青岛楼市将回归理性

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◎ 龙 江

新政之下青岛楼市何去何从，高企的房价能否被抑制，不光要看市场中房地产公司和购房者们卖买双方的表现，而主要是看地方政府和金融机构能否有效认真落实“国十条” 新政。

与2005〜2007年中央政府调控楼市政策不同的是，这次新政重点抓地方政府和相关部门，含银行信贷等金融机构，这在“国十条”前两条中阐述得十分明确。抓地方政府就是要抓当地的市长，抓好了市长也就能抓好市场；另外，抓好了金融机构的银根也就等于抓好了楼市的命根。青岛楼市怎么走，那就要看青岛市政府和金融机构落实新政的力度和执行的周期性了。如果落实力度比较大，楼市调整就会加快，房价上涨的势头很快就会被遏制住；如果落实新政的周期长，市场稳定的时间就长；相反，如果落实新政的力度比较小或周期比较短，那么市场在经过短期的调整之后可能还会重新疯狂起来。就像2005〜2007年那样，调控了三年房价却是越调越高。

青岛房价上涨的三个阶段

自2001年北京申奥成功以来，青岛房价上涨经历了三个阶段。

第一阶段是2001〜2004年。2001年7月北京申奥成功，同年12月中国加入WTO，青岛作为北京奥运会的合作伙伴城市和山东经济龙头，这两大优势使青岛迎来了新的发展机遇。这一年青岛房价普遍出现了20%〜30%的涨幅, 也从此开始了长达10年的上涨周期。即便是非典时期的2003年，青岛这样的海滨宜居城市其房价也出现了不同程度的上涨；2004年房价更是创出了自 2001年以来的新高。

第二阶段是2005〜2007年。经历2004年全国性房价的上涨，到2005年中央政府就开始对楼市进行了为期三年的宏观调控，但依然没有抑制住房价的上涨，特别是国内比较大的房地产公司进入青岛之后，更是把房价拉升到了一个新的高度。即便是2007年爆发了全球金融危机，特别是深圳、广州等楼市开始大面积降价，但青岛楼市依然呈现出惯性上涨趋势，比2004年普遍上涨了50%以上。

第三阶段是2008〜2009年。这两年对青岛楼市来说可谓是冰火两重天。爆发于2007年下半年的深圳、广州楼盘降价风潮，2008年蔓延到了全国。青岛楼市也受到了不同程度的影响，成交量开始萎缩，房价开始滞涨，特别是市南区、市北区、高科园等中心区以外的其他地区，销售量大幅萎缩，个别区域更是出现了二三十家楼盘联合降价的罕见现象。即便是到2008年10月下旬，中央政府出台了稳定房地产市场的救市措施，央行也推出了首套房购房七折优惠利率的利好措施之后，购房者持币观望、楼盘降价这股风潮也一直延续到了2009年的3月份。进入2009年4月份楼市出现比较明显的回暖现象，售楼处看房者络绎不绝，成交量逐步上升，房价也开始小幅上扬。到了2009年下半年市场开始进入亢奋阶段，房价开始疯涨，购房开始疯抢，市场已失去理性。越涨越买的楼市定律在青岛表现得淋漓尽致。

2009年年底库存房告急，青岛楼市供不应求。由于2008年楼市成交惨淡，许多房地产公司都放缓了项目开发和建设的进度。在经历了2009年上半年小幅消化以后，房地产公司开始销控捂盘，因此下半年楼市就呈现出供不应求的现象。特别是中心区，由于楼盘供应量较少，新盘价格大幅高开，青岛的房价出现了快速拉升的现象。2009年青岛的房价与2008年相比出现了30%〜50%的涨幅。

从2001〜2009年，青岛房价上涨呈现出两大特征：一是中心区域的楼盘领涨抗跌。当全国楼市形势不好的时候，由于三面环海的特殊地理位置，土地资源的稀缺性，青岛中心区的楼盘优惠和降价幅度都比较小，青岛中心区仿佛世外桃源一样，自成一体。而当全国楼市形势好的时候，青岛中心区楼盘的房价就会出现大幅上涨。第二特征就是青岛中心区以外区域受政策影响比较大。形势好的时候房价与成交量同步上涨，形势不好的时候房价与成交量同步下跌。

