完善房产税取代物业税，是理智的选择

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近期，随着国务院对房地产调控政策的密集出台，物业税再次成为热议。4月22日，有媒体竟言之凿凿地宣称物业税在重庆、深圳、北京、上海4个城市的试点已获得国务院批准，在四地试点后，将在全国范围内推广。

但笔者的第一反应，就是媒体又在炮制“假新闻”了。

笔者之所以如此武断，和我此前断定重庆开征“特别房产消费税”为假消息的理由一模一样：一是由于中国税收立法权高度集中，地方政府根本无权开征一个新税种，四城市也照样不可能单独开征一个新税种。二是由于中国税法高度统一，开征一个新税种，全国范围内必将同时开征，绝不可能仅在四个城市先行先试。三是税收立法需要一个漫长的过程，今年全国“两会”前，有关部门已经宣布物业税未列入今年的立法计划，随后的《政府工作报告》中，也未将物业税这个最热话题列入其中，也就是说，物业税并未进入立法程序，也就不可能有“开征”一说。四是物业税目前仅是一个模糊概念，并没有一个中国人敢说自己很清楚，连征收对象都不明朗，当然也就更不可能“开征”了。

按照以往的税收立法程序，一个新税种的开征最起码得由国务院批准，以国务院总理令颁布实施，如目前仍在执行、暂行很多年的营业税、增值税等税收条例；有的税种则要由全国人大及其常委会批准，如《个人所得税法》、《企业所得税法》等。

随着依法治国、依法治税的不断推进，今后新开征的税种必然会更多要通过全国人大及其常委会审批。

由于热议中的物业税涉及面广，如果要开征，理所当然要通过最高权利机构立法来实现。如果这样，物业税的立法至少要经过如下程序：首先由财政部、国家税务总局起草《物业税法》草案，报请国务院法制办审核通过，再报请全国人大法制委员会审核，如果能通过，再提交全国人大及其常委会审核批准，由国家主席批准颁布。随后，国务院还需要制定一个《物业税实施细则》。这样一个程序走下来，即使没有反复，没有几年的时间恐怕也是不可能完成了。

而通过完善房产税制度，对房地产持有阶段征税，在税收立法上就容易得太多了。因为《中华人民共和国房产税暂行条例》，是由国务院颁布实施的，修改起来，在程序上也就更加简单了。

目前中国的房产税，是以房屋为征税对象，依照房屋的余值（即房产原值按照规定减去一定比例）或出租房屋的租金收入征收，但明确“个人所有非营业用的房产免税”。也就是说，目前的个人自住用房不需要缴纳房产税，无论你拥有一套还是若干套。但一旦出租，就得按照租金收入的一定比例缴纳房产税。

笔者以为，未来完善房产税会主要体现在如下几个方面：

一是实行差别化对待，对个人所有、非营业用的“第一套房产”继续免税，只对“多套房”征税。目前已有消息披露，称国家有关部门倾向于对“第三套及以上房”征税。这应该比较符合市场实际，也能较好地满足部分利益集团的诉求。

二是吸纳境外经验，并配之行政和法律的手段，强化对房地产出租收入的税收征管，堵塞该项税收漏洞。中国虽然一直是对房屋出租收入征税，但实际执行情况普遍不是很好，这除了税务机关征管力量不足，征管手段不硬等原因外，还和中国的财产申报制度尚未确立，不动产所有人隐蔽性强，导致纳税人难以确定，以及居民收入不透明、各部门信息不能共享等体制性缺陷有关。完善房产税制度，就必须从体制上去堵塞漏洞。

三是改目前依照房屋余值征税，为依照房地产的评估价值计征税款。考虑到目前中国房地产评估机构较少，评估专业人才稀缺的实际，也可以建立一套较为科学的房地产“基准价”体系，以减轻该税的征收成本。

四是将城镇土地使用税合并到房产税当中。因为土地和房产一样，都属于不动产，且土地和房产往往又不可分割，房产税和城镇土地使用税又同属于财产税范畴。因此，设立两个税种也就毫无必要。此外，因为目前单项土地出租，不需要缴纳房产税，一些企业为了避税，往往将土地单独出租，造成了税收的流失。因此，完善房产税制度，有必要将目前的城镇土地使用税合并到房产税当中。

其实，人们一直寄希望于通过开征物业税来降低房价，实际上是不可能达到目的的，即使是完善后的房产税，对第二套及以上房、对租金收入征税，虽对打击投机性购房能够起到一定的作用，但降低市场投资性需求的同时，也会使租赁市场供求关系更加恶化，租赁价格会随之上涨。此外，持有商品房因征税而增加的费用，会直接转嫁给租房户。两因素合力，最终会刺激租房户的购房欲望，刺激另一面的需求。目前，我国大幅度降低个人商品住房出租收入税收，将房产税、营业税分别由原先的12%、5%降至目前的4%和1.5%，就是为了减轻租房户的经济负担，鼓励私有住房走向租赁市场，缓解租赁市场的供求关系。

国务院提出“完善房产税制度”，主要目的还是为了浇熄人们对物业税的过分期待，对于连续热议七八年的物业税，也就此有了一个基本的了断。而以便于修改、便于实施的房产税，取代难以出台的物业税，说明中国立法机构更愿意倾听民众声音，更能实事求是，显示出决策层的理智，凸显出中国法制环境已得到了进一步的优化。

应该说，完善后的房产税，其本身对房地产市场的影响是十分有限的，但如果该项政策在近期内作为“十年来一系列最严厉调控措施”的配套措施出台，对处于观望期的中国房地产市场，打击无疑是沉重的。

作为一般民众，应该理智地去看待涉及房地产的新税种。因为任何一个新税种的出台，其主要的作用还在于“财政功能”，而这个功能越突出，其行业成本也必然越高，最终还是由持有人、使用人额外埋单。

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