厦门规划局长：经济适用房应该废除 制度设计千疮百孔

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8月20日，广州市住房保障办公室副主任黄信敬表示，广州市政府有意向要多建廉租房、少建经济适用房。

厦门市是住房和城乡建设部树立的住房保障工作典型城市。而记者了解到，该城市新推出的经济适用房也出现了门庭冷落的现象。一向敢于在住房保障工作上创新的厦门市，开始力推公共租赁房。

广州、厦门两地经济适用房建设工作的转向，或是全国经济适用房工作转变的一个信号。既然住房和城乡建设部答应地方政府因地制宜开展经济适用房工作，那么经济适用房停建现象会不会越来越广？

为此，记者专访了中国房地产研究会常务理事、厦门规划局局长、加迪夫大学博士赵燕菁。

经济适用房应该废除

《21世纪》：在“保障性住房3年工作规划”即将出台之际，对于经济适用房的存废之争也十分激烈，你如何看？

赵燕菁：经济适用房在制度设计上是千疮百孔，基本上是不可持续的。厦门现在已经基本没有经济适用房。

经济适用房规定的保障对象，即拥有厦门当地户籍的低收入家庭，已经通过各种保障方式，获得了住房或政府补贴，没有必要再大规模建设经济适用房。

《21世纪》：经济适用房出现的众多弊病，是制度层面的问题还是管理执行的问题？

赵燕菁：经济适用房的制度设计在一开始就存在着先天的缺陷。制度本身就会让操作层面出问题。

第一个最明显的问题就是它破坏了现有的市场机制。我们国家住房制度的改善就是因为这几年走市场的道路，如果有一个价格低于市场的价格，这个就会形成事实上的不公平。

第二个问题是差价，只要是同样的物品有不同的价格，就一定会诱发腐败和欺诈。

第三个问题，经济适用房在技术上没有办法显示一个人真正的财务状况。住宅的产权长达70年，人的寿命也很长，就是说和政府的合约是相当长的。在使用期间，这个人现在很穷，你能保证他五年以后、十年以后还穷吗？或者说现在的富人以后会不会变成穷人呢。

所以，当个人的收入状况在不断变化时，政府无法确认这个人是否有无资格享受低于市场价格的产权。所以，政府惟一的办法就是限制它的出让。

《21世纪》：如果取消经济适用房，以何种替代性的保障住房制度来弥补？

赵燕菁：可以用几种方式来代替，虽然这些方式也各有各的问题，但是从最高的完全市场化，到次一级的政府合资房，然后再到次一级的保障房，到最后完全由政府的福利来支撑的廉租房，形成一个供给的体系。

将他们组合起来，形成从最低收入者到高收入者，完整的互相区隔的不同产权组成的供给模式。每一个体系针对不同的人，每一个都不能破坏市场的规矩，通过政策制度将人群分开。只要你是城里人，在厦门基本上80-90%的人都能够覆盖。
共有产权值得推广

《21世纪》：你所说的住房保障的替代制度，是否也有与市场不能兼容的问题？

赵燕菁：厦门现在有一种制度可以在技术上和市场分开了，即购买的保障房不能到市场上流通。如果生活水平改善了，要按照原来的价钱卖给政府，完全没有土地升值的好处。

厦门的另一个制度设计是，要求在购买了保障房之后就不能再购买商品房，市场体系和保障体系不能够兼容，二者只能选择其一。

所以能够通过技术上的规定来避免现在市场上经济适用房的问题。

《21世纪》：这种保障房制度是不是也有缺陷呢？

赵燕菁：是的，一个很大的缺点是积压很多资金，因为它不能在市场上流通。所以现在是比较富有的城市，或者地价非常高的地方，比如厦门这些沿海城市，政府才有能力从地价里拿出一部分钱建设保障房，但是如果没有这一部分的收入，建保障房是要占用相当大的资金的。

因为它不能流通，银行不给保障房提供贷款。所以在福建除了厦门市，其他城市保障房的规模都很小。

《21世纪》：江苏淮安等地方尝试经济适用房共有产权，即把政府减免的土地出让金等收益体现在房子股权中。一套经济适用房，往往是政府占3成，个人占7成，若干年内可以将政府股权赎回。你如何看这个尝试？

赵燕菁：这是非常有前途的制度设计，虽然现在看上去还不是很完善，在厦门我们也提出了类似的做法。

这一部分的做法不是针对穷人的，主要是针对“夹心层”，这些人买不起市场的商品房，但是也没有穷到必须住保障房。

假设一万元的房子地价占了四千元，但是政府不收这部分的地价，购买者只需付出六千元就可以，这样“夹心层”就可以买得起了。但是政府的这笔钱并没有损失掉。

《21世纪》：厦门在此方面尝试的具体做法是什么？

赵燕菁：厦门的做法是，购买者不能够将土地溢价的全部都拿走，政府以入股的方式拿走其中的一部分，这对于政府和个人都是没有损失的。

个人能够通过购买共有产权的房子，今后能够按比例拿到增值的份额，相对更公平。而现在的经济适用房是百分之一百拿到产权，这肯定是不合理的。不同于保障房，在共有产权房以后转让的时候政府还是能够将土地的价钱收回来的。