深圳楼市“假合同”骗贷黑幕曝光

lichaoshi

潜藏在深圳楼市断供事件背后的“元凶”竟是“假首付”、“假价格”、“假身份证”！

本报记者调查发现，目前国内的“假合同”骗贷买房现象，不仅出现在深圳等沿海城市，而且逐步向中西部城市蔓延。这其中，银行业的监管漏洞是开发商作假的重要因素。

这些欺骗性操作，实质上就是架空了“房贷首付至少二成”的政策，使得本为优质资产的住房信贷出现了“次贷化”的倾向。

专家警告说，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但如果骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，其对现行的房价、市场的走向都会产生重大的冲击。

一线调查

“假合同”骗贷：深圳断供事件揭出“真凶”

“在深圳，要买下类似南山区御景华城单身公寓这样黄金地段的房子，你只需支付2万元首付，并在签订购房合同时将总价34万元抬高些，比如写40万元，就能从银行获得32万元的贷款。”8月11日，深圳某地产中介的工作人员向记者透露了“2万首付就能购房”的秘密。

这位工作人员向记者介绍的是深圳市南山区的御景华城单身公寓，该楼盘位于华强南路与滨河路的交界处，站在阳台上就可以远眺香港米铺和深圳市中心的地王大厦。由于地理位置几乎与香港接壤，在屋内还可以接收到香港的移动信号，拨香港电话不需付国际长途费用。这里房价是12143元/平方米，一套面积为28平方米的房子总价是34万元。按照正常手续，购房首付应该是将近7万元，最高贷款额度为26万元。

见记者犹豫，该地产中介的工作人员拍拍胸脯说：“如果你有诚意，我们还可以帮你做成零首付，你只需在合同上签个字，剩下的手续我们办，成功了再收钱，你不必担心。一些人只有几十万元，却炒起了数百万元的豪宅，就是这么发财的。”

“假合同”豪赌楼市

“利用虚假的购房合同向银行骗取更高额度的贷款，同时实现‘零首付’或者‘低首付’的目的，是深圳一些‘大胆’人士实现大规模促销楼盘、或银行完成信贷指标的重要手段。”有深圳房地产界人士告诉记者：利用“假合同”骗贷，起步时间大约在2003年。

上述房地产界人士透露，2003年时房地产市场不景气，开发商为了加快资金回笼便想出了上述骗贷招数；后来，房地产市场开始火爆，一些银行机构为了抢贷款额、完成指标，对假合同现象睁一只眼闭一只眼；炒房客和中介公司也看上了这个可以白白使用的资金“资源”，于是大家一起上……现在谁也说不清，深圳到底有多少房子是按照低于2成首付的价格卖出去的。

据透露，“假合同”骗贷的类型主要有三种。最常见的是“假首付”，即开发商为消费者垫资首付款，帮助消费者以“零首付”方式从银行获得房贷。由于政府部门禁止开发商为消费者垫资，所以，在开发商与消费者签订的购房合同和首付款收据中，其首付款的资金来源有“虚假”成分，向银行隐瞒了首付款是开发商而不是消费者。

其次是“假价格”。开发商或中介机构不为消费者垫资首付款，但是在购房合同上为炒房客提高成交金额，承诺炒房客可以“零首付”供房，从而使开发商等获得相当于房产全款的贷款。在这一过程中，购房合同的成交数据是假的。

还有一种类型是利用“假身份”。开发商为尽快回笼资金，借假身份证，虚构人物与开发商签订购房合同，开发商垫支首付款，然后向银行套取房贷。在这一过程中，购房合同上的购房者是假的，实际上并不存在。

在上述假按揭过程中，“购房者”提供首付收据和假合同后，银行往往只要根据这些材料，就可审核通过其交易。而对于购房者的考察，诸如收入证明等，很多时候，只是一个例行的过程。购房者随便找个单位盖个章就行了，银行审核申贷人的还款能力的过程存在较大缺陷。

“从2005年起，随着深圳楼价逐步暴涨，房子不愁卖了，许多开发商也不愿意再搞‘零首付’，甚至搞一个挑房的VIP号都要另外收钱。但是，这一时期，许多中介机构为了佣金和业务量，炒房客为了扩大利润，又都希望做‘零首付’、‘一成首付’，而银行也愿意配合，目的是为了抢夺贷款资源，完成内部指标。”上述人士告诉记者：2004年，深圳特区内的商品房均价约每平方米5000多元，特区外约每平方米3500元左右。随后深圳房价连续3年暴涨，上涨超过300%。

