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[【评论探讨】] 我认为09年的房价将调整

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发表于 2008-12-24 23:16:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
华尔街日报中国视点08年10月24日有《中国力保房地产市场》的文章。(http://chinese.wsj.com/gb/20081024/chw095858.asp?source=email
主要观点是,当以出口为主的外向型经济出现问题时,国内房地产市场对经济的提振作用就尤为突出了。因为房地产市场不仅可以拉动上游的钢材等建筑材料消费(中国9月份的钢铁产量也比上年同期下降了5.5%。这导致了钢铁价格的下跌,一些小厂家被迫倒闭。),而且还对就业有充分影响。(建筑业直接雇用的人员就有8000多万)。因此,国家近期出台了:税收减免,降低首付及贷款利率等政策以刺激市场。

但有用吗?张志雄在11月14日的《信心泡沫》中(http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a72e9bb0100cioa.html)指出了这种难堪。他说:我们的房地产值已占了GDP的10%,还要多高才满足?我们说房地产拉动了多少个产业,但想没想过,当房贷已占了普通人年收入的50%以上后,还有多少钱可以用来消费?

这不禁让我想去查查,房产投资占GDP的数据,和房贷到底占到了普通人收入的多少?

有这么几个数据值得关注:

对宏观经济的影响数据:

中国的住宅投资占经济的比重甚至比美国还要大。07年升至国内生产总值(GDP)的10%,美国为4.6%。
但房地产给金融体系带来的风险似乎比美国小。住房抵押贷款占中国各银行贷款总额的12%,对开发商的贷款占7%。而根据渣打银行(Standard Chartered)的数据,在美国,房地产相关贷款占商业银行贷款的50%以上。

需求:

1. 中国房地产市场不同于美国受金融杠杆推动。有真实的城市化需求在支撑。每年,中国各地共有1500万至2000万人迁移到城市之中。中国的城市化率很高,2003年以来,中国经济增长连续多年在10%以上,城市化率(城镇人口比重)上升很快。1996年开始每年城市化率上升1.4个百分点,2005年城市化率为43%。(这个数据还是值得怀疑的,这个意思就是中国近一半的人口是城镇人口了?)

2. 家庭结构缩小,住房面积、套数需求增加。每年需要600万套房屋。

3. 房地产信贷市场出现萎缩。根据国家统计局有关数据,个人信贷增长额度占整个住房销售额的比重,从2004年前的50%,下降到2005年的15%,2006年则下降到10%。我据此数据推测,07年的房地产成交有很大部分是炒房一族的行动,普通居民并未参与其间。(07年的房屋销售曾一度比前一年增长了50%以上,但08年初出现了疲软,现在甚至在大幅下跌。8月份的销售面积下降了36%。)

需求的结论是:如果数据属实。则说明有实际的需求,因为城镇化的步伐在不断的加快。个人信贷增长额度的减少,说明老百姓买房的越来越少。因为普通老百姓买房能不贷款吗?


供给:

1.
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 楼主| 发表于 2008-12-24 23:19:33 | 显示全部楼层
同时可以关注另一组数据:

据建设部统计,截至2006年年底,全国累计用于廉租住房制度的资金仅为70.8亿元,与地方政府约1万亿元的土地出让金收入相比,这一数字显得过于“弱小”。但从目前的政策走势观察,地方加大保障性住房投入将成趋势。

关于廉租房,可以参考的一个事例是:1997年履新的香港特首董建华提出“八万五公屋计划”。当时也适逢1997年金融风暴的大背景,从1997年到2003年8月,曾涨势如虹的房地产价格被打压缩水70%,最终以董建华称“没有八万五这回事”而不了了之。

要注意到近期中央政府表态的拿出9000亿投资经济适用房的意图(1月12日,中国政府决定未来三年将投资超过9,000亿元,建设经济适用房),有保房价到保经济增长的转变,而地方政府的策略更注重保房价,这中间难免存在博弈现象。
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发表于 2008-12-25 11:29:27 | 显示全部楼层
昨天网易上发表了一篇文章

某刚刚毕业大学生每月工资额折算相当于所在城市当前房价买0.38平米的房子,这么算算一年工资剩余购买两个平米,二十年购买一个小户型,还不错,房价要这样,大家都和谐了
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发表于 2008-12-25 12:40:08 | 显示全部楼层
会调整当然会调整了呀!不是向低调反而会向高处调,工薪阶层别想买房了,是政府在逼咱们工薪阶层呀!看看这则新闻:万科南京降价卖房被指价格欺诈 遭物价局查处http://finance.qq.com/a/20081217/000419.htm。搞笑不搞笑,房地产商降价不好吗?政府反而去查处,市场经济要适应市场呀!现在是需要市场自己调节的时候了,但是政府就是坐不住,房子降价了,政府的财政就会少了。这又是一则新闻:社科院专家:全国平均房价2500元左右较合理http://finance.qq.com/a/20081225/001654.htm
2500,看看现在是多少,我劝大家还是先别买了。
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发表于 2008-12-26 10:29:01 | 显示全部楼层
lz不要危言耸听 现在所有的生产价格都下降了 着急的是那些建筑商 而不是我们的普通百姓!!!!!!!!!!!!


大家不要急于买房 价格还会跌的
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发表于 2008-12-26 11:17:51 | 显示全部楼层
个人认为09年房价应该还是维持在高价位,想下滑到一个合理的价位不是一件容易的事情,按80/20法则,80%的钱掌握在20%的人手中,中国的差距则更大,就是这些钱和普通人的信贷托着这房价,还捆绑着官僚集团的利益,没这么容易掉下来,不过房子最终还是要卖给普通人,所以房价还是要下跌
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