车位之殇：谁“偷”走了小区车主的幸福？

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　　新华网银川９月６日专电（记者于瑶）“买车易，停车难”，随着我国成为新车消费第一大国，越来越多的车主却为停车位而烦恼。目前，车位租售主动权完全捏在开发商手里，怎么卖、卖多少钱车主们都得接受，造成了在很多小区，业主租个车位每月要花数百元，买个地下车库要花几十万元。由于车位归属不明确，价格飙升，规划车位数量满足不了迅猛增长的停车需求等诸多原因，车位悄然间变成了稀缺商品。

　　车位价格猛涨，车主们有些受不了

　　银川是一个新兴的汽车消费城市，近年来汽车上牌量猛增。在这种情况下，很多小区不得不把道路、绿地改成车位，造成小区内车满为患。一位家住唐槐园小区的业主说：“假如小区内失了火，恐怕消防队员必须驾驶‘消防直升机’才能进得去，因为车实在是太多了。”

　　对于那些没有车位的业主来说，就只能把车停在小区门口或周边道路上。每当夜幕降临，很多小区周边的道路上就排起了“长龙”。虽然这样停车时刻都有被偷盗、剐蹭的危险，但车主们也只能忍着。

　　由于车位处于供不应求的状态，它的价格在近年来不断飙升，让很多车主不禁感叹：从几万元、十几万元再到几十万元，两三年的时间，小区车位的价格像坐了火箭，比房子的价格涨得还猛，成了老百姓购房后的又一笔大的花销。

　　在日前举办的银川国际车展上，一位前来看车的陈先生告诉记者：“现在一般家庭买辆十万元左右的车就很好了，可‘四条线、一个框’的车位却比车贵得多，选车时必须要把车位的因素考虑在内才行。我本来想买辆好点的车，但是一想到小区的车位就要花十几万元，所以不得不跟家人再筹划筹划。”

　　在“车多位少”的情况下，很多小区悄悄突破了价格标准，一些车主每个月要花两三百元才能给爱车暂时找个去处。

　　从目前的情况看，车辆猛增与车位短缺之间的矛盾将长期存在。在只有１００多万人口的银川市，汽车保有量近２８万辆，按现在的规划标准测算，车辆与车位比达到９．３：１，难以实现二者之间的平衡。

　　银川市物业办物业管理科科长许永宏说，事实上，银川市几乎所有的小区都在原有规划上增设了车位，有的小区甚至把地下超市改成停车场。现在银川市普通住宅小区内住户与车位的比例普遍达到了１：１，但汽车还是增长太快，难以想象全市去年一年就增加了４万辆车。

　　“想买房吗？请先买车位！”现在，一些楼盘在销售过程中甚至还存在搭售车位的现象，把十几万元的车位就连同房子一起卖给购房者，有的楼盘甚至在交房前就向业主收取车位“诚意金”，这些潜规则让很多购房者感到不解与恼火。

　　规划滞后使车位成了开发商的“摇钱树”

　　在物权法颁布后，车主们突然发现：物权法第７４条对车位的法律条文规定仍然没有细化，车位尤其是地下车位的归属权并没有作详细规定。这样一来，开发商堂而皇之把车位当成了“摇钱树”，在车位供求关系紧张的情况下，牢牢地把控制权掌握在自己手中，利用法律盲点，在与车主签订格式合同中变相规定车位所有权归开发商所有。

　　一些车主反映，明明是一笔明白账，但是硬让开发商给算糊涂了。在地上车位出租过程中，法律明明规定占用业主共有道路停放汽车的车位属业主共有，开发商和物业公司不能将车位收费所得据为己有。如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款也理应属于全体业主共有。可是在实际操作中，这些停车费都落入了开发商和物业公司的腰包，虽然有部分业主要求自己的权利，但是往往被开发商和物业公司以种种理由拒绝。

