"汉版"物管条例出炉 房屋空置缴70%物业费

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[大楚导读]昨日，市第十二届人大常委会第二十五次会议上，备受市民关注的《武汉市物业管理条例》，经过历时一年三次审议，终于获得通过。

昨日，市第十二届人大常委会第二十五次会议上，备受市民关注的《武汉市物业管理条例》，经过历时一年三次审议，终于获得通过。

《条例》共计83条，对新建物业与前期物业管理，业主、业主大会及业主委员会的权利义务，物业管理服务，物业的使用与维护等做出详尽规定。

市民提出的意见，很多得以采纳，如“房屋交付后一年内无人入住，业主按70%比例承担物业费”，小区车位、车库优先留给业主、简化业主大会成立条件等。



前期物业该怎么收？



【条例规定】房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按70%的比例承担物业服务费用。

业主收到书面交付通知并办理完相应手续的，即为交付；业主收到书面交付通知后一个月内无正当理由不办理相应手续的，视为交付。

【解读】房屋交付后，业主没有入住时，物业费怎么收？由此引起的冲突在现实中很多见。市人大常委会法规工作室副主任庞少华介绍，目前全国有35部关于物业管理的地方法规中，3部法规对此明确规定减收，1部规定应当缴纳，1部规定由合同约定。其中，石家庄规定按20%缴纳，杭州和西宁规定70%，武汉与后者相同。


业主大会如何启动？

【条例规定】符合下列条件之一的，成立业主大会：（一）专有部分交付使用的建筑面积达总面积50%以上；（二）首次交付使用专有部分之日起满两年且交付面积达到20%以上。

业主大会筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二；组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。

【解读】根据2007年国务院的有关决定，成立业主大会的小区入住率必须达到50%；而现实中很多楼盘要达到这一比例耗时几年，这就造成业主组织迟迟不能成立，难以团结维权。在新规中，补充一款“二年后20%”的规定，有利于解决这一矛盾。

发生物业纠纷谁来管？

【条例规定】在物业管理活动中发生争议，可自行协商和解；不能协商和解的，可要求区房屋主管部门，行业协会，区、街道、乡（镇）以及社区人民调解组织调解或者依法申请仲裁、提起民事诉讼。

【解读】现实中大量的物业纠纷见诸媒体。武汉市的现状是发生纠纷时，大多到房产主管部门反映和投诉，工作量大且不易协调处理，对调解的公正性难以信服。据介绍，成都市在这方面积累了有益经验：90%的纠纷是由人民调解委员会下设的“物业纠纷调解委”来解决，其成员包括法官、物业协会、法律专家等，公正性可以保证。条例正是借鉴了成都做法，武汉也正在探索在调解组织中建立专门的物业纠纷调解团队。


专项维修资金何时“松绑”？

【条例规定】决定筹集和使用专项维修资金、改建或者重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

【解读】据悉，全市维修资金缴存已达33亿元，但其中只有1千多万元已使用，使用数还不到总数的零头。造成这一现象的主要原因，是根据国务院和武汉现有法规予以严格限制，这给业主达成共识带来难度。

据有关部门介绍，全市小区维修高峰将在20-30年后到来，如果现在放松管理，届时将会出现无钱可修的局面。


开发商有权出租车位、车库吗？

【条例规定】规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处理给业主。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。

【解读】长期以来，武汉市开发建设项目规划车位、车库一般配置较少，供需矛盾突出，开发建设单位对车位、车库出售定价往往过高，业主大多不愿购买。另一方面，武汉市物业管理区域内的公共车位、车库普遍过少，业主的正常停车得不到保障，双方纠纷不断。

此前召开的立法听证会中，湖北扶轮律师事务所律师吴良涛就提出，应设立车库车位登记制度，以方便业主获知车位信息、承租车位，并实行政府指导价。法律定稿最终吸收了他的意见。

市人大常委会委员秦前红：

法治就在这样的细节中推动

从初稿到三审，秦前红教授全程参与了条例制定。他说，这是他参加常委会议后，制定时间最长、讨论最充分、最公开的一部法律。

■各方利益诉求得到表达

秦前红教授认为，物业条例有突破性的意义在于，它是“程序正义”的体现。与该条例利益相关各方，都提出了意见，市人大还利用媒体力量，征求市民意见、召开立法听证公开讨论。

法治社会的建立，需要通过各渠道表达利益关切；而法律通过之后，无论他是否仍满意，都要执行，只有这样才能使法律具有公信力。

■局部突破了部门利益

条例的初稿中，“房屋主管部门应当建立物业服务项目经理执业名册，向公众提供查询服务”被删除，这是一条部门利益明显的条款，因为房管部门可能由此隐形设定对物业企业的备案。又如物业费、停车费的政府指导价必须“采取座谈会、论证会、听证会等形式”，而一稿是没有这个规定的，这就为政府随意涨价埋了一个“钉子”。(汉网-武汉晚报 周海滨 通讯员 刘义红 韩红)



http://hb.qq.com/a/20100624/000614_2.htm
空置还要优惠？应该收空置税。