上海：寂静风向标

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《财经》记者 凌馨 陈涛

　　从4月中旬“新国十条”公布至今，已百日有余。上海配套的房地产政策依然面目模糊，在闲置土地的清理过程中，上海更显另类。

　　调控“雾里看花”

　　至今，上海没有推出相应的地方配套规定，反而率先放松了“三套房贷”，一度被寄予厚望的“物业税”征收试点也未见下文。

　　“新国十条”出台后一个月，舆论盛传上海将与重庆等城市成为首批试点推出物业税。

　　《上海证券报》称，上海将按户型从小到大累进增加税收：持户型较小住房者缴纳之税收也较少，大户型商品房持有者将缴纳较高额税收。

　　上海住房保障和房屋管理局回应说，物业税问题讨论多年，“如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的”。住房和城乡建设部官员也相继表示，对所谓“上海物业税试点征收方案获批”并不知情。

　　经过一轮热炒后，上海物业税试点征收未见下文。据知情者称，上海确曾递交一份试点方案，但未能在中央层面获批，原因在于方案过于保守，征税力度不足。

　　上海房管局以“目前不方便接受采访”为由，婉拒了《财经》记者的询问。这一说法亦未能从其他渠道获得证实。

　　“物业税”之外，上海土地“零闲置”同样引人注目。近日，有媒体披露了国土部1457宗闲置土地“黑名单”，令人吃惊的是，上海竟无一在列。

　　另一方面，中国房地产信息集团（下称中房信）7月26日发布的研究报告却显示，截至7月，上海2009年6月以来出让的33幅地块中只有3幅地块部分或全部开工，其余30幅地块目前尚在未开工阶段，开工率不到一成。截至今年1月，上海的闲置土地约300幅，涉及建筑面积近4000万平方米。

　　上海世博期间部分区域限制开工，是部分“地王”未获建设许可的理由，但在更多情况下，只是被开发商借用的“挡建牌”。《第一财经日报》引用上海市金山区规划和土地管理局用地科科长奚敏的话称，根据上海市统一要求，所有区县都必须在8月底之前完成对全区全部登记在册的闲置土地的调查、取证、认定工作，目前期限未至。

　　中房信分析师薛建雄表示，上海限期8月底完成闲置土地登记，或有“拖延时间”之嫌。但他分析指出，今年1月，上海曾要求开发商登记并上报闲置理由，此后不少开发商都主动去拿了施工许可证，也可能正是因此逃过“黑名单”。

　　“要开工也很容易，奠个基，打个桩，然后慢慢做，能一天做的我做一个礼拜，效果也是一样的。所以现在很多新地拍出去都会约定，到什么时候要建设到什么程度。”薛建雄补充说。

　　高调保障房

　　7月27日，上海市第十三届人大常委会第二十次会议结束。据列席的上海运高房地产发展有限公司总经理、上海市政协委员曹耘透露，上海对于住房问题的态度，并未与“新国十条”出台前发生太大变化，即不在市场层面干预打压，而是集中精力推进保障房建设。

　　在当天的会议上，上海市市长韩正谈及住房问题时，主要强调了四项措施：旧区改造、经济适用房、廉租房和公共租赁房。韩正指出，上海首先坚决贯彻落实国务院有关房地产调控的各项政策措施；其次则是“结合大城市的实际，建立起科学调控需求的有关政策”。

　　两天后，上海规划和国土资源网悄然公示了八处大型居住社区的《控制性详细规划（草案）》，共占地4448.7783公顷。在今年5月举行的大型居住社区土地储备工作推进会上，有关部门曾透露，上海今年将规划选址浦东航头等23个大型居住社区基地，并于明年10月底前完成土地储备工作。

　　这八份规划，有四个大型居住社区披露了规划建筑面积及新增住宅比例。以浦东新区民乐大型居住社区为例，该社区规划住宅建筑约454万平方米（新增住宅建筑约407万平方米），新增住宅中动迁房农民动迁房建筑总量约56万平方米，普通商品房约100万平方米，保障性住房约 251万平方米。

　　这四个社区规划中，农民动迁安置房共223.2万平方米，保障性住房及配套商品房共651.5万平方米，普通商品房约343.6万平方米，保障性住房和商品房比例约为2∶1。

　　薛建雄认为，此类大型居住社区的建设，必将拉低周边其他普通商品住宅价格。他指出，目前上海规划的大型居住社区主要在地铁沿线，交通便利，若能迅速大量供应，有望平抑同一区块内的房价。但这种大型居住社区多位于远郊，政府的大力建设会带动各种商业配套的跟进，从这个角度看，反而也可能会对区域房地产市场起到带动作用。

　　曹耘则进一步指出：现在政府还没有想清楚，如何应对房地产泡沫破裂对总体经济的影响，因此很难在下一步继续出台过于严厉的调控政策。“比如上海世博会，政府花那么多钱做了七通一平。未来这块地做地产开发，如果地价太低，政府的账就算不过来了。”

　　在一些学者看来，上海房地产业占其GDP总量近30％，严厉调控等于自伤，影响面将非常广，需要决策者下很大决心。


http://magazine.caijing.com.cn/2010-08-15/110498108.html

自伤自伤，伤的是谁？是百姓？是政府？是开发商？或是其他人？
如果仍旧这样模糊下去，伤害的又是谁？