影院投资者自建影城 结束与商业地产开发商蜜月期

franking2

http://news.hexun.com/2010-08-06/124500202.html
利益使走到一起，利益再使分开，太正常不过了


   与商业地产开发商度过了将近10年的蜜月期,影院投资者还是走出了“独立”的一步。

　　最近,橙天嘉禾在江苏耗资6亿选址建独立影城。据悉,影城规划建设面积将达6万平方米,占地面积30多亩,打造以影城为主营业态,包含购物、餐饮、娱乐在内的综合休闲中心。对市场来说,此举意味国内影城开始尝试脱离商业地产,寻求自建影院的方式。

　　国内商业地产与影城之间的捆绑,始于2002年,中影新南国影城与深圳中信城市广场之间的合作。在此之前,电影院属于市政规划建设中的一环,以独立的、礼堂式的建筑为主,在电影放映之外,往往还是当地文艺活动的中心。

　　自新南国影城开始,商业地产和多厅影院之间的捆绑,逐渐代替国家投资的独立电影院,成为现代影院发展的主流模式。其原因在于,对于商业地产而言,影院往往能吸引大量有价值的客流量,而商业地产也为影院提供了良好的地段以及购物、娱乐的配套设施。

　　由于意识到二者之间的“共生”关系,以万达为代表的商业地产商开始建立自己的影院品牌,不少影院投资公司与商业地产开发商之间,也形成了所谓的“合作伙伴”关系,商业地产与影院投资之间的关系,演变得更为密切。随着近年国内电影票房的逐年走热,大量的热钱涌入影院投资领域,在新的商业地产项目中,往往能看到电影院的身影,电影院,也都依托于商业地产项目发展。

　　然而,正是因为投资者对影院的追捧逐年升温,自2008年开始,这段亲密关系出现裂痕——大量的影院投资者争夺着有限的商业地产项目资源,其结果,是影院所需支付的租金（保底租金+分成比例）逐年走高,让本非厚利的影院经营压力倍增,相应的,地产商成了电影产业繁荣最大的受益者之一。

　　此前,不少影院投资者已经对租金的增长速度感到不安,领军者万达院线的发展部副总经理邹海荣还曾对笔者表示,这样的行业现状让影院投资难以为继,万达考虑减少其外部投资项目,将影院开发收缩回自有项目中,暂避锋芒。

　　一位业内人士表示,不少新晋加入的影院投资者,会为扩张速度而快速推高租金水平,其追求的是资本市场的回报,却忽略了影院后期运营的压力。

　　与票房一样,影院投资毫不降温地进入了2010年。根据中国发行放映协会公布的数据,截至2010年上半年,国内票房总额已经达到了48亿元,据预测,全年票房总额有望突破100亿,而在去年,这一数字为60亿。事实上,即便是再理智的投资者,也无法抵抗电影热潮的来袭,但是,在与商业地产商之间的博弈中,影院并没有太多的回旋余地。

　　自立门户,或是影院投资者摆脱对商业地产项目依赖的一条可能路径。

　　在笔者就此接触的业内人士中,不乏对“独立影城”模式的质疑声音。有业内人士指出,虽然并非由影院直接投资建设,但是,以影院为主题,辅以餐饮、游戏等地产项目已有先例,UME华星国际影城安贞店就属此列。更有人将此视为“噱头”,其看法是,“这一模式在国外也并不流行,况且中国走过独立影城的路子,现在重提,只是竞争中概念的炒作。”

　　无论是否“概念炒作”,6个亿的投资必然会给已经火热的影院投资市场浇上一勺热油,也提高了竞争的门槛。

　　客观来看,且不论商业地产项目的运作需要与影院投资、运营不同的能力组合,“跨界”难度不可谓不大,单说独立影城的形式在成本回收上是否可行,也尚待论证。事实上,影院在商业地产各种业态中的盈利能力排名并不靠前,对于商业地产而言,其价值主要在吸引人流,提高项目其他业态的整体租金水平上,其投资回报时间也较长,所以,单靠做影城赚钱,前景并不乐观。更何况,拿地开发需要承担更高的投资和更大的风险,在以跑马圈地为目前阶段主要任务的影院投资上,集中力量做独立影城,则有可能牺牲速度,是否是当下的合适选择,也同样有待时间的检验。

　　但是,如果依靠影院的概念拿地,再做商业地产,则是一种“成立”的商业模式。按照橙天嘉禾的规划,其包含酒店、餐饮、娱乐等业态的独立影城本身就是一个主题商业地产项目。由家电连锁迈入商业地产的苏宁,由超市连锁涉足商业地产的步步高都验证了从某一核心业态起步进而独立开发运营商业地产项目的可行性。同样是主流业态之一的影院,走向独立,做特色商业地产项目的逻辑,并非全无道理。但如此一来,影院对于项目的争夺,其影响将会进入上游对土地的争夺之中。

　　高企的租金,是否真的会将原来的共生者逼成竞争者？我们只能拭目以待。