青岛房价上涨的七大因素

虽然青岛房价的上涨原因是综合性的，但主要有七大因素。

一是中国人买房子买地的传统意识。中国住房的自有率在全球位居前列，当然这也是中国房地产市场的一个共性。婚房、改善型住房等刚性需求强劲。

二是青岛特殊的地理环境。青岛市主城区东南西三面环海，只有北部地区与辖区内的其他县市相连，主城区土地资源的稀缺性以及土地出让“招拍挂” 的形式必然造成土地价格上涨，“地王”频频出现。许多地王楼面地价的价格屡屡高于周边二手房的价格，接近于周边楼盘一手房价格，带动了一手房价格大幅上涨。

三是供不应求。青岛楼市供应量一直无法满足市场的需求。虽然青岛楼市的开工量每年都有递增，但仍然无法满足庞大的刚需、投资和投机的市场需求。

四是旧城改造扩大了需求。近年来随着青岛市对旧城区加大了改造力度，拆迁范围不断扩大，大量的被拆迁者涌入市场买房或租房。虽然房地产开发需要几年的建设周期，但被拆迁者的住房需求却刻不容缓。

五是大量外来移民移居青岛。随着经济的发展，青岛在山东以及华东地区的影响力与日俱增。港口经济、外贸产业、国家大型项目等吸引了大量国内外公司的中高管及工作人员来青岛居住或移民。还有大量内地居民退离休后选择定居青岛。

六是交通设施不断完善。随着青岛政府提出的拥胶州湾发展大青岛城市框架战略逐步实施，海底隧道、跨海大桥、地铁、城际轻轨、市区高架桥等交通设施的不断完善，半小时生活圈、一小时经济圈的发展趋势，带动了中心区以外的其他地区及周边县市房价的大幅上涨。

七是宽松的信贷政策。这也是房价上涨最主要的原因。不论是刚性需求还是投资客以及楼市炒房者，绝大部分都离不开信贷的支持。如果金融机构的信贷部门能严格把好贷款资料审查、审批关口，就不可能让这么多虚假的收入证明过关，从而造成一人多贷，随意乱贷的混乱现象。信贷不严助长了房价的上涨，尤其是像青岛这类投资投机客云集的城市。

正是上述七大因素使青岛的房价成为了二线城市的领头羊，2009年被国土资源部列为仅有的几个房价重点监控城市。由此可见，青岛房价上涨的幅度和速度非同一般。

新政之下青岛楼市将回归理性

新政刚刚出台，青岛楼市网上签约相对平稳。虽然网上签约数据有其滞后性，但销售市场反应相对平淡，只是售楼处看房客数量已开始减少了，购房者持币观望现象增多，楼盘促销活动有所增加，但楼盘降价现象甚少。

但从进入传统旺季“红五月”之后，市场开始变冷，成交量大幅下滑。据青岛《城市信报》报道：“5月1日青岛楼市成交86套，2日成交量为121 套，3日成交量跌为96套，4日成交量为202套，5日成交量为208套⋯⋯5月前5天青岛楼市成交量仅为713套，环比下降了一半。6日记者采访了解到，新政前后，青岛楼市经历了冰火两重天，新房成交量大幅下跌，二手房更是处于冰封状态，新政后20天中介成交量竟下跌了90%。”市区个别楼盘新盘价已比此前传闻下降了10%。更有趣的是，庞大的投资投机群体突然集体失踪，看房者基本都是自住者，房子又可以挑着拣着买了。更多的刚性购房者选择持币观望等待着房价进一步下跌。

青岛政府也出台了落实新政的“青岛十四条”地方版，详细规定了管理细则，对青岛楼市中利益集团具有一定的约束力。相信新政之下，青岛楼市将逐渐回归理性。

(作者系青岛房地产资深人士)
http://finance.ifeng.com/news/house/20100806/2485605.shtml
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