　　对于地下车位问题，一些车主更是表示疑惑：为什么地下车位所有权就应该是开发商享有？难道地下车库占的地不是小区的土地吗？既然业主们已经缴纳了土地出让金，也承担了很多公摊面积，为什么地下车位所有权不是开发商和业主们共有？

　　北京大成律师事务所银川分所刘亚平律师说，如果车位已计入公摊面积，那么作为与业主的公有财产，开发商没有权力进行买卖。如果没有计入公摊，开发商虽然可以对车位销售，但也是没有产权证的，车主购买后只能转让、赠予，不能作为抵押物。

　　现在规划与需求的矛盾日益尖锐。即便是按照１：１的标准建设车位，也无法满足车主们的需求，这给开发商从中赚到高额利润制造了机会。银川市规划局规划处副主管张冲说：“１０年前，银川市按照３户１个车位的标准进行配置，经过多次调整，多数小区的配建标准已经达到了１户１个车位，近期一些新建中高档住宅小区计划提高到１：１．５。但是这可能仍满足不了部分车主的需求，因为现在很多家庭拥有的车位普遍超过１辆。”

　　很多车主表示，即便是没有产权，不买车位也不行，毕竟放在小区内要比外面安全得多。眼下私家车数量快速膨胀，停车位捉襟见肘成了一种稀缺商品，单位面积售价甚至比房子还要高好几倍。

　　据一位不愿意透露姓名的某房地产公司副总裁介绍，地下车位的确是一块“投入小、产出大”的肥肉。原因很简单，很多小区建设地下车位的土地本来就算进了公摊面积，所以地下车位成本主要是工程造价以及要求配套的人防成本，其实一个车位成本最多也就几万元，但是开发商可以随意定价，而且你不买还不行。

　　可有药方医好车位之殇？

　　近年来，国家把汽车销售作为拉动消费的主要手段之一，鼓励大众买车，但是从目前道路、能源等要素来看，都不具备“一家一车”的条件。由于车位配置规划远远赶不上私家车膨胀的速度，停车难将在未来相当长一段时间困扰车主。

　　另外，近年来住宅小区的配套设施、绿化景观等规定越来越多，２８％－３５％的房屋建筑密度、３５％的绿化率、地面停车率不能超过１０％等指标都要坚决执行，所以越来越高的配建标准可能难以执行下去。一些开发商表示，即便是设置更多的地下车位，但如果要按照１：１．５的标准配建，就是把地下挖空了都不行，所以比较好的解决办法就是建投资更大、容量更大的机械式停车场。

　　尽管如此，车位本身却是一种特殊商品，它功能上的“公共性”和“服务性”使得其归属、利用都应该以实现业主权益为导向，让小区居民真正享受“驾车生活”的便捷和舒适。但是开发商利用现在法律上的一些盲点，采取“商业经营”模式向小区车主提供高价服务，着实让处于弱势的车主们很受伤。

　　在很多小区，车位只售不租，炒车位一样可以赚大钱，车位价格已经和房价一样备受老百姓关心。一些业内人士认为，复杂的小区车位问题不能为传统民法所涵盖，所以应该通过立法的形式规范开发商的行为，才能避免开发商有空可钻，避免开发商卡着小区车主们的脖子。

　　因此，这就要首先理清小区车位的权属问题，政府管理部门要对车位是否计入公摊面积、是否计入房价成本以及车位工程造价进行有效监督，防止开发商利用潜规则浑水摸鱼、故意炒高车位价格，让小区车主们花冤枉钱。

　　不过，指望通过规划配置更多车位并非易事。昂贵的城市土地价格使建设地下车位成本大幅增长，在这种情况下，应当把城市公共停车场系统作为综合交通规划的重要组成部分，通过公共停车场的部分公益性职能解决周边小区的停车压力。城市公共交通的拥挤使很多人不得不买车解决出行问题，由此造成社会车辆越来越膨胀，因此，未来必须大力发展公共交通，减少对停车位的需求量。


http://news.xinhuanet.com/society/2010-09/06/c_13480824.htm
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