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贾海峰
7月29日夜，在北京的一家饭店，一家国有大型房地产公司邀请住建部的司长们小范围聚会。参与的开发商向官员传达一个信息：房地产调控已经让很多开发商受伤，不希望再出更严厉的调控政策。
一位接近住建部的人士向记者透露，住建部日前再次召开由专家和国企代表组成的房地产形势研讨会，由于会议内容高度保密，外界无从得知。
楼市调控已过百日，业内的一般看法是，当前已经进入楼市调控利益博弈的深水区，向前走一步还是向后退一步，都需要看楼市背后的这几股势力博弈的结果。
第三季度被认为是重要的时间“窗口”，楼市可能会打破僵局，给出一个方向上的选择。
部长关心价格，省长关心交易量
虽然各省省长和住建部部长桌面上都会有每周的房地产形势报告，只不过两者关心的重点并不一样。住建部部长更关心房价数据，各省省长更关心地方的楼市交易量数据。
满100天，对于中国很多行业和事件来说，似乎都有特殊的意义。
从4月17日国务院发布“国十条”以来，至7月底满100天。房地产行业对于这轮调控下一步走向，舆论异常活跃，猜测满天飞。
一位接近住建部的人士向记者透露，对于楼市调控，目前已经做到了房地产市场情况每周上报的制度。在各省省长的桌面上，每周都会收到各地住建厅厅长递上来的本周情况通报。而在住建部部长桌上，也汇聚着全国房地产监测系统汇总的报告，以及重点省份和城市的情况分析报告。
调控实行100多天以来，市场上形成了价滞量跌的情况。
虽然各省省长和住建部部长桌面上都会有每周的房地产形势报告，只不过两者关心的重点并不一样。住建部部长更关心房价数据，各省省长更关心地方的楼市交易量数据。
“调控到现在，各方最关心下一步该怎么走。” 瑞银投资研究亚洲地产及休闲产业主管王震宇说，各方对调控的成果看法不同，对调控的下一步政策走向，也有自己的想法。
来自住建部和地方政府的声音步调一致：房地产调控已经取得了一定效果。
住建部政策研究中心副主任秦虹7月30日在上述房地产走势预测会议上表示，调控出台以来，主要城市房价同比涨幅出现下降，环比房价出现下降，交易量更是出现了大幅度的萎缩。
秦虹说，调控政策实行100多天以来，杭州、上海、福州等城市上半年总成交量和去年同期相比下降幅度超过了50%，这个50%是在1-3月份整个房地产成交有一个异常放大的情况下的下降，足以说明新政出台之后5、6月份这些重点城市成交量的萎缩是非常的明显。
其中北京房地产市场在1-6月份，月平均成交面积只和2008年同期是持平的，比2009年下降了接近40%，同时比2006、2007年这两年也下降了大概在40%-50%的水平。
上海比去年同期下降了将近50%，比2006、2007、2008三年的月平均成交面积都有所下降。深圳成交面积同比下降了将近70%。
秦虹表示，调控对房地产平均价格影响的话，实际上新入市楼盘价格已经出现了明显下调，土地市场也出现了下滑。也就是说高价地王已经很少出现，土地的流拍也开始出现。
7月29日，在本轮调控当中作为风向标的北京市，也对外宣布房价下降——当天，北京发改委主任张工表示，北京市房屋销售价格指数5月份环比(比上月)下降0.1%，6月份环比持平；二手住宅交易价格指数5、6月份环比分别下降1.6%和0.9%。
王震宇表示，通过数据分析，如果继续坚持“国十条”政策，到年底房价整体降幅会达到20%，这对今年的投资完成情况影响不大，但是会对明年年初影响很大。政府一方面想观察当前行市的变化，另一方面也在担心继续出重拳可能带来行业所不能承担的损失。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌透露，现在很多场合、不同部委的政策讨论会上，专家和官员们对楼市调控继续从紧还是从松争论不已。
在他看来，下半年房地产调控政策面临情况更复杂。上半年目标是打压，下半年要在打压房地产和保经济增长之间取得平衡。
而住房和城乡建设部部长姜伟新也在数日前召开的“2010年市长论坛”上表示，当前房地产调控的一个不好的表现是，个别城市交易量急剧萎缩。
不难看出，保持商品房交易一定的量，是维持房地产投资不过度下降的前提，而从目前来看，实现这一调控目标越来越难。
