抑制政府“卖地”能否降房价？

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2010年03月12日 08:07财新网

梁季阳：房地产市场的病根在于政府对土地的垄断，应允许集体土地开发房地产

【背景】今年“两会”，几乎毫无悬念地开成了“房地产研讨会”。这缘于2009年突如其来的房价飙升，在很多区域甚至房价超过了高峰期的2007年。

当民众攻击地产商高房价时，地产商则攻击政府高地价。

地方政府的土地出让金，占地方财政收入的半壁江山，在很多地方早已成为现实。在2009年全国各大城市中，杭州以1200亿元的土地出让金位居榜首，这是其预算内财政收入的2.3倍。

据国家发改委主任张平的数据，2009年全国土地出让金总收入为1.4万亿多元。而此前国土资源部曾公布的数据则是1.59万亿元。虽然张平认为，上万亿土地出让金中，主要部分用于保民生，但由于地方政府并没有公布土地出让金的具体收支，该结论难以让很多民众信服。

2010年中央预算草案首次向全国人大报告地方政府基金性预算。而就土地出让金收支而言，是国务院第二次向全国人大报告。

实际上在2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》就要求自2007年1月1日起，土地出让收入全额纳入基金预算管理。但各地一直未能有效执行。

房地产市场的利益链条何以形成？地方政府在其中扮演了什么角色？如果有效抑制房价虚高，应在哪些环节“开刀”？

全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳直陈，地方政府是中国房地产交易中最大的获利者。应打破房地产用地的政府垄断，推进城乡土地“同地同权同价”，破解房地产用地的政府垄断。

当前流行这样一种观点：由于中国土地资源紧缺，在市场经济条件下，需求大于供给，因此房价上涨是必然的。梁季阳认为，这是一种错误的舆论导向。

在梁季阳看来，中国的房地产业不符合市场经济的特征。市场经济是按等价原则交易的经济。在市场经济条件下，供给方与需求方也应该是两个完全平等的经济主体。但是在中国，房地产市场供方中，除了房地产商，还有控制着土地、收取各种税费的地方政府。而房地产需求方是分散的、弱势的个体，因此双方并不完全平等。

“为什么在房价下跌的时候，地方政府总会或明或暗地‘托市’、‘救市’？原因不言而喻。” 梁季阳认为，中国房地产市场的畸形发展，地方政府的深度介入应负有不可推卸的责任。目前，在房地产开发项目的总支出中，流向政府的部分所占49%。

房价快速上涨的另一个原因是房地产投机炒作盛行。房地产商、地方政府、银行、国有大型企业和炒房团等构成了利益攸关的松散联盟。

梁季阳引用了一组数据：目前十大房地产企业的土地储备规模超过3亿平方米，可供各自开发七八年，甚至超过10年。1998年～2008年十年间，全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40%囤积在开发商手中。

在国资委分管的136家央企中，超过七成的大型国有企业涉足房地产业。而这些企业近三成的收益来自房地产市场。

除了民间资本的炒房，许多家庭也在投资炒房。保守估计，目前楼市需求中，超过6成以上是投资型购买。由此导致住宅空置严重，一线城市的增量住宅空置率达到50%。

在梁季阳看来，高房价给普通百姓生活造成巨大压力，同时也挤压了其他关系国民经济命脉的重要行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于中国产业结构的调整与升级。

梁季阳建议，中央政府要从财税体制改革入手，从根本上解决地方政府对土地财政的过度依赖，“世界上没有一个大国，是靠出卖土地支撑政府支出的。”

其次，禁止房产投机、遏制房地产市场的过度投资行为，如对住宅空置者征收闲置税，也可以借鉴韩国的一户一宅、多宅重税的政策。

同时，还应以土地管理变革带动房地产业改革。加快《土地管理法》修订进程，逐步建立农村集体土地与城市国有土地“同地、同价、同权”，推进农村集体建设用地流转改革，让农民也享有以集体土地开发房地产的权力，解除地方政府对房地产用地供应的垄断。

土地财政是高房价的罪魁祸首！土地财政掏空老百姓的腰包.