王志安：为什么中国那么多商品房会空置

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　　近来，有报章称中国的住房市场有6540万套的空置房。引用者为了证明这一数据的权威性还特别指出，这是社科院城调队调查，国家电网根据智能电表采集的数据，这些空置住房连续六个月的电表数为零。好家伙，一方面普罗大众买不起房子，另一方面还有可供两亿人住的房子空着，这不是泡沫是什么？   

　　其实，只要稍微有一些辨别力，就不会轻易相信这个数字，经济学者郭凯计算，如果真存在6540万套空置房，以70平方米一套计算，合45亿平方米。以90平方米一套计算，合58亿平方米，中国如果自1995年以来所有新建成的商品住宅都没人居住，那积累到去年，才有望达到6450万套。果不其然，不久前国家电网专门出来辟谣，从来没有公布过这个数字，而且，目前全国所有的智能电表只有几百万，根本不可能全面采集相关的数据，媒体进一步的调查表明，社科院根本不存在一个叫城调队的组织。所有这些引用数据的源头，都指向一个叫牛刀的人撰写的博文。至此，关于6540万套空置房的谎言终于被戳穿。   

　　但吊诡的是，6540万套空置房的数据，还在被人们广泛引用。人们为什么愿意相信这样经不起推敲的谎言？谎言之所以能够传播，在很大程度上是因为人们愿意相信谎言。许多人愿意相信，少数大城市房价的高涨，不是供求决定的，而是阴谋操纵的结果。如果市场上真存在6540万套住房的空置，就证明“中国的住房市场根本不存在短缺，而且明显过剩。只要政策调控迫使这些房子释放出来，就完全能满足需求”。  

　　尽管6540万套房子空置是假消息，但房地产市场的确存在着空置，过去十几年中国商品住宅的平均空置率为11.28%，这并不是一个小数字。但一个有意义的问题是：有空置就说明市场过剩吗？一个紧俏的商品就不会空置吗？   

　　为什么市场上某些商品会空置？是因为过剩吗？不是，和人的欲望相比，商品永远也不会“过剩”。仓库里有大量的牛奶堆积，并不是人们不想喝牛奶，也不是牛奶生产得太多了，人们喝不过来过剩了。如果免费派送，人们会排着队去领，但问题是，卖家却不一定愿意。低于一定的价格，他们宁愿等待，等待更好的价格出现他们再出手，于是就出现空置。再紧俏的商品，也会有空置。空置和需求无关，只和人们对价格的预期有关。人们对价格的预期不一致，交易就会活跃，空置率就会下降。反之，如果人们对价格的预期相对一致，不管是上涨还是下跌，空置率都会增加。预期上涨卖家会选择等一等，预期下跌卖家会看一看，交易就不容易达成。  

　　我们看看黄金市场就会明白这个道理，在过去的十年，黄金价格上涨5倍，但世界上生产出来的黄金，基本都被各国央行封存在金库里，空置起来了。空置越来越多，价格愈涨愈烈。同样的道理，房地产市场存在一定的空置率，并不能证明它的过剩，倒有可能证明这是一个紧缺的市场，因为在房地产紧缺的情况下，更多的卖家会选择远期交易。   

　　一定有人会问，明明紧俏的房子，一方面有人买不起，另一方面却存在空置，这不是一种资源浪费吗？经济学家不这么思考问题。空置，说明人们对未来的预期存在不确定性。这一点薛兆丰已经有过精彩的分析。“空置，或因‘不知道’而起，或因对付‘不知道’而来。换句话说，原本看来是一种浪费的空置现象，当我们把‘不知道’这个现实世界的约束考虑在内后，空置现象就变得非常合理了。”这世上有许多男光棍迫不及待地想结婚，但也有许多剩女在失嫁。剩女们为什么不见到一个男的马上嫁出去？是因为她们不确定未来还会不会遇到更心仪的对象。如果双方知道眼前的就是最好的，肯定立马放下架子，拜堂成亲。只要我们不剥夺每个人追求爱情和幸福的权利，就不能谴责剩女为什么不嫁。

　　不确定是因为人的理性有局限，看看世界杯上那条著名的竞猜章鱼，就知道许多专家的分析有多么不靠谱了。不要小看不确定对人的影响，在市场中不确定既是风险也是激励，只有那些在不确定中洞悉方向做出正确判断的人，才会得到市场的奖赏。反之，则要受到惩罚。市场就是通过不确定，完成了优胜劣汰。如果章鱼真的拥有未来世界的密码，不确定就会被消灭，赌博公司就会关门。从这个意义上讲，如果政府变成那条著名的章鱼，告诉我们(或者规定)明年的房价一定会下降20%，的确会减少空置，但问题是，我们由一条章鱼来统治，风险到底是更小还是更大了呢？

http://news.sina.com.cn/pl/2010-07-13/075420665396.shtml

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