为什么房地产的投资回报率这么低，还有人去投资（投机）

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在住宅房地产市场中，住宅交易市场包括商品房市场（增量房地产）和二手房市场（存量房地产）两种市场，但以商品房市场为主，拿我所处的三级小城市来说，如市场售价为3000元/m2左右，一般90 m2住宅租金为10000元/年，单位年租金为110元/年m2，那租售比为110/3000，即0.037。用收益法角度看，纯收益＝总收益*有效出租比率*（1-空置率）-除维修费-管理费-保险费-税金，个人住宅市场租金中，有效出租比率为100％，空置率一般5％，维修费、管理费、保险费、税金很少，考虑上述因素年投资回报率（假设等同于资本化率）为3％左右，但同期银行一年期存款利率是4.14％，为什么房地产的投资回报率这么低，比存在银行的利率还低，但还有人去投资（投机）？
回答这个问题，就要分析房地产市场的特征了，房地产具有生产生活资料和资产的两种特性，针对这两种特性房地产市场可以分为空间市场和资产市场，空间市场对应的是房地产使用市场，即租赁市场，资产市场对应的是交易市场，主要是商品房市场。在用收益法测算房地产价格时，我们采用市场租金作收益，资本化率一般以安全利率加风险调整值法为主要参考（没有采用年投资回报率3％，这个名义年投资回报率市场不认可，否则还不如存银行），这也是社会正常投资收益水平。如取一年期定期存款年利率4.14%作为安全利率，风险调整值取4％，则资本化率为8.14％，如纯收益为100，收益价格为100/8.14％＝1300元/m2，结果反映的是房地产空间市场中的价值，即作为生产生活资料的价格。市场中大量存在的房地产价格是交易的价格，所以一般人通过与交易价格比较得出一个房地产比准价格，这个比准价格被认可为房地产作为资产的资产价格，即市场售价为3000元/m2的价格。
收益价格与比准价格的差异就是房地产作为生产生活资料和资产价格之间的差异。这个差异也就是有房者与无产者的差异，造成差异的原因从经济角度衡量是有房者负担一定的房地产拥有成本：购房款的资金成本、房地产税费等；从心理上来说，拥有房地产者能够产生安全感、社会成就感、幸福感、归属感、以及降低心理焦虑和沮伤，并且有房者还可以坐等房地产保值增值。在中国大陆房地产拥有成本由购房款成本和房地产预期来确定，购房款成本由自有资金的机会成本和抵押贷款年还款额组成，预期可以分为外生价格预期、近视预期、理性预期：外生价格预期主要根据基本经济面来判断，一般跟随GDP；近视预期主要根据房地产前期历史发展趋势来判断；理性预期是根据未来经济和房地产市场发展来判断。一般人为近视预期，预期可以通过前几年的房地产上涨率确定；心理因素还没有很好的方法去衡量，但在原来综合法拆迁评估方法中，有一项心理调整系数，一般1-2％，也就是部分反映心理因素对房地产价格的影响。
所以差异量化公式为P*I+p*i –Q- X(其中Q= V*r,X= V*x)，即P*I+p*i –V*r- V*x，（P为贷款资金，I为贷款利率，p为自有资金，i为自有资金回报率，V为房地产价格，r为房地产平均上涨率，x为心理调整系数），假设自有资金为30％，贷款资金为70％，贷款利率和财务成本为8％，自有资金回报率与经济基本面正相关，经济形势好自有资金回报率高，经济形势差自有资金回报率低，假设为10％，前3房地产平均上涨率为12％，心理调整系数为1.5％，
所以收益法公式应当修正为房地产价格＝（纯收益-住房拥有成本）/资本化率，所以
V=(100-（V*70％*8％+V*30%*10％-V*12%-V*1.5%）)/ 8.14％=3086.42元/m2，
这样在收益法中考虑作为资产的房地产价格运行特点，其收益价格的才能体现房地产作为资产的价格。所以市场售价为3000元/m2左右，在近视预期房地产平均上涨率为12％的市场环境下是市场认可的。所以虽然年投资回报率为3％的居住房地产，还有投资客去投资，因为他预期未来市场还在上涨中，如预期明年上涨率为13％，自有资金回报率也水涨船高，为12％则
V=(100-（V*70％*8％+V*30%*12％-V*13%-V*1.5%）)/ 8.14％=3521.13元/m2，那明年的房价是3500元/m2。
但当房地产市场环境发生变化，如12％上涨率是去年的，如今年房地产市场平稳，那多少价格是合理的？这我们还是考虑预期，近视预期是由上涨率决定的，房地产市场平稳不代表上涨率为0，房地产有保值增值特性，只不过是今年增值为0，还有保值作用，如保值率采用物价上涨率8％（居民感受的物价上涨一般比公布的物价指数高）（或通货膨胀率），在还有前几年增长率的基础上，投资客心理还没有接受房价下降，前3年增值率平均为2％（2007年前3年平均为3％），自有资金回报率下降为6％，则
V=(100-（V*70％*8％+V*30%*6％-V*10%-V*1.5%）)/ 8.14％=2475.25元/m2，所以今年的市场合理价格为2500元/m2
如明年房地产市场还保持平稳或下降，那明年的增值率为1％或0，甚至更低，则
V=(100-（V*70％*8％+V*30%*6％-V*8%-V*1.5%）)/ 8.14％=1655.63元/m2，所以明年的市场合理价格就只有1650元/m2
（当然资本化率与经济形势也有关系，随经济形势变动而变动；租金也是如此，通货膨胀率亦是。上述仅就住宅房地产举例说明，商业房地产同理，这不过相关系数不一样，但工业房地产利用他的空间，主要是生产资料特性，与商住房地产不同）