长沙不是楼市“灯塔”
对于长沙仍然保持一个较高的销售量水平，行业内人士并不认为这是一个很带来市场信心的信号。
长沙，一度在业内被认为是当前楼市不败的“灯塔”。但进入下半年，长沙房屋交易量也进入了萎缩通道。
7月21日，湖南省统计局副局长李新连发布湖南省上半年经济运行数据时表示，受交易量下降的影响，长沙市房价下半年可能小幅调整。
北辰实业(4.23,-0.06,-1.40%)副总经理曾劲对记者表示，长沙虽然城市人口只有五六百万人，但是其2009年商品房销售量高达1400万平方米，比拥有城市人口2000多万人的北京还要多。
今年上半年，虽然北京等一线城市房屋交易量迅速萎缩，长沙依然卖出了704.8万平方米，同比增长24%。
曾劲表示，长沙房屋交易量一直保持在高位，而且房价每年涨幅只有10%左右，这让开发商看到了希望，认为长沙这样的二三线城市是本轮房地产调控的避风港。
但是，长沙这样的二三线城市，很快也被证明，在房地产严厉调控之下，其并不能独善其身。
“国十条”出台以后，长沙市5月销售137.37万平方米，环比4月回落3.3个百分点，6月销售128.44万平方米，环比回落6.5个百分点，仍比去年同月增长5.3%。
对于长沙仍然保持一个较高的销售量水平，行业内人士并不认为这是一个很带来市场信心的信号。
记者在长沙市调查发现，长沙上半年房地产市场销售依然火爆，除了当地2008年以后启动的大拆迁行动带来的刚性购买需求以外，“三套房贷”等限制性购买政策并未在当地落实，是一个主要原因。
记者调查发现，长沙市商业银行刚刚就“二套房贷”问题达成认识，很多商业银行并未推出“认房又认贷”的严格限制政策，农业银行(2.79,-0.04,-1.41%)等还有“有贷无房”也算首套购房的擦边球政策。
长沙房地产协会一位人士说，“国十条”中严厉限制投资性购房的政策在长沙这样的二三线城市并没有落地，是长沙这样的城市在上半年房屋交易量依然很好的主要原因。
对于投资性购房人士来说，由于预期下半年本地也会采取“停止三套房贷”等政策，而选择提前贷款购房。而“有贷无房”被认为首套自住性购房的政策，也会促使“假离婚”等现象成为规避贷款限制政策的手段。
来自中国人民银行长沙中心支行的统计数据，也说明了上半年恐慌性贷款购房，是长沙当地购房量迅速上升的主要原因。
上半年，湖南省个人消费贷款新增287亿元，同比多增166.8亿元，增长73.8%。其中，新增个人住房消费贷款225.9亿元，同比多增120.9亿元。
但是，上半年的销售火爆数据，已然从7月份开始改变。
据长沙房地产交易管理网统计数据，6月的第三周开始，每月房屋成交面积都在逐月下滑，6月第三周房屋成交面积为13.31万平方米，较上周减少14.39万平方米，而7月的第一周长沙商品房交易量约为21万平米，也比6月平均单月销售面积下降了很多。
同时，房地产贷款需求受调控影响明显回落。5月份，湖南省新增房地产贷款36.9亿元，比上月减少23.9亿元，为今年以来最低水平。
除了长沙以外，重庆、成都、武汉等二线城市均呈现上半年房屋交易量同比仍有大幅度增幅，但是从5月份以后，房屋交易量逐月下滑的趋势。
以重庆为例，重庆统计局7月23日宣布，上半年重庆商品房销售面积1689.57万平方米，增长4.6%。
重庆市统计局有关人士表示，2009年1-11重庆市商品房销售面积增速从两年来的最高点40.9%回落以来，到2010年1-6月已回落至4.6%。2010年二季度各月商品房销售面积同比增速分别为-10.7%、2.3%和-9.9%，相对于2009年上半年尚未全面反弹的房地产销售市场，对比基数相对不高的情况下，销售面积增速仍然回落较快。
如果说长沙、重庆这样的二线城市房屋销售量同比增幅下滑的话，北京这样的一线城市受调控影响最深，其上半年销售商品住宅43694套，比上年同期下降41.5%。
保障房补位投资：28城市动用公积金
一位接近住建部的专家对记者透露，日前住建部召开房地产调控专家会时，就有专家提出要将房地产投资下降作为一个重要预警监测指标。吸取2008年那轮房地产调控教训，防止房地产市场的大起大落。
楼市成交量上不来，保障房建设被用来“补位”。
