先拆还是先建，这是一门艺术

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唐家岭、七井、中坞、六郎庄等地大规模的违章建筑拆迁开始了，许多北漂一族再次面临着大规模的转移，且廉价的生存之地的消失、城市生活成本的高涨、伴随着创业的艰难。

首先应该肯定的是拆迁的工作没有错，原因很清楚：一是，违章建筑违反了政策法律的相关规定，为严肃法律是一定要拆的，否则就无规划与法律可言了。如果放任了违章建筑的自由搭建，那么就无法进行城市建设的管理。既然有了法规，那么就必须坚决的维护法规的效力于严肃性。

二是，大量的违章建筑存在较严重的建筑质量问题，有可能产生对居住者生命的威胁与伤害，无法有效的保护居住者的生命与财产安全，一旦倒塌、失火连抢救都来不及了，政府至少应有所作为，否则后果严重。

但为什么政府的作为布什在违章建筑的建设之前，而是出现在有了大量的居住之后呢？难道这样大规模的违章建筑政府会毫不知道吗？又为什么没有人举报，反而倍受欢迎，且明知道有风险仍有大量的人员租住呢？当地的小社会让当地的小政府不作为或支持与纵容这种为民争利的事情是可能的，但大量人员的交通变化难道也没有引起相关部门的注意吗？……人们与社会对此都会提出一大堆的问题。

核心的问题在于租赁市场的建立，让更多的人可以用较低的价格接近过渡性的居住问题。

自23号文件之后，政策将住房主要分为了两个市场，一个是政府保障或帮助的非出让土地的市场，以划拨土地上的廉租房、经济适用住房为主，有些城市将出让土地的限价房也列入了其中。另一个是完全商品化的市场，以出让土地中的商品房交易为主的面对中等以上收入家庭的市场。近十多年的发展中这两条腿出现了一长一短的现象，于是在社会中引发了极大的矛盾与不满，至少从目前看存在着较多的问题。

几年前我们曾提出应将“居者有其屋”的市场宣传导向转为“居者有其所”的宣传导向，并在两个市场中间建立一个约占城市总户数量30%左右的租赁市场以解决夹心层的过渡性生存权利的保护问题。但至今这种“居者有其屋”的错误宣传已深入人心，以至于无产权房则不能结婚，甚至演变为了无新的商品房都不能结婚的地步了。尽管温总理的政府工作报告已在人民代表的审议中将“居者有其屋”改为了“居者有其所”，但“安得广厦千万间”这个几千年、多少朝代都无法实现的目标重担仍像一座大山一样成为了年青人成长中的障碍。

假如几年之前就开始扭转这种宣传的错误，并同事建立租赁市场，又怎么会有今天的调控局面和唐家岭、七井、中坞及六郎庄等地的情况出现呢？

目前中国城镇的正是住房租赁市场约占总量10%不到的份额，其中6—7%的是城镇中原有的房管局管理和单位管理的公房。房管局管理的这部分大多是无法进行房改售房的非成套住宅。另外约3%左右的租赁市场是由私人购买的商品房形成的二次租赁住房。但城镇人口居住情况的调查中发现，中国约30%的人口居住于“城中村”之中，而“城中村”中的大量租赁住房是非正规建设的或说是违章建设的房屋。这些非成套住房为主的房屋为城市的廉价劳动力和低收入的创业人员、打工人员等提供了廉价的生存之地。

这正是政府观念上误导和作为上的缺失而导致的结果。

几年前我们曾提出了建立租赁市场的多种方案，我也在北京市政协会议和提案中多次表达了这种意见。

一是，建立租赁性或划拨的土地用于建设商品化的专门租赁性住房（类似现在北京市政府正在建设的公租房），或在商品房小区投标中规定用非一次性出让的土地配建部分租赁性住房。过去北京市是用一次性拍卖七十年使用权的方式出让土地并建设租赁公房，这样就会将土地的高成本转化为投资收益计算中的高成本，就会大大提高租金的标准，难免会让许多家庭望尘莫及、难以承受。但当核减了土地一次性支付的70年租金改为按年租赁土地，从房屋租金中按比例分别计算土地租金和房屋租金，就会大大的降低租赁性住房建设的租赁回收成本。这样有利于降低租金标准的同时，还能吸引足够的投资者参与。唐家岭等地的租金标准低，重要的原因是土地费用低且建安造价和市政配套的标准低。而当政府降低了土地的一次性收取的费用标准时，尽管租金可能降不到唐家岭的程度，但也绝不会像现在市场中的租金标准那么高，至少政府完全可以用收取租金的比例来控制和管理租赁住房的租金水平，让投资回报降到一个合理的水平。今年北京市政府终于听取了我的建议，将拍卖土地改为租赁土地建设公租房了。

