一个法盲对震后住房还贷款的理解

tcczongjie

我对法律不了解，算是一个法盲，但我是这么理解的。
前提条件是，不论老百姓以何种方式去银行贷款买房，抵押自己的房子也好，其他方式也好。
银行贷款给老百姓买房，老百姓按揭还款的总金额大于所贷款金额。因此，对于银行来说，这是银行的一种投资的商业行为，既然投资就要有赔钱、甚至血本无归的风险觉悟。地震属于不可抗力，银行亏本是必然的，如果在这种情况下，还强迫已经财产受到严重损害的老百姓来还钱，以此来保证银行的利益，使其稳赚不赔，把风险全部转嫁到贷款人身上，那我真的无话可说的。如果真的这么做了，这说小了是贷款买房人的悲哀，说大了是一个国家的悲哀。
话仅止于此，多说无益。

大勇

无语。。。。。。。。。。。。

磨合罗

不懂法还不讲理么？

xiangnang

央行、银监会决定对灾区实施特殊金融政策

http://finance.people.com.cn/GB/1037/7264769.html

新华社北京5月19日电（记者王宇、姚均芳）中国人民银行、银监会19日下发通知，决定对受到地震灾害影响的四川、甘肃、陕西、重庆、云南等重灾省市实施恢复金融服务的特殊政策。

　　政策包括将妥善安排好灾害发生前已发放贷款的管理。通知指出，各银行业金融机构要充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。对借款人主动还款的，应及时周到地做好相应的服务工作。在条件许可的情况下，及时将上述措施以信函或公告等方式通知借款人。

　　通知指出，灾区各金融机构要紧急布设服务网点，确保受灾群众在安置点就近获得银行服务。由当地银监会派出机构和人民银行分支机构协调指定，在每个受灾群众集中安置区域，至少要有一家银行业金融机构设立网点，只要技术条件具备的，其他银行业金融机构应全力支持与合作，加紧改造相关系统，实现上述网点可受理其他银行业务，并免收客户各类相关跨行费用。

　　通知要求灾区各金融机构千方百计做好资金调度，采取灵活有效措施，确保受灾群众方便提取存款。根据受损的实际情况，尽一切力量保障受灾群众的存款支取。对于持有效存款凭证的，银行业金融机构应及时办理。对于有效存款凭证缺失，但存款人可以提供其他有效证明信息的，银行业金融机构可向其先行支付5000元以下的现金。

　　此外，通知还要求金融机构必须保证各项捐赠和救助资金及时到位，做好抗震救灾和灾区重建的信贷工作。

　　另据记者了解，从20日起，经央行同意，受灾严重的成都、绵阳等6市州地方法人金融机构存款准备金率暂不上调。而在地震发生之前央行曾宣布，从5月20日起，全国存款类金融机构存款准备金率将上调0.5个百分点。

　　此外，针对灾区居民对被毁房屋的银行按揭问题，央行副行长苏宁日期曾表示，对于特殊时期出现的特殊情况和问题应该用特殊的解决办法。央行将找到一个妥善的解决办法，既保护商业银行的利益，同时更要保护好广大民众的利益。

hw8210

这个问题，说到底，就是谁买单的问题。

银行说，我是盈利的，我放贷了，现在钱赚不到，连本金都不给我，银行也是要向股东负责的，这个损失不能由股东承担，不能由银行承担。

灾民说，我辛辛苦苦的赚钱养房，房奴一个，现在人也伤了，房也没了。还要我为了一堆瓦砾还钱？！太没人性了吧~

开发商说，我造房子也是花钱的，要向政府交土地出让金，要买建筑材料请工人，办证。不就是为了挣钱么？！现在地震房子倒了，难道让我把吃进去的钱再吐出来？没门，凭什么呀！

政府说，我要有钱我就全买单了，就算有，我能大包大揽么？政府的钱也是纳税人的钱啊。纳税了的钱用起来就要符合财政预算和法律规定。抗震救灾的应急财政是可以用的，可是灾后重建还是要走市场化道路吧，政府只能在政策上扶持，在预算内补贴，没有道理全部大包大揽、照单全收啊~否则，今后谁倒了霉都由政府包办，那真是共产主义社会了~

hw8210

以上只是把最近看到的观点列数一下，不代表我个人观点。

pisces

最佳选择：断供，由银行没收房产

rxyin

也不懂法，但是：

银行既然以房产证做抵押，贷给购房者这个贷款，那么只能房产证作为购房者的唯一贷款担保凭证。

如购房者还不起贷款，银行有权对其房产进行拍卖，转售等。

在这里，购房者经过地震后，显然是还不起房贷的。银行可以对其担保凭证变现。由于房产在地震中受损，是不可抗力引起，不是购房者自己看还不起房了，自己拆了房子，那么购房者不需要对此担保凭证不能变现负责。

对于银行，既然是商业银行，既然以房产证为担保凭证贷款给购房者买房，就应该对该房产价值在不可抗力作用下贬值做出预期。而购房者只负责房产价值以内的有限责任。

举例来说，深圳某区去年房价2W/平米，现在降价到1W/平米。购房者去年以房产作为抵押购买一套房，今年发现重新购买一套同样的房的价格，比还去年的老房的价格还要少。他选择不还原来的房贷，不要原来的房产，而是重新购置房屋。那么银行只能自行处理原房产，转卖或者拍卖，而不能对其新购房采取措施。

