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我们行业诞生10多年了，已经从蹒跚学步的幼童走向了少年，在人的一生中，少年时代是决定一个人品性形成的时代。在这个关键的时刻，我们行业的管理者和从业人员都要清醒地认识我们这个行业，特别是行业的乱象，如果不能清醒地认识并进行改进，会毁了我们这个年轻的行业，我们这代行业管理者和从业者不仅面临失业，更是行业的罪人。
广大的同仁们，请清醒地看看我们所在的这个行业吧，不管是你是否真心的爱这个行业，最起码我们都在这个行业吃饭，甚至获取名利。行业的乱象主要集中在以下几个方面：
1、执业资格证挂靠成风。一个从业者手头拥有数本执业资格证，一个人的精力和能力是有限的，在专心从事一个收入相对高的行业后，对于相对收入低的行业是不会专职的，但由于行业对机构和估价师的管理都过于宽松，造成了资格证具有了挂靠市场。行业主管部门对机构注册有一定的估价师数量要求，却没有对这些注册的估价师是否真实地专职执业进行审查，或者审查工作流于形式。不从业的估价师为了获取一点额外的收入和免费完成自己的继续教育，很乐于将自己的资格证挂靠与某机构，对于机构的经营者来说，给挂靠估价师的费用要远低于一个专职估价师年薪，这就是使得挂靠者和机构经营者狼狈为奸。由于挂靠市场的存在，机构经营者就可以压低专职估价师的待遇，甚至与部门机构没有聘请一个专职估价师，形成了行业内的潜规则：“估价师不从业，从业的都不是估价师”，这些机构在低成本的优势下，在竞争业务时采用了低价的恶性竞争，大大地打击了优秀的估价机构，迫使这些优秀的估价机构也向这些低质量机构的方向发展。大家看看自己所在和所了解的机构，有哪个机构没有挂靠的估价师，包括部门行业管理者自己设立的估价师事务所。曾经听说，某个估价机构的管理者对其员工说：“要你们干什么？这些活找个农民工都可以了”。行业的悲哀。
2、机构设立混乱，良莠不齐。机构设立审批监管不到位，只要申请机构所报批的估价师数量达标即可，而不去尽职地审查所报批的估价师中是否都在真实地专职职业，是否存在不良记录。甚至部门机构，其真实法人根本不符合房地产估价师协会对法人资格的要求，甚至起真实法人连估价师都不是，而申报时所提交的材料中所填写的法人和法人资料多时挂靠估价师的。同时，大量评估机构随意设立分公司和办事处。挂靠成风和机构设立混乱为行业的恶性竞争埋下了隐患。这些不符合行业从业要求的估价机构，在业务竞争时，恶意压价，随心所欲地出具虚假报告，迎合委托方不法要求，特别是法人都是挂靠估价师的机构，这种机构纯粹是一个皮包公司，以挂靠估价师和挂靠法人作为替罪羊，在行业内大兴不正之风。
3、恶性竞争，回扣成风。机构设立混乱，从业人员和机构都良莠不齐，经营成本低的机构利用低收费和高回扣进行恶性竞争，是行业内形成了伪币驱逐良币的现象。特别是房地产抵押评估和课税评估领域，由于业务来源被控制在了银行和税务机关手中，部分业务来源单一的机构，为了获得业务，不得不向银行和税务机关中的不法人员给与高额回扣，这种风气逐步蔓延到了行业内各种业务竞争中，现在行业内已经形成了回扣额占评估收费30%的潜规则。在高回扣的同时，各评估机构为了获得业务大打价格战，根本不理会国家对行业收费标准的规定，现在在北京和上海，二手房评估业务的收费低到了300元/项。在高回扣和低收费的恶性竞争下，报告的质量可想而知，部分有良知的估价机构和估价师在此环境下，向提供报告质量也难。
4、报告质量低劣，虚假报告满天飞。恶性竞争的结果是收费越来越低,估价报告质量越来越差,估价报告没有一点技术含量,国家爱颁布的估价规程形同虚设，估价机构普遍存在重视业务招揽，忽视报告质量的情况。行业主管部门报告质量检查形同虚设，协会对于报告抽查，每次公布的结果中都没见到对某一家机构和估价师的处罚，只有排名次，这就使得部分违规机构肆无忌惮地出具虚假报告，进行低质量低价格的恶性竞争。很多评估公司现在做评估报告简直就出了流水线，不同评估项目和评估对象使用同一个报告模板，改动几个文字后就出具了一份新的估价报告。更有甚者，估价师连现场都不进行勘查，而是有所谓的业务部等专职部门勘查现场，估价师坐在办公室里凭空想象的进行评估，而这些所谓的估价师中有几个是真正的执业注册估价师。如此出具的报告，其质量可想而知。为了获得业务，在许诺低收费和高回扣的同时，部分估价机构和估价师丧失职业道德，随意出具虚假报告以迎合委托方的违规违法要求，在“估价师不从业，从业的都不是估价师”的行业状况下，出具虚假报告成了部分机构和从业者的家常便饭，代签名和代盖章成了行业内的新风尚。
5、估价师独立性差。真正的专职估价师的工资低、还要违心的出具虚假报告，估价师成了被利用的造假工具,有执业良心的估价师要脱离机构，机构百般阻挠，现行的变更注册办法，剥夺了估价师选择估价机构的权利，其所在机构不在变更注册表上盖章，该估价师就办不了变更注册，这种规定与《劳动合同法》相抵触。在估价师独立性无保障的情况下，行业协会和国家法律对于估价师个人的管理过于松散，这就使得估价师出具报告时把关不严，按照机构经营者的要求编写和出具报告。
