一组房地产估价学术随笔

jssxhswwj

对收益法和比较法结果差异的思考
估价实务时，是不是采用真实市场租金用收益法测算商业用房价格与采用真实市场售价用比较法测算商业用房价格两者差异很大？两者的差异是什么原因造成的，也有相关人士通过房地产价格形成的原理进行了探讨，这有一定的道理，但我认为造成差异的原因还不仅仅如此，我通过跳出狭隘的估价视角来谈谈自己的看法。
1、  弄清收益法和比较法估价结果的内涵：比较法的案例一般选择房地产开发商销售案例，在现在金融市场状况下，一般购房者都选择抵押贷款方式购房，如30％首付款，70％贷款，所以比较案例的价格是在贷款方式下的价格，而我们在比较法中很少进行融资条件修正到一次付款条件下的房价，而收益法的估价结果内涵是一次付款条件下的房价，所以两者就产生了一定的差异，这个差异可以进行测算。
2、  从社会角度来看自有与租赁的结果的差异：大家都有这种感觉，用相同的价格来支付一个拥有产权的房子和一个可以租赁使用若干年的房子（假设租赁使用年限与拥有产权年限相同），大家肯定选择拥有产权的房子，这里不谈拥有产权的房子可以融资这个优势，就是在心理上大家也是比较认同拥有产权的房子这种选择，这种心理因素可以通过意愿调查法进行确定。这种心理因素大家一般也没有进行修正。
3、  从经济学角度看房地产交易（销售）市场与租赁市场状况下的房地产价格：比较法对应的是房地产销售市场，在现在房地产销售市场是一种垄断竞争市场，是供小于求的市场，在垄断竞争市场中，开发商拥有产品定价权，购房者只有被动接受，在供小于求的市场中，房地产价格一般偏高于均衡价格的，而房地产租赁市场是一种自由竞争市场，采用采用真实市场租金用收益法测算的价格可以看做为均衡价格。这样的不同市场状况也造成了比较法与收益法的差异。
4、  比较法和收益法运用不当产生的差异：如收益法中纯收益的确定，还原利率的求取；比较法中因素选取和修正的幅度等，这些运用不当的差异可以通过学习和研究加以解决。


原创 首发地 http://bbs.cirea.org.cn/read.php?tid=19297

jssxhswwj

对稀有类别墅价格评估的一点思路
就像商业用房的价值体现在收益上，对居住用房来说，其价值体现在使人舒适的效用上，普通商品房、一般别墅、稀有类别墅的价值差别在于使人舒适的程度不一样，一般别墅的舒适度比普通商品房大，其价值就大。稀有类别墅跟普通商品房、一般别墅比较除了居住用房特有的身体舒适度外，对拥有者来说还有精神上的舒适度。普通商品房、一般别墅房由于市场上存在可比案例，它们的价格可以用市场比较法求得；稀有类别墅由于数量有限性，不能够找到的可比案例以及可比租金，不好用比较法和收益法，成本法也不能很好的体现稀有类别墅包含社会认同的价值。但我们可以找到跟稀有类别墅最类同的房地产－周围的一般别墅，先用比较法求取一般别墅的价格，再通过对一般别墅、稀有类别墅的差异进行分析，如装修的档次，可以用成本法确定两者的差异调整值；周围的环境，可以通过普通商品房、一般别墅、稀有类别墅等居住用房对环境的敏感度进行分析再经验判断；精神上的舒适度，可以通过对一般人群对一般别墅、稀有类别墅的认知感觉进行调查，确定修正系数。还有其他差异点就根据估价师对一般别墅、稀有类别墅的认识进行补充了。就说这里，有时间再完善。也欢迎大家提出意见和建议。稀有类别墅价格评估的技术路线是：先“群比”（就是用3个以上的案例求取稀有类别墅最类似房地产价格），再“个比”（分析稀有类别墅与其最类似房地产的差异，进行价格调整）

jssxhswwj

工业用地估价中成本法与市场比较法中存在的问题：
1、开发费用的权属问题：抵押评估目的下由于委托方一般要求土地价格评的高点，以贷更多的资金，所以在评估中一般将工业用地的地价内涵定义为包含宗地红线外开发费和宗地红线内开发费的开发水平，出让评估目的下由于委托方一般要求土地价格评的低点，所以在评估中一般将工业用地的地价内涵定义为包含宗地红线外开发费和宗地红线内场地平整的开发水平，根据土地价格二元理论，土地价格包含土地本身的自然资源价格和人工投资的开发成本的资产价格，对人工投资的开发成本的资产价格可分为国家投资的宗地红线外开发费用和个人投资的宗地红线内通开发费用，对于土地本身的自然资源价格和国家投资的宗地红线外开发费用的所有权可以说属于国家，国家出让国有土地使用权可以将国家所有的土地资源价格和国家投资的宗地红线外开发费在法定最高使用年限做为土地“使用权”出租出去，在出让估价目的下地价内涵设定为所以在评估中一般将工业用地的地价内涵定义为宗地红线外开发费和宗地红线内场地平整的开发水平，有其合理性。在抵押估价目的下，根据“谁投资、谁所有”的一般规则，宗地红线内开发费用应当与房屋建筑物一样性质属于个人投资的“不动产所有权”，土地使用权与不动产所有权两者有着不同的权属性质，不应当混为一谈。在估价实务中应当将宗地内开发费放在房屋建筑物的价值中，以避免土地与房屋价值的重评或漏评。所以将个人投资的宗地红线内开发费也归纳在土地使用权内可能有点不妥。在外界不懂土地价格形成机理和抵押价值普遍偏高的现状下，有关部门应当规范地价内涵，以减少人为操纵地价的空间。
（地价内涵是个框，根据需要往内装；银行抵押要价高，开发费用统统上；出让评估想价低，内部费用都扣去；土地房产互不让，估价就是瞎匡匡。）