同样，地震中，购房者也是只对其购房负责房产价值之内的有限责任。对于购房者破产，银行不应该追究其其它责任，否则就是“株连九族”了。

还有，很多家庭全家死亡，或者只留下遗老或遗孤，显然是还不起房的，那么银行找谁去索贷呢？

对于购房者，其受灾属于天灾，不计其地震中遭受的损失，显然，他花了10w购买一套房，转眼打了漂水，房子没住到，还要还贷款，显然不可思议。公司可以破产，他为什么不可以？

觉得遇到这种不可抗力引起的纠纷，要不就大家都不提，要不就国家埋单。

总之：购房者和银行之间是以房产为凭证的有限责任交易。购房者破产后，银行以房产产权为最大限度追究购房者责任。银行应该对房产产权是否贬值做出预期并负责。

当然，如果该房上了保险，银行可以找保险公司索赔。

rxyin

国家将为之埋单的信息已露端倪。

http://business.sohu.com/20080522/n257022244.shtml

大勇

一涉及到个人自身利益就开始变得不要脸了。

wuaishu

这初看似乎涉及贷款人与银行之间的风险负担的公平划分，而动产（货币也属特殊动产)灭失的风险就从交付时起转移。细看这实际涉及到个人破产问题。地震损毁贷款人的房屋财产，让贷款人处于“破产”的境地，使得贷款人丧失了责任财产，无力偿还是根本的问题。在这特殊时期，更凸显这个问题。我们应该考虑的是设立“个人破产制度”，这对和谐社会建设也有好处。有兴趣的学者可对此探讨一下。

rxyin

引用第10楼大勇于2008-05-22 22:06发表的 :
一涉及到个人自身利益就开始变得不要脸了。

资本市场是以法律为准绳的，道德伦理变得苍白无力。

南京彭宇案之所以引起人们的好奇并关注，就是因为原被告至少有一方在实实在在的利益面前撒了谎，违背了道德和良知；而法律也因为法官的不严谨变得荒诞不经。

huaws0415

据说这种担保的房子都有投保的,如果真的遭到地震受损了,就让保险公司赔,赔多少给银行多少,剩余的银行也没道理要求你陪的.这是我的理解,不知对不对

rxyin

国家已经出台办法：

银监会：地震灾区无法偿还的个贷作为呆帐核销

http://news.sohu.com/20080523/n257045448.shtml

吴邦国：救灾预算需要多少给多少

http://business.sohu.com/20080523/n257026285.shtml

这说明了我分析的是正确的。显然个人和银行都负担不起，也没有必然理由负担。只有国家为此埋单，才是一个虽然对其它地区人来说不怎么公平，但是算是一个最不会发生冲突的、能平衡各方面利益的办法。

wicatu

在契约效力上，抵押物的灭失，并不影响债权债务关系的继续。

抵押物本身仅作为第二还款来源，更重要的第一还款来源是债务人未来的现金收入。

银行需承担抵押物灭失，债务人也同时死亡带来的，第一第二还款来源均灭失的债权风险；（第一类情况）

债务人需承担抵押物灭失，自身收入状况恶化带来的债务风险。第二还款来源虽然灭失，但并不表示第一还款来源现在乃至未来枯竭。（第二类情况）

从人道主义的角度来讲，政府用财政收入兜底，补偿救助第二类情况的债权人，将这部分债权债务予以核销，实质上进行全民埋单在情感上容易为人民接受。

对于第一类情况，是否财政埋单，值得商榷。

其实两类情况的处理，都存在一个政府财政埋单（实质是全民埋单）是否有足够授权的合法性问题。

tcczongjie

引用第10楼大勇于2008-05-22 22:06发表的 :
一涉及到个人自身利益就开始变得不要脸了。

楼上是说我吗，看来我不只是个法盲，还是个流氓啊，呵呵。
法律之窗看来不适合没有法律知识的人来发表言论了，只能自取其辱。
见识啦！

myyesky

抛开地震这个大背景而言，这仅仅是一个普通的民民事法律关系！

大勇

引用第16楼tcczongjie于2008-05-30 14:15发表的 :


楼上是说我吗，看来我不只是个法盲，还是个流氓啊，呵呵。
法律之窗看来不适合没有法律知识的人来发表言论了，只能自取其辱。
见识啦！

朋友误会了，言语不当，见谅。

drbaiyang

　 借款人在向银行申请贷款时，除了与银行签订借款合同外，还要签订房屋抵押合同，这两份合同属于主从关系，虽然因为地震导致房屋标的物灭失，从而导致房屋抵押合同终止，但不影响借款合同的有效性，借款人仍要承担还款责任。
   银行在发放贷款时存在交易风险，如果房屋倒塌，借款人也已死亡，假如留有遗产，银行可以要求其遗产继承人还款，没有遗产或者借款人虽然生还，但已无力还款，对于银行来说就是交易风险。
  同时据新华社报道，中国人民银行副行长苏宁表示，央行非常重视地震震毁房屋的按揭贷款问题，目前正在积极地采取办法。“请广大受灾群众相信，我们一定能够找到一个妥善的办法解决好这些问题，既能够保护商业银行的利益，同时更要保护好广大民众的利益。”苏宁说。
  （ http://finance.sina.com.cn/money ... 9/07264882476.shtml）
   看来钱是要还的，但是时间和额度可能有变化。

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