住建部部长姜伟新表示，目前中央政府已经投入600多亿元用于保障性住房建设，今年8-10月期间，住建部还将对地方保障性住房投资完成情况展开一轮检查，没有完成任务的地方政府，将被约谈。
此前，住建部已经代表国务院与各省政府签订了保障性安居工程建设责任书，凡是没有完成责任书规定任务的省级政府负责人，将被问责。
住建部政策研究中心副主任王珏林在“中国滨海城市发展趋势论坛”上表示，加快保障性住房建设，是政策性住房建设补位商品房调控带来的投资下降的手段。
记者了解到，住建部已经统计出了今年上半年全国保障性住房建设完成情况，整体上进展超过了预期，尤其是东部沿海城市，保障性住房建设速度很快。但是中西部地区保障性住房建设进展依然很慢。
例如，今年中央下达甘肃预算内投资廉租住房项目98项、4.67万套、234万平方米，但目前只开工18项、9986套、50万平方米，开工率仅为18%。
姜伟新还透露出一个数字，今年中央计划完成保障性住房和棚户区改造等住房数量580万套。如果这580万套保障性安居工程建设完成，预计将实现投资近6000亿元。
根据国家统计局此前公布的上半年房地产开发数据，上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。政策性住房建设投资占到了30.7%的比例，约合5924亿元。
不过，王珏林在上述论坛上分析说，房地产调控不会轻易放松，对于房地产投资下降也有准备。
一位接近住建部的专家对记者透露说，日前住建部召开房地产调控专家会时，就有专家提出要将房地产投资下降作为一个重要预警监测指标。吸取2008年那轮房地产调控教训，防止房地产市场的大起大落。
而在“国十条”等这轮调控政策开始之初，中央政府对于房地产投资下降问题，也是有意绕开。
顾云昌说，本轮房地产调控将目标对准部分房价过快上涨的城市，说白了就是北京、上海、深圳以及其他部分房价上涨速度比较快的计划单列市和省会城市。
避开二三线城市，只针对少数城市，是本轮调控开始之初就避免全面伤及房地产投资市场的一个策略。然而，由于“国十条”出台2个月之后，各地并没有立即执行有关措施，部分城市房价上涨势头依然很盛。
住建部等部门在6月份先后向地方政府传达信息，严格执行“国十条”政策。随后，地方政府纷纷出台了落实“国十条”的细则，虽然地方政府的落实细则略显温柔，但是大部分地方的房地产市场交易量和投资量，还是应声下降。
于是，由一线城市向二三线城市蔓延的房地产投资下降成为了趋势，加快保障性住房建设，来补位商品房投资下降，变成了一个急迫的问题。
7月15日，住建部再次召开保障性住房建设工作会议，将全国主要城市负责人召集在一起。
河南一位参加上述会议的政府官员电话中对记者表示，这次保障性住房管理工作会议上，住建部要求地方政府必须高度重视，立即制定保障性住房三年建设规划，将其与房地产调控联系起来。
会后，大部分省住建厅又立即召开了本省的住房保障工作会议，传达中央关于加快保障性住房建设的政策意见。
随后，住建部副部长齐骥又通过《人民日报》发出声音：公共租赁房建设鼓励民间资本进入。
而记者从河南住建厅拿到的一份关于调整公共租赁房建设规划的文件中则指出，该省除了立即加大公共租赁房建设规模以外，还调整建设区域，将公共租赁房布局到外来务工人员、工业产业园和新毕业大学生集中地区。
在住建部看来，上述三类人员是公共租赁房当下的需求人群，将公共租赁房布局给这些人，有利于初期就引进民间资本投入。
以保障性住房来补位房地产开发投资的下降，最需要解决的是资金的问题。从哪里找钱？算盘打到了住房公积金头上。
目前已经有28个城市获批了公积金试点支持保障性住房建设。经济适用房和公共租赁房将成为公积金支持建设的对象。与此同时，全国主要城市纷纷提高公积金缴存基数，以便提高可动用的公积金规模。
按照住建部此前的规定，公积金缴纳余额当中，闲置不超过50%的比例可用于支持保障性住房建设，公积金直接以开发贷款的形式发放给项目，采取封闭运作的方式，利率比商业贷款高1个点以上。
据住建部估计，初期试点的28个城市可动用公积金支持保障性住房建设超过2000亿元的规模，后期可能还将陆续批准更多具备条件的城市加入动用公积金支持保障性住房建设的行列。
土地财政“两碰头”窘迫