醉乡常客

我觉得可能在大家的眼里比较保值是投资热情的关键。

第一市场售价最低三千元/M2,三级城市,大城市就更不用说了
第二从政府手上拿地是靠关系,有些房地商完全是用极低的成本拿到的,所以还是该投机
请指正

hanvool

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benchren

是指房地产商还是炒房的人?

2046

从近几年的情况，房地产投资回报率低吗？表示怀疑~~~
房产商投资，居民投资都是不低的。

goto11

有钱好办事，
有钱挣不错过。

秋水小柯

资金总是流向高回报率的行业，这是没错的

heraldic

随大流也是一种原因，毕竟百姓的闲钱多了，就会想到升值
正所谓：冲动是魔鬼

muntzer

楼主的分析是错误的。

你怎么能拿“出租房产”的收益，来作为“房地产的投资回报率”的计算依据呢？
按你这种分析，中国的股市就根本不能存在——股票的分红回报，明显还是低于银行存款的利息吧！

其实，要计算房地产的投资回报率，是有现成的方法的。

姑且不谈这些比较全面的计算方法，我们就凭估计就能知道，房地产是个暴利的行业。

拿一般城市的商品房为例。在五年前，房价还不到现在的一半，而五年前，房地产商已经是个高利润的行业了。
五年后的现在，房价已经一倍以上。但是，比起五年前，他们的成本增加多少呢？增加还是增加了一点，但是无论如何不会翻一番吧！

所以，现在的房地产是个暴利行业，商品房降价不可避免。

追梦的水手

可能存在几个因素：
1、投资回报率是指整个行业的一般水平，其中有亏损的，也有高利润的，其中的高利润正是投机的动力所在。
2、相对于制造业等传统行业而言，房地产的水平还是相对不低的。
3、股票指数处于较低态势，而房地产市场还未呈现“雪崩”态势，虽然部分一线城市房地产价格已下跌，而二三级城市还在苦撑，更小的更加不用说了，如最近网上热炒的某些城市降价要“罚款”云云，危机还没有完全绽放，给投资者等有真实的安全感。
4、投资或投机本身就是一个过程，只要没有到严重萧条的时候，总会有聪明人来接棒的，萧条无非是投机的暂停而已，虽然有些时候它会很长。

kiyuwwb

我觉得房地产现阶段不是一个创造价值得行业，而是一个财富转移的行业，使普通老百姓一辈子得钱全转移给开发商暴力、政府税收和贪官贪污受贿。也就是这几年房地产行业得兴旺是牺牲老百姓一辈子所积累得财富包括银行贷款得基础上

枫子轩

利润不等于价值

狭义的利润只是卖出/买入价格之差

而人为的因素对价格的影响往往大于其本身的价值