二次调控宣告楼市带头大哥死刑

buzai

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从今天晚上《新闻联播》播出之后，一个小时内笔者至少接了将近10波的采访，楼市的二次调控终于在百姓的期待中来临（向一直支持笔者的网友们道歉，近期由于参与相关部门的一些政策讨论，需要保密，所以许多观点无法通过博客表达，现在总算告一段落）。

实际上，早在一个月之前，相关的措施已经提上议事日程，正如笔者在4月份国家宏观调控政策出台之后分析那样，如果4月宏观调控政策出台能够抑制房价，让虚高的房价回归理性，对政府、对开发商、对购房者都是一个双赢的结果，如果房价依旧上涨，政府必定有更加严厉的调控手段。

奈何绝大部分开发商在近几年已经被利益冲昏脑袋，腰杆子鼓了之后就自以为老子天下第一，甚至连政府也不放在眼里。曾几何时，建设部只要个司长出来讲句话，开发商们就乖得象只老鼠，可是，现在几乎稍微有点钱的开发商是个总都敢和政府叫板，天天抨击政府，俨然一副你奈我何的嘴脸，也难怪房地产几乎成为全民公敌。难道就不知道，眼下的好光景到底是谁给予的？非要把一个可以辉煌数十年的阳光行业在几年之内折腾完毕？

二次调控终于来临，只是，需要提醒业界的是，这只是二次调控中一些比较温和的手段，如果房价上涨依旧，接下来的才是致命杀手锏（鉴于特殊情况，笔者无法名言，还请读者谅解）。

这些措施概括起来一是各地都要执行限购（可以直接理解为每个家庭在若干长一段时间之内只能购买一套新的商品房，遏制炒房），并严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的地方政府，要进行约谈，直至追究责任。二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三是加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。四是切实增加住房有效供给。　五是加大住房交易市场检查力度，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

这些政策，核心要点一是将限购令扩展至全国，也就是说，一个是一年内一个家庭只能新买一套房，同时不能提供社保和个税证明的外地人（社保和个税实际上是一个人是否在一个城市生活的最重要衡量标准）购房不予贷款；同时明确对未执行国发[2010]10号文件的地方政府要进行过问责；在国10号文件出台之后，北京立刻出台京版国十条，要求商业银行对不能提供社保和个税证明的外地人不予贷款，业界称之为“限购令”，又被公认为距今为止最严厉的调控手段，北京楼市一夜之间降至冰点，4月5月6月大量项目零成交，之前涨价过快的通州、大兴、房山房价应声下跌，通州、房山区域房价跌幅高达20%左右，有效的遏制住了北京房价过快上涨的势头。而学习北京推广限购令的城市如厦门等，房价也得到很好的控制，楼市一夜降温。然而，在国10号文件中，对于限购的前置条件定为“房价上涨过快的部分城市”，许多城市纷纷以自认为不属于“过快上涨”的理由拒不执行相关调控政策，政策执行力度的不平衡对宏观调控效果产生极大的负面影响，已经实现全国化布局的大开发商可以利用那些没有贯彻执行调控政策的市场销售来弥补北京等地的窟窿，因而形成了这些领军企业死扛房价的局面，也给市场造成房价坚挺的错觉。这次中央明确在全国范围内推行限购令，封死了政策的空子，规范全国市场，未来相当大一段时间内，多数房企都将面临资金链的危机，房价上涨势头势必得以抑制。

最重要的一点，本次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。这个措施点中了房价的死穴，笔者为这个政策呼吁了三年，并多次向相关政府部门提出建议，在全社会的强烈呼吁下，对涨价“带头大哥”进行针对性惩罚措施中关于出台，实属民之万幸。

应该说，房地产行业内，理性的开发商还是占绝大多数，大部分开发商都认为房价的过快上涨对行业绝对不是一个好事。然而，历次的调控中，由于政策一刀切，那些领涨的项目和开发商没有受到相应的惩罚，在扛过调控措施之后却往往成了最大的暴利受益者；而顺应政府号召降价或者低价销售的楼盘和房企，非但损失了巨大的利润，而且成为那些暴利获得者耻笑的对象，以至于本次国10号文件出台之后，在多数房企中主张降价观点的管理层往往被斥之为短视，主张死扛派最有力的武器就是07年开始那一轮调控后房价暴涨，使得降价企业蒙受重大的打击。你看，好人没有好报，恶人却得到暴利，你让谁当好人去？所以，许多开发商虽然也打心底认为房价不能再涨，可是，别人涨你不涨，吃亏的还是你自己，所以也就只好跟谁涨价。