6、协会组织成立机构老总俱乐部。估价师的独立性差还表现在行业协会的组织上，其组织中的领导多为机构的老总，估价师的独立性和利益得不到很好的保障，其出台的政策都受到了这些老总们的片面影响，危害了估价师的利益和行业的长久发展。
7、社会地位日趋下降。在行业乱象的影响下，社会对评估行业的评价越来越低，部分非估价师的从业人员冒充估价师，在社会上造成了恶劣影响，估价师在社会的部分人眼中成了“估假师”。
上述的种种乱象只是行业乱象中的最主要表现，行业的阴暗面远不止这些。在如此的行风下，想致力于做一名堂堂正正、没有负罪感的专职估价师是根本不可能的，现实中不需要有执业良心的专职估价师，有执业良心的专职估价师唯一选择就是离开这一行业。难道我们就坐视我们从事的这个行业走向没落么？为了行业的发展，为了我们长久的利益，也为了我们自己的饭碗，号召广大行业从业者自律。仅仅是行业从业者的自律是不行的，这个自律是要有一个良好的行业环境作为保障的，所以，在此，号召行业监管部门和行业组织正视行业的现状，真心听取行业从业人员的心声，有针对性地制定行业规章，对于违反行业规章的机构和人员进行严惩。我们的建议如下：
1、严禁资格证挂靠和兼职。对于所有注册估价师进行清理，要求重新申请执业注册，在此之前，行业主管部门应当会同社保、税务等政府部门下发文件，严禁社保和税务部门为注册申请人提供虚假证明，对于违规的政府人员予以严惩。要求申请执业的估价师提供社保证明原件和一年内的个人所得税缴纳明细单原件和纳税证明原件。对于拥有多个资格证书的估价师要求其作出选择，必须转业从事不动产评估行业。对于所以新考试通过的估价师，在申请注册时，对其申请材料进行严格审查，并将其不涉及隐私的申请材料进行公示，接受社会和行业从业人员的监督。设立挂靠估价师举报制度，一经查实，吊销挂靠估价师资格证书，并禁止其终身从业，对挂靠所在机构做出降低资格的处罚。同养，对于在申请注册的材料中弄虚作假的申请人也要有严格的处罚，并商同其他政府部门对出具虚假证明的机构和部门人员作出处理。
2、提高机构设立门槛，严把机构设立审批关。现行的估价机构设立门槛过低，审批过于随意，应当提高机构设立门槛，包括对估价机构设立分公司和办事处也实行审批制，并将申请材料进行公示，接受社会和行业的监督。对于具有不良记录的估价师不到申请设立估价机构。
3、提高估价师独立性，按照《劳动合同法》对估价师变更注册登记规定进行修改，估价师与机构解除劳动关系，只需按照《劳动合同法》的规定,提前30日书面通知机构和注册管理部门即可，不需要得到机构的盖章同意。同时商请保险管理机构，设立估价师从业保险，一旦机构出现了代签字和代盖章的虚假报告，受害估价师享有保险赔付。在保障估价师独立性的同时，加强对估价师执业情况的监管，实行记分制，对不同的违规记录和优秀表现给与不同减加分，当分数低于某个标准时，注销其从业资格，对于高于某个标准的，方可参与优秀估价师或资深估价师评选。
4、加强报告质量监管，加大虚假报告打击力度。行业组织应当建立网络管理系统，所有机构在出具报告的时候网上领取一个唯一的随机号码，使随机号码和估价报告相对应，没有领取和表明随机号码的报告不具有法律效力。在领取随机号码时，估价机构必须在网络上提交报告中的主要内容，例如项目名称、估价对象、价格定义、估价结果、报告编号、机构名称和估价师姓名与证号。行业组织定期根据随机号码对评估报告进行抽查，公示其审查结果，说明不符合规定的报告的错误之处，并对其出具报告的机构和估价师作出相应的处罚。评审专家组由行业协会组织，但要接受行业从业人员的监督。同时，对于所有不在保密期内或不存在保密的估价结果进行网络公示，接受社会和行业人员的查询与监督。
5、对于业务来源垄断的评估业务，行业组织应当会同业务发包方的监管部门，制定业务发包细则，对申请进行业务竞标的估价机构必须要行业组织进行现行审查和公示，而不能由业务发包方组织机构品选。对于像银行贷款类的评估业务，应当会同国家银监会和中国人民银行出台文件，禁止银行自行设立机构库，改由行业组织设立或由抵押人自行委托评估机构，任何符合行业要求的评估机构所出具的评估报告都具有法律效力。行业组织应当组织机构抵制各部门自行设立的所谓机构库。
6、实行行业组织领导选举制，由广大的估价师自行选举行业组织的领导者，不要让行业组织成了二政府和老总俱乐部，让行业组织切实为估价师服务，为行业利益着想。
我们号召广大同仁自律，请行业监管部门和行业组织正视行业乱象，尽快出台政策，进行行业整顿。我们的未来和我们的社会地位需要我们自己去争取。 |
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发表于 2008-6-18 14:47:27