3年3倍，意味着投入100元，三年后就变300元。在这种情况下，“零首付”、“一成首付”对众多苦于追求资本利润最大化的炒房者来说，无疑是一次财富豪赌。

按照正常的购房按揭流程，消费者向开发商签署购房合同并支付首付款后，开发商就会给购房者开一个首付款的发票或收据，然后，消费者凭借这个首付款发票和购房合同，去向银行申请贷款。

而要操作“零首付”或“一成首付”，消费者就要与开发商或者中介机构联手，默许将购房合同的交易价格抬高至原价的120%以上。这样一来，按照抬高后的价格，开发商或中介机构，就可以开给消费者一个假的首付款发票（消费者实际上不用付钱），然后消费者凭借假的首付款发票和购房合同，去向银行申请相当于房子全价的贷款。

深圳某中介公司员工告诉记者，银行在核对消费者的首付款发票后，如果是二手房交易的话，则需要查看首付款收据，在确认收到首付款后，银行才有可能正式核发贷款。这就意味着，理论上讲，开发商或者中介机构必须先为“零首付”的消费者垫资。这一做法对于开发商或其他的垫资机构来说，只要消费者成功获得贷款，全部款项包括之前的首付费都可以收回，垫资只是一个周转，真正的风险全部留在了消费者和银行那里。

“事实上，有时候‘零首付’连垫资都不用。因为有个别银行一般只看首付款收据，不会监控首付款的划转，也就是说，不用将首付款转到银行，贷款也能拿下来。”上述员工说道，“但为什么银行不按照规定执行，其原因就多种多样了。”

那么，合同上的房价抬高后会不会影响政府部门对楼市价格的统计数据？

对此，上述员工告诉记者：在这一操作过程中，除了“假合同”外，还要签一份真合同。交给银行的是抬高房价后的合同，原价的真合同交给房管局。

“这么做并不是为了防止政府统计的楼价数据时失真，而是为了减少税费。因为抬高合同房价后，如果将银行的合同版本提供给房管局，就要付出更多的交易税。目前的额度是普通住房为房价总额的1.5%，豪宅为3%。”该工作人员说。

“如果‘零首付’的消费者只是为了自住，那发生断供的风险还不大；如果是用这种方式炒房，那么楼价下跌、交易量萎缩最终导致炒房者资金周转不灵甚至资金链断裂，这种‘断供’的风险就不是银行的信用记录所能控制得了的，因为他们已经失去了还款的能力，而不是不愿意还款。”该员工说。

“断供”规模有多大？

深圳楼市的“断供”规模到底有多大，至今没有权威的统计数据能说清。但是记者调查发现，各种不同来源的公开数据，能够从侧面描述出一些“断供”规模的概貌。

根据人民银行深圳中心支行发布的消息：截止到今年3月末，深圳全市个人住房不良贷款余额为13.36亿元，比去年末增加了0.81亿元。房贷不良率为0.58%，仅比去年末上升了0.04个百分点。

不过官方的权威数据，在一些深圳地产界人士的眼里，却并不能全面判断未来深圳房地产市场的“断供”风险。这些人士的理论依据是：深圳绝大部分供楼业主的首付款均在20%~30%之间，在这种情况下，一旦深圳楼价跌破30%，那么相当一部分业主就会出现负资产。从经济利益上来说，业主此时供房已经没有意义，即使放弃首付和房产，业主还是无法抵扣个人在银行的欠款，还不如直接断供。

据深圳市国土资源和房产管理局的统计显示：深圳商品房销售均价于2007年10月达到了17350元/平方米的历史性高位后，目前已经下降至今年6月的11159元/平方米，房价调整幅度达到36%。这意味着，在2007年10月后入市供楼的绝大部分业主，已经出现负资产。

