【原创首发】延期土地价格定价和相关法律分析

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一、  相关法律法规规定
引用物权法条文说明：第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
  非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的
规定办理。
●立法主旨
  本条是建设用地使用权续期及土地上房屋及其他不动产归属的规定。
●立法背景
  国家通过出让的方式，使建设用地使用权人获得一定期间内利用土地的权利。建设用使用权期间届满后，就面临建设用地使用权如何续期的问题。城『节房地产管理法 21 条规定： “土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于
届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同．依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定末获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”物权法在现行法律的基础上，作出了符合广大人民群众利益的规定。
●条文解读
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，建设用地使用权出让的最高年限为：居住用地 70 年；工业用地 50 年；教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年；商业、旅游、娱乐用地 40 年、综合或者其他用 50 年。物权法草案曾经根据现行法律的规定，对建设用地使用权的续期作出了规定。但是．物权法草案向全社会征求意见后，一些部门和群众对建设用地使用权续期的规定提出了不同的意见。有人提出，一幢公寓多户居住，建设用地使用权期间届满，是由住户个人申请续期还是业主委员会统一申请续期，意见不一致时怎么办，需要明确。建设用地使用权续期的问题，确实和老百姓的利益息息相关，应当保障老百姓安居乐业，使有恒产者有恒心。如果规定住宅建设用地需要申请续期，要求成千上万的住户办理续期手续，不仅难以操作，加重了老百姓的负担，也增加了行政管理的成本，不利于社会的安定。在听取各方面的意见后，物权法草案对住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的续期分别作出了规定，明确规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。“住宅建设用地使用权自动续期”的规定受到了普遍的赞成。同时，有人提出，住户买房时已经支付了土地出让金，续期后不应再交费。有的认为，续期的应交少量的土地使用费。考虑到住宅建设用地使用权续期后是否支付土地使用费，是关系到广大群众切身利益的问题。绝大多数住宅建设用地使用权的期限为 70 年，如何科学地规定建设用地使用权人届时应当承担的义务，目前还缺少足够的科学依据，几十年后，国家富裕了，是否还要收土地使用金，应当慎重研究，物权法以不作规定为宜。而且物权法不作规定，也不影响国务院根据实际情况作出相关的规定。因此，本条对建设用地使用权期间届满后是否支付土地使用费的问题未作规定。
非住宅建设用地使用权没有采取自动续期的原则，是因为非住宅建设用地的使用期限相对比较短，使用用途也各不相同。有的建设用地使用权人仅需要在特定的期限内使用建设用地，过了该期限，就没有使用该土地的必要。因此，不宜将自动续期作为非住宅建设用地使用权适用的一一般原则，是否续期应当由建设用地使用权人自己决定。根据本条的规定，非住宅建设用地使用权的续期，按照法律规定办理，郎建设用地使用权可以在建设用地使用权期间届满前一年申请续期。只要建设用地使用权人提出续期的要求，出让人就应当同意，只有在公共利益需要使用该建设用地的情况下，出让人才有权拒绝建设用地使用权人续期的要求．收回该土地。
那么住宅建设用地使用权自动续期是否会影响城市规划和建设物权法第 148 条规定，建设用地使用期问届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照有关征收的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。在建设用地使用权续期后，因为公共利益需要收回的，也可以适用同样的原则。
  关于建设用地使用权期限届满后建筑物归属的问题，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权期间满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。有人提出，建设用地使用权期间届满，应当根据公平的原则来确定建筑物等归属，而不宜一律规定归国家所有。现实中也有法律对于非住宅建没用地使用权期问届满后该土地上的厂房等不动产归属的问题已作出了规定。比如，中外合作经营企业法规定，中外合作者举办合作企业，应当在合作企业合同中约定“合作企业终止时财产的归属”。因此，对于非住宅建设用地到期后地上物归属的问题，解决的办法是，有约定的，应当按照约定，比如按照合同的约定处理等；没有约定或者约定不明确的，应当按照有关法律规定办理。
二、续期的土地使用权（续期土地）与初始取得土地使用权（初始土地）的差异：对于住宅用地来说，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”， 续期的期限、土地使用费支付的标准和办法还没有出台，所以不好确定续期土地与初始土地的差异：是等同于还是小于就要看政策的出台了。对于非住宅用地来说，“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期．依照法律规定办理。”法律规定就是到期不续期无偿收回，但续期应当同意（特殊情况另外），所以非住宅续期土地与初始土地的差异是它有获得土地的优先权，这个优先权对价格的影响要看“续期的期限、土地使用费支付的标准和办法”了，续期支付的费用高那优先权对土地价格影响就低，反之高、
三、续期土地价格定价分析：根据土地价格二元理论，土地价格包含土地本身的自然资源价格和人工投资的开发成本的资产价格，对人工投资的开发成本的资产价格可分为国家投资的宗地红线外开发费用和个人投资的宗地红线内通开发费用，对于土地本身的自然资源价格和国家投资的宗地红线外开发费用的所有权可以说属于国家，国家出让国有土地使用权可以将国家所有的土地资源价格和国家投资的宗地红线外开发费在法定最高使用年限做为土地“使用权”出租出去，在续期目的下地价内涵应当设定为宗地红线外开发费和宗地红线内场地平整的开发水平。对于宗地红线外开发费，由于在取得初始土地时已经支付，在使用土地时还支付基础设施使用费如：水费、电费等，排污、道路的建设也是国家从相关资金中拿到的（取之于民，用之于民），所以取得初始土地时支付的宗地红线外开发费就像“初装费”个人认为在续期时不需要再支付。对于土地本身的自然资源价格，也就是国家做为土地所有者取得的利益应当支付，这也是续期交费的法理基础。对非住宅土地应当全交，对住宅土地要看国家对住宅的支持力度，可以交部分。

murphy19

看上去满深奥的哦,是法条的分析吗?基本观点是什么啊

jssxhswwj

物权法对建设用地使用权有使用年期多少的规定，我是对土地使用年期到期后是否应当再补交出让金和补交金额多少进行分析，提出“根据不同土地用途采用不同政策，对非住宅用地到期后应当全交相当于土地资源价值的金额，对住宅用地应当根据国家对住宅产业的政策部分土地资源价值的金额或不再补交出让金”的观点