中央、地方、开发商、百姓四方博弈，未来楼市知向何方？

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针对房价的非理性上涨，去年年底出台的“国四条”，罕见地将房地产调控中多年使用的“抑制”换成了“遏制”，显示出中央对“高房价”危害性有了更深的认识，也表明中央打压过高房价的决心已经形成。

20多天后，国务院再次下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（俗称“国十一条”），不但确立了“上游增加市场供应，中游遏制捂地惜建、捂盘惜售，下游抑制有效需求”这样一个“三管齐下”的调控思路，还首次明确了地方政府在房地产调控中应该承担的责任。

在随后召开的“两会”上，温家宝总理所作的《政府工作报告》对高房价的调控，也发出了强烈的信号，核心已由去年的“积极”与“稳定”，变成了今年的“遏制”和“保障”，在继续支持居民自住性住房消费前提下，坚决遏止部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，并通过加大差别化信贷、强化税收政策执行力度来抑制投机性购房。

令人遗憾的是，中央一系列调控措施并未引起市场的变化，房价上涨势头不降反升，老百姓对中央调控决心产生了怀疑，中央的证词执行能力也因此受到民众的质疑。

就在这样的情况之下，新一轮更加强有力的调控于4月中旬拉开了帷幕。4月14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。并再次强调地方政府在“稳定房价”方面所要承担的责任。

15日，国土资源部公布了 2010年度全国住房用地计划，18万公顷的供地计划，是上年全国住房实际供地量的2.35倍，增加了10万多公顷；更是前五年平均供应量的3.3倍。

可以这么说，这是房地产调控十年来，调控方向最为正确的一次，也是调控手段最为生猛的一次。

中央以“加大市场供应”来调控房价，走上了一条符合市场规则的调控之路，也就是说抓到“点子上”去了，成为今后调控的方向。笔者以为，以这样的思路调控楼市，房价过快上涨的势头一定能够得到有效的遏制。

17日，“新国十条”发布，重申“各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责”，并确定建立考核机制。同时，还明确提出了加强税收和金融监管的具体措施。

应该说，中央对此轮房地产调控，思路是清晰的，目标是明确的，决心是坚定的。

针对中央出台的各项调控措施，各地政府也是纷纷作出了响应。但相对于中央的调控决心，一些地方显然未能完全做到“和党中央保持一致”。

就目前已经出台的各地新政看，北京算是最为严厉的了。如“京十一条”规定的“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”和“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

而房价同样处于应该 “遏制”的其他许多城市，调控手段则显得较为温和。

南京大幅度调整公积金贷款最高额度，并规定夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工，无论贷款是否结清，再次购房申请公积金贷款的均暂不办理。这在一定程度上，可以限制投资性购房。

成都市加强对限制土地的管理，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计，土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置1年以上不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费。其实丝毫没有新意。

而绝对可以称得上“房价上涨过快”的深圳、广州，新政则显得更为保守，有关媒体近期对此也多有微词。深圳５月６日发布细则，直接针对炒家，对“不能提供１年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”暂停发放购买住房贷款。广州发布的24条措施，重在加大土地和保障房供应、加强市场监管等，并不涉及抑制需求。

西安和广州差不多，没有强调对投机购房的打压，而是着眼调控供给，稳字当头。

浙江对首次购房给予公积金贷款优先保障，同时要求研究实行特定的限购政策，可谓“有保有压”，理性但相对温和。

针对媒体对上海房价“假跌” 的指责，上海市有关部门表示将采取更严格信贷税收政策。最终究竟如何，我们将拭目以待。

而对于众多“房价过高”的二三线城市，由于近十年“财权不断上收”的财政分配体制下，事权却不断下放，从而导致对房地产业的依赖性越来越强。近几年大规模的城市建设，以及为4万亿投资计划而筹集了过多的地方配套资金，使地方政府的负债率急剧攀升，房地产业一旦出现严重的市场观望，土地难卖、地价下跌均使政府收入直接下降，房价下跌、成交量萎缩更直接影响地方税收入。如此一来，地方财政将不堪重负，或真的会出现实际上的“破产”。因此，二三线城市对中央调控政策的配套措施出台，也确实是左右为难。

在诸多地方调控措施中，也闹出了不少笑话，如重庆市正式上报国务院，申请施行“特别房产消费税”、近期上海市“房产税方案已上报中央”的传闻，还有此前一些地方要求在全国率先开征物业税，都是有关人员对中国税制缺乏了解、对中国立法程序知之甚少而造成的。

应该说，目前中国的房地产市场处于相当混沌的状态，开发商和市民，观望情绪较为浓烈，市场已处于僵持阶段。

一组数据可以说明，自4月 14日新一轮强有力的调控开始，市场成交量出现了大幅度的下跌，北京4月份销量下降41%；深圳则下降60.95%。就长三角地区而言，调控出台后的一个月成交量，和调控前一个月的成交量相比，杭州下降了38%，南京下降了34.5%，苏州下降了56%，芜湖也下降了49%。

即使成交量急剧萎缩，房价却并没有出现实质性的下降，近期一些地方新上市房价，甚至比同楼盘上次开盘的均价还有不小的上涨幅度。

应该说，这是地方政府在调控中的左右为难、摇摆不定，甚至暧昧态度，助长了开发商试图和中央调控政策博弈的意识。面对急剧萎缩的成交量，一些开发商依然幻想地方政府最终撑不过他们，调控很快就会结束。

而对于潜在的购房户而言，调控显然也加重了市民的观望情绪，虽然市场已由过去的“抢房”变成了目前的“选房”，但也有很多市民依然害怕政策会像以前一样沦为“空调”，害怕新一轮 “供不应求”而带来的房价再涨，依然顶着高价购房。

正因为调控仍未明显见效，国家调控力度还会不断加大。5月下旬，国家税务总局就连续发文要求“堵塞房企所得税漏洞”、“从严清算土地增值税”，一旦得以落实，房企资金将被大量抽血，和政府博弈的能量将被大大削弱。

笔者以为，随着交易量的进一步萎缩，必然会有部分房企因资金链紧张会率先降价。近期恒大地产的八五折促销，及随后上海保利、上海绿地、北京万科的试探性降价，已将僵持的楼价撕开了一道裂口，更多的房企将会加入到降价队伍中来。而这样的降价必然会向二三线城市传导，全国多数城市将不可不免地出现一轮价格回调过程，让房价回归到一个相对合理的价位。


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市场是供求关系决定的，而不是由政府来指导