“随着深圳房地产跌破30%，当初依靠‘假合同’骗贷炒楼的客户，迫于资金压力而‘断供’的案例肯定正在上升，只是基于银行统计方式的区别，而没有及时在统计数据中显示出来。”一位深圳地产界人士说：目前深圳二手房价还没有跌到2003~2005年的水平，因此，这批当年“零首付”的客户，没有断供的必要，并且很多不是自住的话，早就转手了。但2006~2007年按照此类方式操作的“零首付”客户，现在房子还没卖出去的话，其断供的风险就大多了。

据悉，按照中国人民银行的规定，银行以正常、关注、次级、可疑、损失5级分类制度来评估信贷资产质量。其中，本金或利息逾期90天以内的贷款，会被划入关注类；贷款逾期及本笔贷款欠息90天以上至180天将被列入次级类；本金或利息逾期181天以上的贷款一般划入可疑类；借款人最终无力到期偿还贷款，甚至经过法律程序追偿仍无法收回的贷款余额，才会被列入损失类。

“贷款人必须连续3个月内没有按期偿还利息和本金，这笔贷款才会被列入关注类，届时，银行一般会通过短信、催收函、律师函甚至起诉等方式来向贷款人进行催缴（个别银行断供3个月便直接到法院起诉），但这不代表银行就要将贷款余额立即计入坏账，因为这并不能代表业主已经从主观上决定彻底放弃对房产的所有权。”上述地产界人士说。

有深圳房地产观察人士相信：“如果将只有一月的断供案例也计算在内，那么深圳‘断供’所涉及的资金规模肯定已经远超13.36亿元。”与此同时，有中介人士向记者透露：目前个别炒楼客撑得很辛苦，在还贷上已经是由“一月一还”改为“两月一还”、甚至“三月一还”，处于“拆东墙补西墙”的状态，只期望政府尽早出手救市。

“假合同”难绝

记者调查发现，面对深圳楼市价格和成交量的“萎缩”，一些急于促销的开发商目前正在通过垫资的方式，再度参与到“零首付”的行列中来。

让业界人士担心的是：从2003年开始就存在的利用“假合同”骗贷，一直到现在都存在一定的监管难度。在此背景下，如果政府不加强检查强度，随着开发商的资金链条紧张，再加上中介机构的推波助澜，“假合同”骗贷再度“暗流”兴起，就会对深圳楼市的未来，埋下更多“集体断供”的风险。

今年4月，深圳航程国际公寓便打出了“2万元一个家”的宣传语，即日起购买该盘单身公寓的客户，只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付。与此同时，深圳的龙翔花园也挂出了“送五成首期装修款”的条幅，购买该楼盘的客户只需支付一半的首期款，另一半首期款开发商将以送装修款的名义赠送。

目前，深圳市国土房管局已经紧急叫停了两家房地产商的分期首付行为，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付。但是，有业界人士还是担心：在政府的打压下，此类活动会不会从地面转至地下，比如利用VIP客户传播。

记者通过互联网搜索和走访深圳的地产中介发现，随着楼价的下滑，炒房客压力的增加，为加速离场，“零首付”、“一成首付”在二手市场上，同样没有偃旗息鼓。

例如，在“房老大”网上，记者看到一则《炒家扛不住了，出售价低于原购价》的二手楼信息。该信息出售的是位于蛇口的蓝海上城一套4室2厅2卫的房子，建筑面积132平方米，售130万元，文内注明“亏本出售、零首付”。

在“易居网”上，记者看到由深圳市广天地房地产有限公司提供的二手房信息称：“依山郡，龙平西路，6室3厅3卫，建筑面积274平方米，交易价格235万元，零首付!”

在深圳采访的过程中，提及对深圳未来房地产市场走势的看法，几乎所有有房地产投资的业主都认为：深圳楼市中、长期非常看好，深圳楼价迟早要跟香港持平。但当记者问到当前深圳地产是否需要政府救市时，几乎所有有房地产投资的业主却又认为：现在深圳楼市引发经济衰退的可能性已经非常大，政府应该直接干预救市。

有业内人士告诉记者，深圳爆发出来集体断供、假按揭等虽然只是个案，但问题是，假合同骗贷所利用的制度性漏洞没堵住的话，将会有大量没被发现的风险威胁楼市安全。

新闻DNA

银行已经被整个楼市的产业链所“劫持”

