业主大会与业主委员会主体资格

有物业公司起诉业主委员会索要垫付之物业维修资金，遇到业主大会与业主委员会的主体资格问题（包括民事主体资格与诉讼主体资格，暂不深究）。
理论上分析几个可能性：
1、业主大会有主体资格而业主委员会没有
据说上海法院倾向于此，将于近日开会讨论。理由是物权法75条规定业主可设立业主大会，物业维修资金亦在业主大会名下，业主委员会仅为执行机构，并无管理权利。
2、业主大会无主体资格而业主委员会有
因物业管理条例规定物业管理合同应由业主委员会签订，并由业主大会批准。业主大会仅为会议决策机构而非法人主体。
3、业主大会与业主委员会皆有主体资格
那就需要规范二者之间的关系，政出多门自然需要界限分明。现有规定似皆不及此。
4、业主大会与业主委员会皆无主体资格
那必须要另外有一个主体以对外从事民事活动、承担民事责任。比如将物业维修资金法人化？尚无法律依据。

窝囊废

最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函



安徽省高级人民法院：

　　你院[2002]皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》收悉。经研究，答复如下：

　　根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。.


2003年8月20日



附：《安徽省高级人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的请示》内容

　　一、案件主要事实

　　原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥市常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团公司)出资成立联营企业——合肥兴泰房地产开发公司(以下简称兴泰公司)。兴泰公司开发三金湖新村住宅小区，在尚未综合验收的情况下，对外销售了商品房。但新泰公司没有按照安徽省及合肥市住宅区物业管理的有关规定，向业主委员会移交住宅区规划图等有关资料，未提供配套公用设施，也未移交物业管理用房、商业用房及物业设施维护费用(包括公用设施专项费、公共部位维护费)。现由于兴泰公司已被吊销营业执照，2002年4月5日，金湖新村业主委员会起诉要求安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司依法履行上述义务。

　　二、原审法院审查情况及请示问题

　　合肥市中级人民法院审查认为，金湖新村业主委员会，既不是法人，也不具有其他组织的条件，不具备诉讼主体资格，裁定不予受理。金湖新村业主委员会不服向安徽省高级人民法院提起上诉。

　　安徽省高级人民法院的审理该案中，审判委员会形成两种意见：第一种意见认为，金湖新村业主委员会不是根据法律规定成立的，也未经工商、民政部门登记备案，又无独立财产，不具备《中华人民共和国民事诉讼法》及司法解释规定的“其他组织”的条件，不具备诉讼主体资格；第二种意见认为，金湖新村业主委员会根据省市暂行规定成立，属合法成立的组织，有一定的组织机构，在银行开设有账户，有物业管理费，具有一定的财产，符合最高人民法院《关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》(以下简称《适用[民事诉讼法)若干问题的意见》)中的“合法成立，有一定的组织机构和财产”这一其他组织的条件，具备民事诉讼主体资格。安徽省高级人民法院审判委员会倾向于第一种意见。

窝囊废

最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函
[2005]民立他字第8号
安徽省高级人民法院：
你院[2004]皖民一他字第34号《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示》收悉。经研究，答复如下：
根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。
2005年8月15日

附：关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的请示与答复
一、安徽高院请示的问题
春雨花园系皖丰公司开发的住宅小区。2002年6月，春雨花园业主委员会将皖丰公司尚未出售的17号搂的109室门面卷栅撬开，强占一、二、三层房屋及该号楼103室和另外一间房屋，并分别出租给浩洁水暖器材公司、谢培、苏三。皖丰公司现起诉请求四被告停止侵权，返还房屋，并赔偿损失。业主委员会的上述被诉行为是否经过业主大会授权，因案件尚处于立案阶段，未作审查。
安徽高院2002年曾经就“金湖新村”业主委员会是否具有民事诉讼原告的主体资格问题向我院请示，我院[2002]民立他字第46号函答复金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施及专项费，公共部位维护费及物业管理用房，商业用房的，可以自己名义提起诉讼。安徽高院认为该答复基于《安徽省城市住宅物业管理暂行办法》规定，业主委员会还有一定财产的使用权、管理权、所有权。现在国务院《物业管理条例》已经施行，业主委员会的法律地位及性质已明确，但就其是否具有民事诉讼主体资格问题未予明确。安徽高院有两种意见：
第一种意见认为业主委员会没有民事诉讼主体资格。理由是：
1．依照《民事诉讼法》第四十九条规定，其他组织可以作为民事诉讼当事人。依据《适用<民事诉讼法>若干意见》第四十条，其他组织必须有一定的组织机构和财产，而业主委员会虽然依法成立，但《物业管理条例》并未规定业主委员会有相关财产的所有权、支配权，只是由业主选举出来实行自治管理的民间组织，不能独立承担民事责任。如作为诉讼主体参加诉讼，在需要承担民事赔偿责任时，因其本身没有独立财产，其责任最终或由业主承担，或使判决不能执行。
2．《物业管理条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构，同时对业主委员会应当履行的职责也明确规定。按《条例》规定，由物业管理产生的权利义务最终仍是由业主或物业管理企业享有或承担，因此业主委员会只是一个由业主选出形式上代表业主与物业管理企业联系的中介者。
第二种意见认为业主委员会有民事诉讼主体资格，因为，《物业管理条例》虽然没有明确规定业主委员会的民事主体资格，但从其成立、职责及相关财产规定方面分析，业主委员会应属非法人组织，理由是：
1．系依法成立并向政府房管行政主管部门备案；
2．系业主大会的执行机构，代表业主与业主大会与物业管理企业签订与物业管理相关的合同、履行合同；
3．依法接受法律监督，代表业主对物业管理活动中的行为进行投诉；
4．对物业公用部位、共用设备有占有支配权。既然法律法规赋予业主委员会在一定范围内相应的权利义务，则在相应的民事法律关系中就应有其诉讼地位，二者必须统一。另，按照最高法院[2002]民立他字第46号函的意见，业主委员会既然能作为原告，也就能作为被告。
安徽省高级人民法院审委会倾向于第一种意见。