房产新政有效，价跌并非终极目标

jarodlau

王福重

“国十条”的总目标，是“遏制部分城市房价过快上涨的趋势”，而不是降低房价本身。现在看来，房价过快上涨势头已被成功抑制。至于低收入者的住房，不应通过房价下跌解决，只能由政府通过廉租房、公租房等方式解决。
国家统计局本周二公布的数据，全国70个大中城市房屋销售价格7月同比上涨10.3%，环比与上月持平。作为高房价地区标杆的北京市，新建住房价格同比上涨20.1%，涨幅居全国之首，环比也上涨了0.3%。简单说，房价又开始上涨了。
这是为什么，又是否正常呢？
此次房地产新政，以4月14日“国十条”颁布为起点。“国十条”的总目标，是“遏制部分城市房价过快上涨的趋势”，而不是降低房价本身。这个目标是正确的，因为，政府不应该把具体价格作为政策的标的，那样既不合适，也可能引发政府行为的扭曲。
此次房地产调控手段，不可谓不严厉，有人说是“史上最严”。二套房贷首付50%，停止三套及以上贷款的规定，确实史无前例。政策的意图，当然是精准打击，即遏制投资或者投机，可是，任何政策都不可避免有代价，严厉的政策，当然也会殃及非投机者，普通的购房者。
任何政策的效果，都是短期的，三个月已不算短，而且随着时间的推移，似已呈现衰减之势。三四个月以来，房价如期出现了滞涨态势，国人观望情绪渐趋浓厚。更明显的效果是，无论新房还是二手房的销售面积，均大幅下降。
总有一部分人对于房价不怎么敏感，除了国人的传统观念与西方不同，“居者一定要有其屋”外，还有一层特殊的原因，比如年轻人要结婚，即使他知道几年后房价明显下降，可能也等不起，因为那时候，青春已不再，这部分需求在大多数人观望的时候，会维持房价的基本稳定。
很多人把降低房价的希望寄托在房产税上，而征收房产税，除了技术难度，如价格评估外，更有法理障碍。中国与美国不同，中国城市的土地是国有的，房产税的计税依据中如果包含土地价格，就意味着国家对自己征税，这是明显的悖论。另外，政府在已征收了不菲的土地出让金基础上，再行征收房产税是否合适？是否需要取消出让金？都是值得研究和考虑的问题。所以，在短期内，出台房产税的可能性非常低。即使将来出台，对房价的影响，不一定很大，税收终究不是价格的决定因素，决定价格的是房子的内在属性。
现在，房屋空置成了议论的热点，主张征收空置税的声音不绝于耳。在购买商品房的过程中，买方已承担了营业税、契税、印花税、土地出让金等各种税费，且远高国际平均负担，而所获的不过是房子几十年的使用权而非真正的所有权。而在使用方式中，有一种就是偶尔使用，征收空置税，是何道理？比如，大房子要不要征空置税？
有人说，在严厉的新政下，开发商的资金链有断裂的危险，只要量跌，他们挺不了多久，会主动降价。确有部分开发商采取了降价的举措，可是，开发商的资金链没有人们估计的那么差。1至7月，房地产开发企业资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。可以看出，开发商对银行的依赖也没有那么强，没那么容易断裂。
在开发商和购房者的博弈中，开发商是有优势的，房子放不坏，等上几个月，无所谓。更重要的是，房地产是地方经济的最大支柱，比如北京和浙江的GDP中，60%是房地产业创造的。开发商会得到地方政府或多或少，或明或暗的支持，而且他们之间的配合相当默契，更不用说实力强大的央企了。
从更长的时段看，一线城市的房价，还有上涨的趋势。除了市场、城市化的影响外，制度因素也非常重要。当今中国已形成一个庞大的富裕人群，他们巨额的资产，要保值增值，就得要投资，可是，投资渠道十分狭窄，股市的巨大不确定性，令他们发怵，所以，买房成了富裕人群保值的核心手段。地方政府，在分税制下，所获收入十分有限，而又必须保证经济增长，而房地产，则既可以获得大量财政收入，又可以收获大量GDP，缓解地方政府的两难。还有，央企的日子已今非昔比，每年数千亿的利润，极少上交，不进入房地产，能去哪里呢？一线城市，是有钱人置业的首选。这些制度性因素不调整，房价的长期上涨趋势难以改变，而公众经过等待之后，也会悟出这些道理，房子是耐用品，只要长期看涨，买入就是理性的选择了。
房价大幅下跌，对各方并无好处。对于地方政府来说，降低经济增长速度，减少土地出让金和其他税收收入；对于已拥有多套住房的人来说，房价过度下跌，财富缩水；对普通低收入者来说，即使像传说的那样房价下跌60%，也还是买不起。低收入者的住房，不应通过房价下跌解决，而应由政府通过廉租房、公租房等方式解决。
总之，房地产新政不是没有效果，房价的过快上涨，已经成功抑制。现在，房价的触底反弹是正常的。
（作者系中央财经大学政府与经济研究中心主任）

转自：http://www.cnstock.com/paper_new ... 2/content_40201.htm
点评：政府的房产政策在一线城市取得了良好的效果~~