利益捆绑：“假合同”骗贷的死结

住房按揭贷款的实施被认为是“三方得益”：购房者可解购房资金之困，银行因放贷得利，开发商则可以及时收回投资。住房按揭贷款为众多中低收入者有效解决了住房难问题，同时也对拉动内需起到了积极作用。

然而，随着市场的变化，在具体执行过程中，因为监管手段的不足，也导致了该政策成为部分不良开发商套现、中介和炒房者赢利的融资工具。

监管漏洞

有深圳中介机构员工告诉记者：监管漏洞是开发商可以利用购房合同搞假按揭或者帮助购房者创造“零首付”的重要因素。

“按照规定，一般要求楼盘封顶才能办理按揭贷款。但是，办理抵押贷款的凭据只是住房预售登记，不是房地产证。房产证要在所有配套完成、项目验收合格后才能领取。住房预售制度，使得办理按揭与办房产证之间有一个时间差，假按揭利用的就是这个时间差。”

上述员工说：如果开发商急需回笼资金，只要借来一批身份证，然后虚构一批假合同，就可以从银行处申请贷款。

但如果银行逐个核对每一张身份证的具体工作单位、收入证明的话，开发商“假按揭”成功的几率就非常小。

上述中介机构员工表示：在开发商抬高合同房价、或者垫资帮助购房者实现“零首付”、“一成首付”供房时，银行的监管存在难度，因为只要开发商配合，银行很难判断购房者是否已经向开发商支付首付款；又或者开发商为购房者垫资，银行也很难判断这些钱是开发商交的，还是消费者自己交的。

对于二手房市(专题)场的“零首付”交易，该员工表示：最大的漏洞是银行机构本身，没有严格执行规定，所以也不是每一家银行都可以操作。在深圳，有一些银行出于各种原因，只看首付款收据，不看划账记录，也不监控首付款。实际上，二手房的首付款收据很容易假冒，随便找个人替业主写一张，签个字就可以了。

利益捆绑

有业内人士指出，在利用“假合同”骗贷的问题上，银行虽然是“受害者”，但由于某些利益上的捆绑，事实上银行已经被整个楼市的产业链所“劫持”。今年4月11日，在海南博鳌论坛“对话房地产”分论坛上，谈及如果万一楼市泡沫破灭，华远集团总裁任志强(博客)语出惊人：“要死肯定是银行先死，房地产商后死。”

该论点随后迅速在全国房地产界引起了一场“大讨论”。有学者直指：这是房地产商在要挟银行！

“‘银行先死，开发商后死’的说法，虽有要挟之意，但也说明了银行与房地产商之间已经形成了一荣俱荣、一损俱损的利害关系。”

“如果房地产商或者中介机构与消费者合作抬高购房合同的交易房价，银行能不发现价格严重背离市场规律吗？没有银行‘协助’，房地产商或者中介机构是很难独自成事的。”一位业内人士告诉记者，银行要获得利润最稳固的个人房贷市场，就必须先跟房地产开发商合作，批给他们足够额度的开发贷，因为很多楼盘与银行的合作都是开发贷与消费贷捆绑在一起的。银行给开发商提供开发贷，开发商建好房子后，就会用各种手段要求他的消费者到指定的合作银行办理个人房贷业务。

“一旦银行完全进入这个产业链条后，相关的利益捆绑问题也就随之而来了。”上述人士说道：一些楼盘光开发贷就是几十个亿，这是一个资金链。如果开发商的房子卖不出去，他怎么还欠银行的开发贷？要是开发贷收不回来，银行的损失就大了。所以，在个人房贷上，如果银行睁一只眼闭一只眼，这笔钱贷出去表面上是给开发商了，实际上，是有助于银行收回此前对开发商的贷款并产生利润。与此同时，银行的个人房贷业务又上去了，未来的赢利空间也会进一步增加。如果不这样操作，在房地产低迷时，银行的开发贷收不回，个人房贷业务又上不去，银行怎么完成内部指标？银行怎么跟其他同行竞争？

“体现在中介协助客户办理‘零首付’上也一样，为了和其他银行抢市场，为了完成个人房贷款任务，又或者因为其他经济利益，在中介机构做足表面工作的情况下，个别银行对首付款监督不严是存在利益动力的。”上述人士说道。

在这样的利益捆绑之下，假合同骗贷自然“水到渠成”。

文章来源：中国经营报
推荐理由：真的是黑呀！