robertchrs

http://bbs.cirea.org.cn/read.php?tid=19297

jssxhswwj

这就是我写的，是原创，但不是首发。robertchrs 真有心，把首发找到了，谢谢！

robertchrs

请在首发地址注明“转发网上读书园地”

jssxhswwj

已不好再编辑！

jssxhswwj

以上一组房地产估价学术随笔最早以“糊涂”网名（糊涂也是楼主jssxhswwj的另一网名，另外还有“难得糊涂”也是楼主jssxhswwj的另一网名）首发在中国房地产估价师学会网站论坛上，现是转发到网上读书园地！

nulc

请在原发表地以发帖人自己的ID“糊涂”跟贴说明转发园地。

jssxhswwj

“糊涂”是我在中国房地产估价师学会注册的id，我没有用“糊涂”在园地注册，而是用jssxhswwj注册的，怎么用“糊涂”id发帖？

nulc

已验证原创非首发，谢谢楼主。

jssxhswwj

已回复说明：http://bbs.cirea.org.cn/read.php?tid=19297&page=e#a  
原来如此，哈哈哈

jssxhswwj

【原创首发】比较法案例采用招拍挂出让样点修正的比准地价与收益法测算的收益地价是否同一内涵？
招拍挂出让地价称为开发前地价；在收益法测算收益地价过程中，土地纯收益＝房地产纯收益－房屋现值×房屋还原利率，这个公式中房屋现值＝房屋重置价×成新率，可见收益地价是开发后的地价；（同理，剩余法中售价剥离地价也是开发后地价），黄老师培训时讲过，开发前地价与开发后地价存在一定的差异，（开发后地价＝开发前地价＋契税等税费＋利息＋利润等），黄老师说大概开发后地价是开发前地价的1.6倍左右，这个差异的原理可以从房地产估价中的成本法中找到（新建房），房地产价格＝土地价格＋开发成本＋管理费用＋利息＋利润＋税费，如不计算开发成本（开发成本为0），也就是开发后地价＝开发前地价＋开发成本＋管理费用＋利息＋利润＋税费，这说明开发前地价与开发后地价两种有不同的地价内涵。当然，实际情况可能是收益地价最终结果可能比采用招拍挂出让样点修正的比准地价还要低，这应当是使用收益法过程中相关参数确定不太科学（如公认的还原利率）造成的，这不能否定开发前、后地价这两种地价的差异。黄老师曾提过1+1＜2的观点，即地价+房价＜房地产总价，在这里我认为黄老师所说的地价是开发前地价，房价是房屋现值，根据上面所述，在地价是开发前地价的前提下，1+1＜2是正确的，如地价是开发后地价，那应当地价+房价＝房地产总价。分清开发前、后地价的区别，还可以解释为什么售价剥离地价比市场上认同的地价高的原因，因为市场中的地价大部分是以开发前地价形式存在的（如招拍挂出让地价），而售价剥离地价是开发后地价，如将其修正到开发前地价，我认为可能跟市场认同的地价水平就相差不多了（当然还有其它原因，如开发前后土地所在的房地产市场状况、房地产增值部分在土地、房屋之间分分配大小，收益法、剩余法都将房地产增值部分归集到土地中去了）。

jssxhswwj

【原创首发】比较法与剩余法结果差异分析
用剩余法剥离房屋、土地价值时，理论上可行，实际结果还是不能令人信服，土地剥离价值跟市场单独招拍挂土地价格的差距为什么这么大？
我认为 1、剥离地价与招拍挂地价相比，剥离是开发后的价值，包含人的再投入费用，从而产生级差地租2，而招拍挂地价是开发前地价，可以叫裸地价；
2、商住剥离地价宗地一般面积很小，而招拍挂地价宗地面积很大，不是同一规模，两者没有强比较性
3、剥离地价宗地都是开发好了的建筑，或成熟的街区，招拍挂宗地是待开发，剥离地价宗地一般都比招拍挂宗地在区位上有优势。
房地分估的土地价值与招拍挂土地价值的差异：房地分估的土地价值在1、自身的开发投入、2、面积小引起的竞争度强烈、3、区位优越性，从而远远超过招拍挂土地价值。请大家再补充补充。

iopa

  我想说的是，这么专业的问题，根本无人会讨论的；看看回帖就明白了，学术妙笔，为了积分而发一些学术的东西，那么论坛不过是个保留功能，根本没有交流的意义

说话直接，望海涵