夏斌：房地产市场要走出四大误区

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　  ●房价长期与短期走势不能混淆

　　●价格涨跌让市场规律发挥作用

　　●支柱产业也并非做得越大越好

　　●贷款购房消费需要把握好“度”

　　关于房地产市场的讨论，是当前宏观经济领域讨论中问题最多、意见最不易统一的领域。需要澄清一些似是而非的观点。

　　首先是讨论房价问题要防止舆论上将长期与短期问题的混淆。确实，如果看好中国经济持续高增长和再过20年经济总量将逼近美国、中国人均收入水平不断提高的前景；如果看好中国经济在进一步提高全球化水平过程中城市化进程的加快，北京、上海等大城市将更加繁荣这一历史必然，由于土地资源有限，从长期看，房价会呈上涨的趋势。但是，也应该看到，因为经济周期调整的原因，因为目前房地产市场尚未成熟、政策尚需不断完善的因素，因为人口老龄化、城市独身子女家庭继承双方父辈房产逐渐增多的因素，或是宏观政策出现重大失误后的调整因素等等。在某个历史时期，房价未必一定是涨，也许是跌，或者涨的趋势根本不是现在人们所预期的走势。因此，投资房市特别是借钱进行投资，也许就会遭到严重损失，甚至是倾家荡产。

　　第二，关于民生与市场的问题。调控房市，首先必须基本保障每个公民有最起码的居住权，需要对一部分收入水平较低的家庭，以非市场化的廉租房形式予以保障。在此前提下，才谈得上对除廉租房性质之外的一切住房，从宏观经济变量间平衡的角度出发予以市场化调控。因此，基于中国人均收入水平仍处于较低阶段的特点，基于国民福利水平的提高是个渐进过程的特点，在调控中，只要是确保了宏观经济的基本平衡，即使面对居民改善性住房及其他房价的上升，舆论上的引导也要冷静。同样，在调控中，面对改善性住房及其他房价的下跌，也不必惊慌失措，应尽量由市场规律发生作用。

　　第三，关于支柱产业与虚拟资产问题。毫无疑问，房地产业已是我国重要的支柱产业。尽管如此，我们也应承认，当前的中国，买房既可作为消费，又可作为投资，这也是一个现实。因此，基于宏观调控的长期政策思考，其一，应想尽办法消除房市中虚拟资产因素对宏观经济周期波动的负面影响；其二，即使作为支柱产业也不是鼓励其做得越大越好。因此，对一个支柱产业同样应在宏观经济总量保持平衡的前提下，考虑其在增长与物价诸多平衡间的取舍问题。特别是在当今流动性过多、存在资产价格上升压力的情况下，且房市本身诸多制度还不完善、调控房市的政策尚处摸索阶段时，更要关注其虚拟资产因素对宏观经济的负面影响。

　　第四，关于跨期消费与信用膨胀的问题。扩大消费是当今宏观经济政策调整中的核心内容。由此出发，鼓励居民利用金融功能进行跨期消费是题中之义。但是，跨期消费应该有个“度”。这同样又必须从居民可支配收入的增长与宏观经济稳定发展的平衡角度进行思考。相对于房价的持续、快速上涨，如果居民可支配收入增长较慢，此时宏观经济周期波动较大而出现利率水平的频繁调整，原按揭利率水平较低的贷款或首付比例较低的贷款，有可能出现贷款偿付风险，或者出现信用膨胀的宏观风险。

　　基于以上四点宏观思考，有些调控政策在短期内加以纠偏、调整有一定的难度，但从中长期看，必须毫不动摇予以明确坚持的原则是：对民生与市场问题，要有清晰的区别政策，不能含糊不清。在保民生的廉租房建设上，要把政策用足；必须长期运用税收、金融等手段，减弱房地产市场中的虚拟资产市场因素；只要是涉及金融放大功能的，一定要坚持一定的监管限制政策。对居民改善性住房和第二套住房，要坚持严格的首付按揭制度。对房地产开发企业要坚持严格的自有资本金制度。

　　总之，只要解决好房市中的民生问题，并将房市按消费品市场进行一定风险度控制的制度约束，中国的房市自然会出现一个稳定发展的走势，政府的宏观调控也不会因房市过度波动而带来烦恼与被动。

　　（作者为国务院发展研究中心金融研究所所长）
转自：http://theory.people.com.cn/GB/10083329.html
推荐理由：房价预期上涨基于两个方面：一是人口基数大，土地供给有限；二是货币贬值，物价上涨问题，这两个问题客观存在，所以上涨是一种必然，只是涨幅问题和何时涨不确定，当然不排除一段时间的调整型回落，但长期趋势是涨，至少在10年以内，是这样。赞成房价由市场调节，政府不再干预，但房价也是民生，政府必须管，政府应当管好廉租房供给。理由有三：一是房价与租房价具有一定的替代性，如果房价管住不让涨，租房市场会涨价；二是管房市过程中，存在权力寻租，腐败问题，因此政府应当少管；三是实践证明，房价政府管不住。