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[【其它】] 警惕按揭贷款的陷阱

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发表于 2010-9-14 08:43:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
青青

同事小卫最近刚买了一套二手房,北京东五环外的一套60平米小户型。小卫两口子已经买过经济适用房,所以这套是二套房,首付和贷款都要面临更苛刻的条件。东拼西凑了首付之后,余下80万做了商业贷款,分30年还清。

小卫两口子月收入不高不低,两个人加起来2万左右,比夹心层略好一些,但是在北京这样的大城市还是很难有什么积蓄。买这套房其实是为了等将来小卫的父母年纪大了好接到北京来住,方便照应。为了回避二套房的限令,小卫甚至还动过假离婚的念头,好省个几万。但一想到万一弄假成真等各种风险,还是放弃了这个念头,不过,最终小卫还是在银行争取到了贷款利率下限(七折)的资格。可是我没有想到的是,精打细算的小卫却在按揭上不求甚解,损失不小。

小卫耳根子软,中介说:“你贷长点,将来提前还贷没什么区别!”而银行则说:“你要是打算提前还,那么还是等额本息省得多!”于是傻乎乎的小卫就选择了30年的商业贷款,用等额本息还款,而且打算将来有钱了提前还清。小卫如果按时还款,在贷款利息不变的前提下,本金80万,利息负担大约60万,月供3900元。这是现实的情况。

假设小卫选择了等额本金还款呢?总计利息50万,首月月供5000元,以后按月递减。可以看到以他们的收入,5000元和3900元对于生活质量的影响是有限的,但是利息节省了10万。

那么如果小卫提前在第五年还清贷款,与一开始就贷款五年的差别在哪里呢?如果提前到第五年还清,小卫一共支付利息16万元。如果一开始就按照5年期贷款,按时还清,支付利息85000元不到,月供14700元。可以看到利息节约了近一半,因为5年期正好是一个门槛,5年以下的利率比5年以上要低。当然,月供的压力也很大。因此并不适合小卫的情况。

但是月供3900元显然也是一个太过浪费的方案──尤其对于这么一个并不宽裕的家庭来说。最适合小卫的方案,其实是贷款10年。如果选择贷款10年,到第五年还清,利息支出为13万元,月供8100元。这显然对于已经拥有自己住房的小卫来说并不构成太大的压力,同时还节约了3万的利息。即便不选择提前还款,10年期总利息18万,比30年少了42万,月供仅仅多了一倍多一点点。如果选择等额本金则利息支出更少。

我还问小卫为什么不选择公积金贷款?小卫说,中介说公积金手续特别多,很麻烦。我晕!中介动辄几万的费用收进去,要他们干嘛的?都省事还要他们干什么?我们不妨再看看选择公积金的结果──利息55万,月供3750元。公积金贷款因为手续多,放款慢,很多房主不太愿意。但是不要忘记,现在是买方市场,现金在手有的是主动权。大不了把房价加上五千一万的,作为时间问题的补偿,也还是比商业贷款划算。

再一种比较普遍的说法是,如果提前还贷,等额本息比等额本金省得多。这是一个偷换概念的说法。从小卫的例子就可以看出,两种贷款方式利息差距10万,比商贷和公积金贷款之间的差距还要大。如果提前到第五年还清,等额本息法已经支付利息16万,节约利息44万。如果用等额本金法,已经支付利息15万,节约利息35万。银行只会告诉你,等额本息“省得更多”,但是不会告诉你,两种方法的计算基数是不一样的,一个是60万的利息,一个是50万的利息。单纯从你支出的利息来看,等额本息支付16万,等额本金支付15万,当然还是等额本金划算。如果改成提前十年还清,等额本息比等额本金要多付出25000元的利息。总之,越早还两者的差距越小,越晚还两者的差距越大。

买房子要记住,面对资本家(银行或者中介)的推荐,一定要三思而后行。

(作者青青,新闻学硕士,曾经在媒体工作三年,后进入国际机构任职至今。专业是舞笔,兴趣是看房。因为不是职业房虫,不参与房地产倒买倒卖──缺钱,所以自诩为房地产票友。看盘10年,实地踩盘不下100,买房两次,参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。)




推荐:准备买房的朋友可以参考参考.
http://chinese.wsj.com/gb/20100913/REB070821.asp?source=UpFeature
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发表于 2010-9-14 10:29:55 | 显示全部楼层
我觉得30年没什么错,在现在这种狂印钱狂通胀的趋势下,贷款的利率还不如钱毛的快,再过10年,3900真的不算多少钱了,再过20年,3900可能就不算钱了
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