“汤臣一品”的价格合理吗？

jssxhswwj

做“汤臣一品”抵押评估项目的一位估价师曾跟我探讨过它的市场价值，特殊的物业价值评估柴博士早年曾写过一篇文章《从估价理论看庐山名人别墅的经济价值》，“汤臣一品”的经济价值也可以参考这篇文章的思路分析，
我的估价思路是：对高档物业价格评估的一点思路：就像商业用房的价值体现在收益上，对居住用房来说，其价值体现在使人舒适的效用上，普通商品房、一般物业、高档物业的价值差别在于使人舒适的程度不一样，一般物业的舒适度比普通商品房大，其价值就大。高档物业跟普通商品房、一般物业比较除了居住用房特有的身体舒适度外，对拥有者来说还有精神上的舒适度。普通商品房、一般物业房由于市场上存在可比案例，它们的价格可以用市场比较法求得；高档物业由于数量有限性，不能够找到的可比案例以及可比租金，不好用比较法和收益法，成本法也不能很好的体现高档物业包含社会认同的价值。但我们可以找到跟高档物业最类同的房地产－周围的一般物业，先用比较法求取一般物业的价格，再通过对一般物业、高档物业的差异进行分析，如装修的档次，可以用成本法确定两者的差异调整值；周围的环境，可以通过普通商品房、一般物业、高档物业等居住用房对环境的敏感度进行分析再经验判断；精神上的舒适度，可以通过对一般人群对一般别墅、高档物业的认知感觉进行调查，确定修正系数。还有其他差异点就根据估价师对一般别墅、高档物业的认识进行补充了。高档物业价格评估的技术路线是：先“群比”（就是用3个以上的案例求取高档物业最类似房地产价格），再“个比”（分析高档物业与其最类似房地产的差异，进行价格调整）
对“汤臣一品”等类似高档物业价值评估，由于其高档，曲高和寡，没有比较案例，用周围物业做比较案例时，一般估价师包括房地产销售策划人员也是这个思路，这样的思路也是最有说服力的思路，所以有人认为“从成本上，从购买者价值认知上，从与同类产品竞争角度上看，目前定价是相当合理的”，这样思路来判断“品汤一臣”的市场价值就带来一个问题，“品汤一臣”销售价格定位的对象与周围物业定价定位的对象不同，用估价术语来说“不在同一需求圈”，周围物业是一般物业，对应的是普通购房者，“汤臣一品”是高档物业，对应的是全球富商，两者价格好像无法比较，但我们可以用价格和销售周期两个因素就可以反应一般物业和高档物业的主要差异了，一般物业售价为5万元/m2价格水平，对应销售周期为3个月，而“汤臣一品”售价为1万元/m2价格水平，对应销售周期为3年，这样如果解决销售周期对房价影响大小的问题，也就部分解决“汤臣一品”价格是否合理的问题了。销售周期对房价是如何影响的，主要是资金的机会成本？有没有其他因素？我还不这么清楚，请大家探讨。

woi55

http://bbs.cirea.org.cn/read.php?tid=24986&page=e
巧了，时间都是2008-10-31 17:13。

请楼主根据版规作出回应，谢谢。

jssxhswwj

都是我发表的，只是“一稿多投”了，我一般将我在其他地方写的东西同时也发到园地。我在另外一个帖子中已经解释了，http://www.readfree.net/bbs/read.php?tid=4617513，也可以解释楼上问题。

chaque

如果是自己原创的，请在
http://bbs.cirea.org.cn/read.php?tid=24986&page=e
贴子中，用原来的id跟贴说明一下，“本贴已转发至www.readfree.net“云云。这样就能证明发贴者就是您本人了。

jssxhswwj

糊涂 级别: 新手上路 发帖: 20 威望: 13 财富: 40 注册时间:2008-04-11 最后登陆:2008-11-03

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