二是，几年前就像政府有关部门提交了多份报告，提出用房地产基金来建设廉租房和租赁性住房的建议。人民银行曾与商会进行了多次研究和讨论，在银行间发行的房地产基金，用于租赁性住房的建设。

房地产基金证券化的公开发行有三大好处：一、解决了开发商建设资金不足以支持以长期租赁收益取得回报的投资困难；二、可以让大多数民众可以分享房地产市场中的收益（包括租赁与增值收益），避免个人用银行贷款购房出租房屋的压力；三、可以减少银行支持经济或住房条件的周转压力、防止过度的杠杆作用而产生的坏账。

但中国没有合格投资人的资格审查管理，政府担心这种证券化会导致开发商卷款潜逃和坏账。因为缺少对市场监管的能力，于是这种证券化就进入了银行的口袋，那么民众又如何参与和分享这些成果呢？银行的监管不是又要让这些资金纳入了规模管理之中吗？又在权力再分配中如何能发挥市场的作用呢。因此就出现了无法避免的唐家岭现象。

问题已经出现之后，是先拆后建、还是先建后拆就成为了一门艺术。如果错在政府的前期管理，岂有政府不承担责任的道理，如果能保证房屋的质量与防火防灾的安全，是否可以考虑先建后拆呢。

如果政府用收购的方式或将原定为经济适用住房配建的部分收购后用于出租，是否可以缓解直接强制拆迁的矛盾呢？

我从来就不赞成经济适用住房和两限房的政策，因为这是一种强制性的财富再分配，仍是“居者有其屋”的一种导向。如果将这部分房屋变成无产权转移的租赁，那么就会少了许多腐败。在解决过渡性居住时，并不产生产权的转移，自然就无法让资产增值的收益转移为个人财富，也会大大的减少私人购买房屋用于出租受益的市场压力。而现今的经济适用住房再上市的方式是永远无法保证向市场提供真实的保障的，必然会在升级中让经济适用住房变性成为谋利的重要商品，而让保障变味了。

唐家岭生活的北漂或白领们其实并没有要求“居者有其屋”，他们很清楚要靠奋斗去创造财富。他们也没有等着天上掉馅饼的运气，而是从容的选择生活的道路。但这种拆除则让他们的梦在瞬间被打碎或改写了，使他们的奋斗之路雪上加霜。而如果不是强调“有其屋”，而是创造一个条件让年青人在创业初期有个过渡，哪怕是小面积的“有其所”，那么这个城市就会增加无限的活力。

维护法律的尊严是必要的，但中国的司法解释中都对某些和解法外施恩，那么为什么不能用更科学的方式来创造更好的改善性条件，给城市一个缓冲的空间。保留必要的低成本生活条件，虽不是贫民区，但却只“有其所”而“无其屋”的让整个城市的维护成本降低、创业成本降低，既减少了市场商品房供给的压力，又缓解了过渡期夹心层的居住矛盾，让社会更加和谐共处。

更加明确的应是在保障与市场之间建立一个过渡性的租赁市场，这个市场应由政府的公房、个人的私房和市场化建设在出租或划拨土地上的租赁性住房，这样才能让整个结构由三足鼎立向更加稳定发展。

注：昨天写完了这篇博客，今早的新闻里播出七部委发文，加快发展公共租赁住房的指导意见。终于有个开始了。

http://user.qzone.qq.com/622006051/blog/1276426659
房屋租赁市场的被关注，势必造成租房者成本增加，政府应该出台保护租房者的权益的法律，否则买不起房的人们恐怕连租房都不可能了