陈玉宇：收入失衡  房价难降

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　　国内房产价格偏高，许多人买不起房，这已经从经济问题演变成了社会问题。有些人由此得出结论：房价有泡沫。其实房价高有许多潜在影响因素，中国的房产价格有无泡沫？这个问题尚难以回答。
　　国际货币基金组织的一项研究认为，中国房市总体无泡沫，但局部城市有一定泡沫。研究者界定了房产的基本价值（或叫内在价值）之后，认为房产的基本价值由以下因素决定：（1）房租，若房租高，则房价也会高；（2）利率，若利率高，则房价应该低；（3）跟房产有关的各种税收；（4）房贷的条件严格与否；（5）维护成本；（6）预期的资本收益；（7）自有住房和租用房子的风险。
　　以上7个因素决定了房产的基本价值，根据这些因素可以用统计方法估计出房产基本价值。通过比较全国房产基本价值与实际房价，这项研究发现，自2002—2009年，房产的交易价格基本上围绕着基本价值波动，除2004年房产真实交易价格明显偏高和2007年明显偏低之外，其余年份与估计值差别不大。从中得出的一个基本结论就是，就全国而言，房价基本上反映了以上7个因素的变化，没有泡沫。
　　各个城市的房价情况又有所不同。从北京、上海、南京、杭州等4个城市在2010年3月底房价偏离基本价值的程度可以看出，北京和南京的偏离度较高，似乎存在一定程度的泡沫；上海和杭州的偏离度则在可接受范围内。因此研究者认为，上海房价高是由于房租上升导致的基本价值高，而不存在明显泡沫。
　　这项研究本身存在一定局限性，如数据质量不尽如人意，对于泡沫的概念见仁见智等，但它为我们认识房产泡沫提供了一种可能的思路。
　　值得一提的是，房价是否存在泡沫，不仅要由现阶段的各种因素决定，而且要受到未来不确定性以及人们对未来预期的影响。例如，如果中国经济在未来20年依然能够保持强劲的增长势头，如7%—8%的增长率，那么现在的房价就不是泡沫。美国的经济在过去的200年里平均每年增长2%，而中国改革开放30年来年平均增长率为9%。预期如此不同，照搬他国指标来评价中国现实显然也是不合适的。
　　那么中国目前的房价到底有没有问题？笔者认为有问题，但问题主要不在泡沫，而在畸形，在于房价和收入分配结构的不匹配。　　关于房价是否过高，这里再介绍一个经验指标：房价—家庭收入比，即某一地区房价的中位数与家庭收入中位数的比值。之所以用中位数（根据大小顺序，正好处在最中间的那个数）而不用平均值，是为了避免少数富裕家庭收入或豪宅价格的干扰。这个比值会随着环境变化而变化，但根据多国经验，它应维持在4—6之间。然而，通过研究北京、成都、杭州、上海、深圳、天津、武汉、西安这8个城市的房价收入比，可以发现，第一，它们的房价收入比各不相同，但都高于5；第二，从1999—2010年，这个比值基本都处于上升态势；第三，北京和深圳达到了令人惊讶的20左右。可见，中国的房价与家庭收入之比，远远高于他国的历史经验值。说白了，就是平均收入水平的市民买不起房。
　　笔者的观点是，中国现在的房价很疯狂，但主要并不是由于存在泡沫。中国最富裕的前30%的人和剩下70%的人收入差距很大，而对这前30%的富裕家庭——大约相当于美国的人口规模——而言，房价与其家庭收入之比，差不多正好符合欧美国家的历史经验。
　　简单介绍一下估算方法。首先看总体情况：统计局数据表明，2008年城市居民人均年收入为1.7万元，每个家庭平均拥有2.91口人，所以每个家庭的年收入大约是5万元。按照美国的房价收入比，年收入5万元的家庭应该拥有5万×5=25万元左右的房产，而在中国拥有的是50万—60万元左右的房产，北京还要更高。再根据居民调查的微观数据可知，最富裕的前30%和剩下70%的家庭收入差距很大，前30%的家庭人均年收入10万元，而其他城市居民家庭人均年收入还不到3万元。如果中国的房价为50万—60万元，那么最富裕的30%家庭的房价收入比就只有5—6，跟美国的经验值差不多了。
　　按照任志强的说法，自1998年有房地产市场以来，中国一共建造了6000万—7000万套城市住房。全国城市总人口为6亿人，约2亿户，其中的30%也就是1.8亿人（6000多万户）买得起房；再加上农村居民中达到前30%富裕的约1亿人，房产仍然处于供不应求状态。
　　从这一观点出发，笔者认为房价不太可能很快大降，何况前30%的家庭的收入增长率是12%甚至更高，比那70%低收入家庭的收入增长快得多。房地产商必然要先满足这个相当于美国人口规模的中国富裕阶层对住房的需求。

  如何让那70%的低收入家庭有房住？这需要政府减少交易成本，增加土地供给，增强房地产商的建设能力，使得市场乐意生产适合低收入阶层居住的房屋，这总比没有房子或许多人挤在一起租房子强。但要付诸实践，却往往是知易行难！
转自：http://theory.people.com.cn/GB/12693292.html
推荐理由：收入分配失衡对房价有影响，这是肯定的，但是这只是影响住房供求的一个因素而已，并且不是主要因素，主要因素在于需求和供给都过于刚性，供给受土地的限制具有量少的刚性，需求受人口的影响，具有量大的刚性。所以房价居高不下