%。买房子真的都不如买黄金。

如果一个欧洲人来到中国，综合了2001和2003年的上海房价，即使经过三年大涨，他还是会得出结论，房价真的在跌。楼价/欧元，一直都在下跌，而且跌了10%都不止。同样道理，在日本人，澳洲人，金属商人的眼里，上房指数也真是一点都没有涨过。

说单一货币，欧元或者日元，可能还难以令人信服。读者可以参考美元指数，这是根据美元加权贸易平均，综合一篮子货币，充分反映美元购买力的指数。从2001年最高的121，一路下滑，一直跌到2003年12月22日的88.25。跌幅高达38%，其幅度却和上房指数相差不多，反映美元在全世界范围内的购买力下滑。

美元怎么会贬值的呢，其实美国经济并不差，制造业指数达到了11个月新高，消费者信心指数，商业领先指数，各项都反映了美国经济远远好于欧洲日本。美元贬值的最主要原因，小布什在大印钞票。市面上的美金突然泛滥，各国纷纷指责布什政府，靠印钞票来支付伊拉 克战争，财政赤字，环球数万亿的美元债务。

美元贬值，对人民币有什么影响呢。美元和人民币是固定汇率，美元在全球范围内贬值了38%，相当于人民币在全球范围内也贬值了38%，这对出口是一件很大的好事。可是和房产有什么关系呢，难道欧洲人看见上海房价/欧元，数额其实是在下跌，就会更多地来上海买房子，更多地购置别墅么。

真正的影响，反应在了人民币的货币供应量之上。目前各国政府，纷纷调低对美元的汇价，采用即时价的浮动汇率。欧洲国家的外汇储备也很少，不存在债权损失，小布什阴谋难以得逞。美国政府虽然多印了很多美金，但这些美金无法在国际市场上换到硬通货，仅仅是一些 纸币，美国人也没有赚到便宜。

而在世界各经济大国中，却有中国是最后的免费午餐。中国坚持联系汇率，人民币不升值。于是美国人发现新大陆，美金蜂拥进入中国。仍能按照8.27极优惠汇率，换走人民币。中国几千万农民辛辛苦苦造出来的大米，衣物，美国人只要开动一下印刷机，轻易就全拿走 了。顺手连带一个副效应，中国市场上的人民币供应量猛增，导致中国货币震荡。

在一年之中，中国外汇储备增加了800亿美金。其中外商直接投资450亿，央行收购350亿。外汇储备增加，固然是国民储蓄，是一件好事。但外汇储备也是一把双刃剑。外汇储备每增加1美金，国内人民币投放量就相应增加8.27元人民币。外汇储备增加800 亿美金，则央行投放6500亿人民币。央行至商业银行，经过了贷款效应，又会被放大2.5-3.5倍。美国人涌进中国的外汇量，使得中国内地的人民币增加了15%，每一年！！

大量的新钞票进入市场，11.5万亿的人民币，来争夺原先10万亿人民币所对应的物资量。钞票是物资的代表，钞票增加，物价岂有不涨。

很多人都不明白，为什么明明同样一套房子，环境也没有什么大变化，昨天50万，今天60万，明天就70万。这不是泡沫是什么？其实房价=房子/人民币。房子虽然没有什么变化，人民币指数可是跌了38%。

可能还会有人辩解说，今年中国的货币供应量增加了21%，GDP增长9%，二者相差十四个百分点。可也没见物价上涨，通货膨胀指数就只有1%都不到。前年还是通缩呢。说这话的人，未免有一点“君子远庖厨”了。一方面，中国的CPI（消费者物价指数）统计口 径，是向来给西方各国垢骂。不规范，不科学的。尤其是其指数权重的分配。还停留在1978年计划经济末期，轻工业品小农经济的水平。粮食食品占了40%，牙刷毛巾等日用消费品，又占据了20%。

而在西方国家，这完全是倒过来的80/20结构。房产，汽油，医疗，教育，通信，占据了80%的权重。中国的消费物价统计水平，只涵盖了居民消费的很小一个部分。根本不能反应现代市民的生活。上海的GDP已经高达5000美金。难道还有人关心日常牙膏，火柴，一二分钱的涨跌，来判断消费消费水 平么。而把房产，医疗，教育，养车费，等种种开销都计进去，中国的物价涨幅，还仅仅是1%一个百分点么？

第二个原因，从货币的过量供应，到最终的物价上涨，可能有一个滞后阶段，甚至一夜之间突涨。前次央行调整存款准备金，就是一种人为手段，来延缓经济周期变化的时度。但这些手段终究只是技术性的，治标不治本。存款准备金每上调一个百分点，只能相应抵消半年的 美金流入量。只要中美经济的基本面差异存在，布什继续印钞票，人民币固定汇率，光靠央行的调控手段，是挡不住美金潮的。

说回对上海楼市的分析判断，我们的看法是输时间不输金钱。只要是做长线，输得起也捂得起，大可以大着胆子尽量买入。通货膨胀才刚刚开始，小牛初生呢。中国目前的货币供应量M2/GDP，已经达到170%左右，而世界平均水平不过70%。滔滔洪水便如悬在头顶，终有一天要掉下来的。

当然除了房产，我们还有更好的选择。很多的有钱人，买房子并不是为了投资，而仅仅是为了保值。保证自己终身劳动积蓄的财富，不受货币泛滥的侵害，不受纸币狂潮的痛苦。只不过中国金融投资手段匮乏，又不能换欧元，有50万身家的人，可能会去买第一套房子。而 有200万，300万身家的，就必须要买第二套，第三套房子。而今有了个人黄金市场，房产市场可以少歇，不如多买几两黄金。流动性更好，永恒投资。房产还是黄金，看你的选择了。