而此次调控明确提出对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查，实际上等于宣告那些疯狂涨价的楼市带头大哥的死刑。政府对土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。如果土地增值税能够得到贯彻执行，可以说，绝大部分那些天价楼盘，他们的利润都将被征税，也就是，如果一个项目成本较低，可能你卖2万一平方米和卖5万一平方米，差别只是在于你的收入，而扣除土地增值税之后，可能利润几乎没有多大的差别，这样，暴利就将成为历史。

只是，由于房地产行业成本构成极其复杂，税务部门为了省事，通常对土地增值税进行核定征收，而开发商可以通过增加成本、延长开发时间、持有部分物业等手段来逃避土地增值税，土地增值税这一抑制开发商暴利最有效的手段，最终也沦为一纸空文，失去调控开发商暴利的作用。

以09年底至今年的市场为例，全国这一波的房价暴涨，源头一是海南对国际旅游岛的炒作，一是通州新城规划出台之后通州区域楼盘价格的暴涨。09年10月，通州新盘均价基本上还在1万元/平方米以内，然而，在K2海棠湾、京贸国际城等几个项目的带领下，通州房价在短短几个月之内迅速冲破2万元大关，最高时候各个项目纷纷做好冲抵3万元/平方米的冲刺准备，半年内房价翻番，罪魁祸首就是领涨的少数楼盘。如果那个时候有相关部门即刻对这些项目进行土地增值税清查，恐怕给开发商天大的胆子也不敢这样涨价？然而，就这样，这些领涨的楼盘非但没哟受到惩罚，反而在市场中获取了巨额的利润，从而带动周边区域楼盘的效仿，房价暴涨从通州扩展到大兴、房山，最终北京楼市的躁动带动了全国这一波楼市的暴涨。

此次明确对价格明显超过周边房价水平的项目进行土地增值税清查，那些高价楼盘将无所逆行，之后所有开发商在定价的时候都需要考虑是否会招致税务清查，对房价的过快上涨将有至关重要的遏制作用。

可以说这条政策能够贯彻执行，无疑是宣布了楼市带头大哥的死刑（笔者07年就曾经和新京报著名记者张学冬一同带头呼吁政府严惩楼市带头大哥，然而直至今日才成为政策，如果那时候就执行这个政策，我想，北京今日房价恐怕至少比目前低三分之一）。

可以说，对高价项目清查土地增值税是治标立竿见影的手段，那么之前几日出台的针对囤房囤地房企限制贷款、限制融资的政策则是治本的最佳手段。如果没有土地资本化，那些国企和上市房企可以利用股市融资杠杆转移囤地成本，那么动则千万平方米的土地储备又怎么出现？笔者半年前曾说今年调控的基调是“上半年管房市”，“下半年管地市”；其实并不是笔者的先见之明，而是在各部委的政策讨论中早已确定的基调，只是当今中国的房企，都已经习惯了漠视政策，都过于自信，所以没有将笔者的警告当回事。

在禁止对囤房囤地企业贷款和融资之后，土地储备已经不再成为房企的优势，而是成为定时炸弹，被斩断融资渠道的房企，势必都将面临可怕的资金链危机，而解脱的唯一办法就是加快开工加快销售，低价倾销将成为未来相当长时间楼市的主旋律，那些之前获得的巨额暴利，或许，只能在这轮调控中陆续吐出。上市房企的倒闭，或者不再是个危言耸听的流言，而是未来一段时间现实的危机。

这次的宏观调控，主导部门由原来的建设部国土资源部这两个行业主管部门转向由国家发改委这个最核心的综合部门牵头，毫无疑问将可以更好的调动各个部门的积极性，使得政策保持统一性，步伐一致的执行调控手段以达到抑制房价的目标。

至于房产税，那是另一把尚未出銷的尚方宝剑，看的，是这个二次调控的效果。唯一可以确定的是，政府，已经不再容许房价继续暴涨。



涉及到政府的公信力，房市调控不容失败