如何走出楼市成交低迷困局

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来源：上海证券报 发布日期：2011-12-17 09:27:09
　　今年以来，我国楼市的成交量不断走低。例如，11月份上海市月成交49万平方米，又创出近6年来的成交量新低。于是，业内有些人惊呼，政府应当赶快放松调控，特别是要赶快取消限购政策，否则，不仅楼市要崩盘，而且还会拖累与房地产业上下游相关的几十个行业，最终可能影响整个国民经济的健康发展。事实上，大部分房地产开发商也在等待楼市何时松绑。甚至有些人还把央行日前下调存款准备率，视为我国宏观调控政策开始松动的一个信号，由此预期房地产调控政策也可能放松。

　　的确，我国楼市的成交量持续低迷已有相当长时间了，这确实不是什么好事。然而，人们不禁要问，造成这种局面的原因究竟是什么？是楼市调控吗？表面上看，楼市调控尤其是实施“限购”政策以来，楼市的成交量趋于逐步低迷。但是，为什么一“限购”，楼市的成交量就跌下去了呢？在笔者看来，主要是因为“限购”政策“挤出”了房地产投资与投机性购房需求。老实说，抑制投资与投机性需求，促使房价能合理下调，正是这次楼市调控的本意和最主要目标。另外，尽管目前房地产投资与投机性需求正在被不断挤压出去，但房地产开发商却还是坚决不肯把房价降下来。正是由于高企的房价不作合理调整，自住消费者仍然买不起。这些因素是导致当前国内楼市成交量不断萎缩的最主要原因。

　　在目前的情况下，是否要放松房地产调控政策呢？笔者认为，还不能放松楼市调控。因为，如果现在就因为一些言论而取消限购政策，或松动楼市调控，那么前期的楼市调控将“前功尽弃”，可以预期的是，投资与投机性购房者势必还会迅速东山再起，卷土重来，房价也会立刻出现新一轮的报复性大涨。

　　如果出现这种情况，意味着楼市调控将“功亏一篑”。结果是房地产开发商及其利益共同体或可能因此而“化险为夷”，但这对消费型房地产购房者而言并非福音。更重要的是，放松楼市调控政策，不仅会进一步吹大我国楼市的泡沫，而且还将加大整个社会经济的风险，特别是会增加当前我国正在推进转变经济发展方式进程的难度。有鉴于此，至少从目前来看，我们还不能轻言放松楼市调控，相反，我们更应当从完善信贷及税收等调控政策来不断深化当前的楼市调控。正因为如此，监管层最近在多个场合多次强调，现在对楼市调控不能有丝毫动摇。

　　其实，目前之所以有人认为楼市调控政策会趋于放松，主要是基于对央行下调存款准备金率暗示货币政策已有所松动而做出的一种误判。11月30日，央行近3年来首次下调存款准备金率0.5个百分点，但央行下调存款准备金率的政策目标并非是为了救楼市，而是基于对当前国内经济运行状况的基本判断——10月份外汇占款大幅减少，货币投放因此而被动收缩，加上PMI等先行指标都预示我国经济增长下滑趋势略超预期，目前通胀已得到有效控制，为了缓解流动性偏紧压力，央行下调存款准备金率，有助于对冲当前经济运行面临的下滑风险。从这个角度分析，降低存款准备金率确有松动银根之意，但与当前楼市调控政策是否会松动并无实质性联系。

　　在笔者看来，未来房价能否实现合理适度下调，是决定当前楼市成交量能否很快上去的关键所在。最明显的例子莫过于降价促销的许多楼盘很快就销售一空。因此，要成交量普遍上去，关键是房地产开发商能普遍地合理调整房价。否则，楼市成交低迷僵局，将不可能被打破。现在，部分房地产开发商对本轮楼市调控的目标和当前楼市的发展趋势已有清醒的认识，率先采取降价促销的营销策略，“现金为王”或已成为部分房地产开发商摆脱困境的重要选择之一。当然，仍有大部分房地产开发商各怀心思，赌的是房价只涨不跌，赌的是政府还可能再次拯救它们。

　　也许，有人会说，房价越降越可能卖不掉，因为购房者总是买涨不买跌。这是一种似是而非的错误看法，混淆了投资与投机性购房需求和消费性购房需求之间的重大差别。实际上，只有投资与投机性需求才会“买涨不买跌”，但对消费性需求来说，房价下来了，消费性购房需求自然一定会上去。正所谓“世界上只有卖不掉的价格，没有卖不掉的商品”。只要房价能合理调整，就不愁打不破当前楼市成交量低迷局面。

　　(作者系复旦大学房地产研究中心主任 尹伯成)



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成交量低迷局面说明还没有跌倒心理价位