高盛：中国仅4%房贷有问题 系统性风险威胁不大

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http://bank.hexun.com/2010-07-01/124116800.html
只要经济不被拖垮政治稳定，国家还能维持高房价，房贷就没问题

   尽管相关资料显示，就在刚刚过去的6月份第四周，中国房地产呈现出销售均价走低但交易量上升的局面，然而在接连出台的房地产市场紧缩政策以及诸多不确定因素的作用下，银行业所面临的房地产信贷风险仍是备受关注的话题。

　　高盛高华证券近日发布研报认为，房地产紧缩政策导致房地产交易量大幅下滑趋势，可能对房价、开发商现金流和资本开支形成压力。而长于预期的政策调控周期和房产税的潜在出台是需关注的主要风险。东亚银行首席经济学家邓世安昨日对南都记者表示，对于银行来说，相对于地方融资平台贷款，由于缺乏国家的照应，开发商此前过度借贷带来的风险犹甚。

　　而对中国银行业的估值重估，高华证券称，仍需耐心等待以下三个不确定因素的消退：中国银行业再融资，对地方政府融资平台贷款所计提的拨备以及中国宏观政策紧缩前景。

　　房地产贷款质量堪忧？

　　为抑制房价，监管机构接连出台大量有关房地产市场的紧缩政策。除了要求严格执行二套房贷利率是基准利率的110%等现有政策以外，监管机构还规定购买建筑面积在90平方米以上的首套住房，贷款最低首付比例从之前的20%上调至30%。购买第二套住房的贷款最低首付比例从之前的40%上调至50%。对二套房的认定标准更为严格，在认定时以家庭为单位，而且既“认房”又“认贷”。

　　近期的房地产政策会对房地产贷款质量产生怎样的影响？高华证券认为，最近房地产紧缩政策导致房地产交易量大幅下滑，这一趋势可能对房价、开发商现金流和资本开支形成压力。邓世安昨日则对南都记者表示，房地产公司此前过度借贷带来的风险较地方融资平台贷款为甚。

　　“当前，我国银行业正面临七大风险，其中最为严重的风险是商业银行的房地产信贷风险。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容称，“之所以这么讲，是因为据银监会的最新年报指出，截至2009年末，我国房地产贷款余额为7.33万亿元，同比增速达38.1%。其中，个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能会加剧房贷风险，或导致现房地产开发贷款的信用风险上升，加上地方融资平台贷款也隐藏较大风险，这些现象预示了我国银行业已面临较大的房地产信贷风险。”

　　在高华证券分析师徐然、马宁看来，未来3-4个季度开发商贷款的风险仍是可控的。原因是与2008年相比，多数开发商现金状况较好且杠杆较低；而开发商经验更加丰富，可能会灵活控制开发进度；此前总体市场流动性相对较高；担保贷款占比比2007年底有明显提高，表明银行对放贷更为谨慎。

　　而下列缓冲因素的存在也冲抵了按揭贷款的风险：贷款标准审慎，严格实行最低首付比例要求和债务收入比限制；消费者杠杆较低，按揭贷款余额占个人存款的18%；鉴于中国收入增长较快，使过热城市承受比率恢复至历史平均水平所需的房价跌幅8%-36%仍在可控范围内，系统性风险较小。

　　房贷风险的三个不确定因素

　　高华证券认为，如果中国的宏观经济增速没有显著放缓，潜在的房地产价格疲软走势对房贷信贷风险的不利影响应仍是可控的。

　　值得注意的是，一些主要城市(例如北京和杭州)的承受比率高于2007年的上次市场峰值，并显著高于历史平均水平以及从在几个过热城市(例如北京)中，当前房地产政策较2008年更加严厉来看，当前的情况比2008年房地产市场低迷期更加严峻。

　　但从积极方面看，与上个周期比较，本周期有几个有利因素可以缓解房贷风险。首先，与2007年数次加息(5次上调长期利率，导致房贷基准利率上升99个基点)导致现有房贷月供大幅增加的情况不同，2010年目前为止一直没有加息，因而现有房贷的月供不会改变。

　　其次，房价承受能力较差城市的住房销售占全国住房销售总额的比重在近几年一直在下降，已经降至20%-23%左右。在房价上涨期间，过热城市发放的房贷约占房贷总额的4%(不足银行贷款总额的1%)。因此在房价快速下跌期间，这些房贷面临更大的风险，但不构成系统性问题。

　　针对目前房地产贷款的主要风险，高华证券分析称，长于预期的政策调控周期和房产税的潜在出台需要关注。尽管开发商的现金状况较好，但由于长期负债高于2008年水平，如果未来12个月现金流面临显著压力，开发商可能仍会出现现金紧张状况。

　　而对中国银行业的估值重估，高华证券认为仍需耐心等待以下三个不确定因素的消退，它们分别是：中国银行业再融资，对地方政府融资平台贷款所计提的拨备以及中国宏观政策紧缩前景。

　　地方融资平台贷款

　　风险仍可控？

　　对中国商业房地产市场相关潜在不良贷款风险引发投资者的担忧，部分来源于媒体报道的较高空置率。来自房地产行业相关研究及咨询公司的数据显示，北京2009年写字楼的空置率估计为18%-50%。

　　由于总体数据的缺乏导致行业的低透明度，事实究竟如何仍无法确切得知。但高华证券认为与更成熟的市场比较时，由于很多旧建筑可能没有进入租赁市场，也许被排除在空置率的计算内，以及新建筑需要时间提高出租率，计算空置率的样本可能产生一定程度的数据失真。

　　高华证券分析师徐然、马宁分析称“从中国银行业所面临的风险看，它们直接面临的商业房地产开发风险相对较低，因为2009年中国商业房地产投资仅占房地产投资总额的12%左右。由于房地产贷款约占中国银行业贷款总额的8%，商业房地产开发贷款可能仅占中国银行业贷款总额的很小一部分。”而多元化的融资模式使银行贷款的比重有限，以及按揭比率要求(50%-60%)高于住宅项目。关于地方融资平台贷款，2010年税收增长较高和土地销售支付滞后可能将抵消地方政府的短期现金流风险。

　　与2008年比较，2009年地方基建融资平台贷款猛增间接提高了中国银行业受房地产市场的影响程度。售地收入已经成为地方政府收入的一个重要来源，而且在这些贷款中，有很大一部分是以土地做抵押。地方政府融资平台(LG P)贷款将因此受到怎样影响？与其商贷款风险的观点相似，高华证券认为2010年LG P贷款风险是可控的。不过，如果在2011年底前房地产交易额持续疲软，地方政府可能在2011年面临更严重的现金流问题。