地方政府在4月份开始的“国十条”政策发出之后，并没有担心，因为手里有去年银行下发的丰富的贷款授信。如果土地出让收入受影响，政府手中依然有银行贷款可以满足财政开支。但地方融资平台清理新政，不啻为釜底抽薪。
“国十条”政策能否继续严格执行，很大程度上取决于地方政府土地财政资金链的情况，如果地方政府先于开发商资金链断裂，则地方政府很可能会私自放宽对房地产的限制性政策。
从部分城市上半年的土地出让收入来看，这一形势并不乐观。
北京上半年土地出让收入达到650亿元，位居全国前三，但是同比2009年，仍然缩水了四成。
2010年1-6月，上海共推出普通住宅用地127.84万平方米，配套商品房地块173.50万平方米；土地出让金达466.67亿元。相比去年同期的730亿元，上海土地出让收入也下降了四成。
而在保障性住房方面，上海今年计划完成保障性住房用地供应770万平方米，截至6月，这一计划只完成了22.5%。
杭州则是土地市场冷落的典型样本。
杭州上半年土地出让收入仅完成252亿元，仅相当于去年同期的1/4。而在年初，杭州市政府已经将今年的土地出让收入进行了安排。除了45%要留归土地储备中心以外，55%的资金要安排给大市政建设和民生工程资金。
据记者统计，杭州市除了廉租房、社保等民生基金以外，仅安排给大市政的工程建设资金就有226.43亿元，这显然不是252亿元的55%，也就是138.6亿元所能实现的。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松对记者表示，今年上半年全国地价平均涨幅回落，环比涨幅下降9%左右。
而天津市的土地出让收入逆市增长，也正说明了当前市场情况下，只有地价便宜的地区，才有可能实现土地出让收入逆市增长。
天津市上半年本市土地出让金达到556亿元，比去年同期增长165%。其中，本市住宅用地共成交104宗，成交用地面积1594万平方米。今年上半年天津市共成交土地363宗，成交用地面积3029万平方米，分别是同期北京市的3.3倍和3.9倍，而楼面成交价格为每平方米1374元，仅为北京市的1/4。其中，天津市住宅用地成交104宗，成交用地面积1594万平方米，楼面价格为每平方米1887元，成交面积是北京的6倍，成交价格仅为北京的1/5。
除了这两个因素外，国土资源部今年4月份开展的房地产用地监管新政策，也给地方土地财政带来了新影响。
重庆市统计局的数据显示，去年上半年全市房地产开发企业土地购置费54.14亿元，同比增长1.9%，而本年企业支付土地购置费已达109.80亿元，增长102.8%。
这一增长并没有让重庆市感到高兴，因为这是按照新的土地出让金付款方式得来的结果。开发商首付必须达到50%，而且后续土地出让金付款周期也缩短为一年。
重庆市统计局认为，这样的高强度付款，将可能使开发商的资金充裕度很快受到考验，虽然当前房地产投资量和土地出让收入都是增长的，但是后续购置土地和新开工量急剧下降。需要警惕开发商资金链断裂。
对于地方政府来说，土地财政资金链吃紧还将面临另一道难题。
担任多个地方城市顾问的大岳咨询公司总监陈民对记者透露说，地方政府今年财政开支安排得都比2009年大，原因是2009年土地财政获得了很好的收益，除此以外，2009年受益于中央扩大内需政策，地方普遍获得了丰富的银行贷款。
陈民表示，地方政府在4月份开始的“国十条”政策发出之后，并没有担心，因为手里有去年银行下发的丰富的贷款授信。如果土地出让收入受影响，政府手中依然有银行贷款可以满足财政开支。
但是，今年6月份，国务院发出了对地方投融资平台进行清理的“国务院10号文”。这让商业银行对地方政府平台贷款的态度骤变。大部分商业银行突然停掉了还没有发放完的贷款授信，说是因为“政策不明朗，需要看看再说”。
这对土地财政日趋紧张的地方政府来说，无疑是釜底抽薪的一招。
三季度未知数：政府与开发商谁先扛不住
按照目前的行情，三季度将成为开发商加快回笼资金的最后机会。而按照一般的规律，11月份将是开发商需要支付工程款、银行到期贷款等成本的高峰期，如果不在此之前准备出来充分的现金，开发商将会很难过年。
对于房价走势，业内一直流传着这样一个说法：“三季度房价会明显下降”。
不过，这种预期，很快又要面对“开发商资金链仍可以扛一段时间”的现实，房价走势又充满了变数。
7月22日，北京统计局副局长于秀琴表示，北京固定资产投资6月当月环比下降了8.1%，而新建住宅价格环比与上月持平，综合房屋价格环比下降了0.4%。虽然这些指标都在下降，但是房价下降显然没有固定资产投资快。到底是政府能扛得住，还是开发商能扛得住，仍是一个未知数。
于秀琴表示，鉴于北京住房需求和投资需求都很巨大，三季度房价能否出现明显下降，很难判断。而且，政府只有继续坚持抑制购买的政策，房价才能稳定在目前的平稳价格区间。
一个值得注意的迹象是，在房地产调控政策压力下，部分开发商的确开始降价促销。
北辰长沙三角洲地王项目，是北辰实业在2007年以92亿元的高价拿下来的全国“地王”。规划建筑面积高达537万平方米。一期开盘面积就达到30万平方米，建设面积达到80万平方米。
北辰实业副总经理曾劲对记者表示，北辰实业选择今年年底前对长沙三角洲项目进行开盘。除了感觉市场环境还比较好以外，公司也有回款的资金压力。报表也因为连续3年投资长沙三角洲项目，而显得没那么好看。
北辰实业董事会秘书郭川介绍说，北辰实业将尽快开始长沙三角洲的销售，力争其2011年底对公司年报形成回流，提高公司每股利润率。
记者了解到，目前国内A股上市的房地产公司，大部分都没有完成销售计划。
7月6日，万科发布公告，1-6月份公司累计实现销售面积320.2万平方米，实现销售金额367.7亿元，万科计划在2010年实现销售800亿元的目标，今年上半年其仅完成全年销售目标的45.9%。
绿城中国今年上半年累计实现销售金额219亿元，较去年同期增长仅为4%。而绿城在2010年制定的销售目标是670亿元，绿城上半年销售仅完成其全年的33%。
富力地产今年上半年实现协议销售收入累计约125.16亿元，同比下降了2%。而其2010年全年的销售目标为300亿元，富力上半年仅完成全年目标的42%。
此外，依据公告显示，保利、金地、恒盛、龙湖今年上半年分别实现217.55亿元、53.76亿元、41.68亿元、104.8亿元，分别完成全年销售目标的43.5%、25.6%、28%、42.2%。
金泰地产副总经理谢苏明对记者表示，开发商在为时100天的房地产调控当中，也受伤不轻。尤其是房地产上市公司，其年底必须要达到计划目标，才能保证股价，向董事会交待。
按照目前的行情，三季度将成为开发商加快回笼资金的最后机会。而按照一般的规律，11月份将是开发商需要支付工程款、银行到期贷款等成本的高峰期，如果不在此之前准备出来充分的现金，开发商将会很难过年。
北京珠江地产的一位市场部人士也向记者坦言，对于开发商来说，10月份之前，包括三季度的时间，是全年里项目销售的最后黄金时间。对于项目开盘来说，其必须争取到在黄金时间里面开盘。
据北京房地产交易管理网统计，北京7月份计划开盘的数量达到33个，新盘数量大规模上涨。
除了开发商的积极行动以外，地方政府的态度更引人关注。
记者看到的芜湖、重庆、海南等地统计局出具的上半年房地产市场分析报告中均表示，过于严格的贷款限制政策将当地的改善性购房需求也限制了，建议地方政府采取差别化的信贷政策，区分二套房贷是改善性购房还是投资性购房。
而重庆市统计局发布的题为《上半年重庆房地产市场调控初见成效》的报告中还提出，下半年建议地方政府抓住时机，采取政府收购的方式，从商品房市场上收购一批房源，既可以作为保障房用，又可以稳定房价过快下降。
记者了解到，苏州、常州等长三角地区城市曾在2008年底采取政府收购的“托市”方法，从商品房市场上购买房屋作为保障房，将经济适用房补贴对象实行货币补贴，增加商品房市场有效购买量。
而上述中央政治局工作会议上，也提出了解决经济结构问题和管理通胀难题，需要在保持经济平稳较快增长的前提下进行。
“三季度房地产政策和市场走势，取决于当下暗潮汹涌的多方博弈。”王震宇如是说。
http://finance.sina.com.cn/roll/20100731/04288398846.shtml
不能小看房地产商的公关能力！ |
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发表于 2010-8-2 01:49:13