王石香港澄清拐点论：不跟着万科调价就不好卖

hujzh2008

王石香港澄清拐点论：不跟着万科调价就不好卖
2008年03月21日 05:1721世纪经济报道
面对“拐点论”和“清理门户”的是非之争，万科(000002.SZ)董事长王石显得有些无奈。

然而，作为地产行业的公众话题人物，王石的任何一句话，都有可能被误解或者过度解释，这似乎也是一种宿命。

“拐点论不是我先提出来的，是一个记者先提出来的，我只不过回应了他的观点，”尽管从去年12月份开始，“拐点论”引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月，然而3月20日，王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀。

他不得不因此一次又一次的解释，他认为楼市拐点并不是房价的大起大落，也不意味着楼市从牛市转向熊市，而只是价格的理性回归。

“同样，万科也绝对没有想要清理门户，我们对兼并小开发商没有兴趣，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。”王石解释。

应该说，2007年，万科交出了一份不错的成绩单。

这一年，万科让自己在全国的市场占有率首次达到了2.07%，在行业整合中确立了自身的地位。

这一年，万科的营业收入达334.9亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.1%和110.8%，这已经是万科净利润连续第四年保持50%以上的增长，过去10年的年复合增长率高达42.5%。去年，万科新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，同比增长55.2%和36%，毛利率为30%，到年末土地储备1821万平方米。

按照万科的解释，万科不追求过分的土地储备，而是要维持土地储备将近够今后两年的开发为标准，以保持足够的市场灵活性。

到2007年年末，万科手头持有现金170亿元，净负债率为22.9%，另有238亿元的销售收入尚未入帐。

预计2008年，万科新开工面积将达到848万平方米，竣工面积689万平方米，比去年再有显著提高。

一反常态，万科没有在年报中公布今年的融资计划，而表示将会“慎重融资”。

无意兼并小开发商

《21世纪》：你怎么看待之前有说法称，万科带头降价是在“清理门户”？

王石：万科绝对不是在清理门户。

我们对小公司的土地没有兴趣，因为兼并讲究的是效率，第一我们希望兼并优秀的开发商。有人可能会笑，优秀的公司能让万科兼并吗？实际上，国内有很多公司，除了房地产之外还做其它的业务。

比如说三年前兼并的南都，除了房地产之外，还有酒店、高速公路、蓄电池等，在上次2005年宏调之后，它们决定应该集中资源做酒店、高速公路和蓄电池，所以它就把房地产剥离出来，南都本身是浙江第二大房地产开发公司，品牌也都不错，这是万科兼并的目标。

但是那些小公司，即使开发得好，因为太小，兼并也没什么意思，如果开发得不好，就会带来一系列的问题，所以有些说法说万科要清理门户，实际上是不对的，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。

但万科的策略还是自己买地与兼并合作结合起来进行。

《21世纪》：你现在是否仍然认为，国内楼市在拐点之中？

王石：首先要说明，我认为拐点不是大起大落，第二，拐点不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。

看楼价是否合理，很简单，市场有两种数据，比如10年来人均收入的增速和房价增速，如果房价增速远远快于人均收入增长，一定是不合理的，有宏观调控，市场调整得会明显一些，即使没有宏观调控，市场也会调整。

比如，香港1997年时候的房价，我认为就是非常不正常的，即使没有金融危机，也是要调整，只不过金融危机让这样的调整变得非常非常惨烈，内地的情况何尝不是如此？

如果人均收入增长很平缓而房价陡涨，这市场一定会有问题的，所以2006年下半年很多城市房价开始疯涨的时候，我们很担心，到了2007年的时候，我们更担心，所以万科非常明确地表示，市场进入亢奋期，而万科要保持冷静的既往的发展速度。

我们历来说我们要做房地产的领跑者，但去年我们提出，万科要做房地产的领跑者，但绝不做价格的领跑者，这是非常明确的。

合理分界：去年四月

《21世纪》：这轮降价对珠三角楼市有什么影响？是否还有下调空间？

王石：我是这样看的，珠三角包括深圳、广州、东莞等地，去年到现在的价格调整显然是理性的。但是，究竟调整到什么程度才算合适呢？我觉得，价格调整到2007年4月份的水平就比较合适，当然，这也不能一概而论。

应该说，现在的情况跟1997年金融危机时候香港的情况是完全不同的，只要调整到位，市场还是会不错的，增长会有，但增长的速度会放缓。只要价格调整，市场反应会非常敏感。

《21世纪》：如果万科不是要清理门户，为什么会带头降价？

王石：去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制，对市场都有很大的影响，所以当时我们很快做出调整，带头调整价格，适应市场，于是就出现这样一种情况：跟着万科一起调价的，就好卖；不调整价格的，就不好卖。

当时我指的是珠三角，但到今年1月份的时候，这个现象已经不止在珠三角地区了。当然我没说全国都这样，今天我也不会说全国都如此，因为中国太大了，收入情况都不一样。

举个例子，上海和广州比，就很有意思。1998年-2004年的6年中，上海的楼价增速远远超过收入增速，但是珠三角由于受香港影响，1997年之后房价没怎么涨，人均收入增速高于楼价增速，所以2005年第一轮宏调的时候，上海受了很大的影响，但珠三角几乎没有受到影响，反过来看，到了2006下半年和2007年，珠三角房价的陡升远远快于收入增长，所以可以说，2007年6-7月份的时候，我可以这样形容我的心情：面对市场房价的上涨我胆战心惊。

因为有香港的先例，即便到现在，很多香港的中产阶级还是负资产。尽管香港经济现在很好，但还是没有恢复到1997年的水平。所以我说，拐点应该是指价格的理性回归。
面对“拐点论”和“清理门户”的是非之争，万科(000002.SZ)董事长王石显得有些无奈。

然而，作为地产行业的公众话题人物，王石的任何一句话，都有可能被误解或者过度解释，这似乎也是一种宿命。

“拐点论不是我先提出来的，是一个记者先提出来的，我只不过回应了他的观点，”尽管从去年12月份开始，“拐点论”引发的一轮激烈争论已经持续了将近4个月，然而3月20日，王石回忆起此间故事时仍然有些耿耿于怀。

他不得不因此一次又一次的解释，他认为楼市拐点并不是房价的大起大落，也不意味着楼市从牛市转向熊市，而只是价格的理性回归。

“同样，万科也绝对没有想要清理门户，我们对兼并小开发商没有兴趣，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。”王石解释。

应该说，2007年，万科交出了一份不错的成绩单。

这一年，万科让自己在全国的市场占有率首次达到了2.07%，在行业整合中确立了自身的地位。

这一年，万科的营业收入达334.9亿元，实现净利润48.4亿元，同比分别增长98.1%和110.8%，这已经是万科净利润连续第四年保持50%以上的增长，过去10年的年复合增长率高达42.5%。去年，万科新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，同比增长55.2%和36%，毛利率为30%，到年末土地储备1821万平方米。

按照万科的解释，万科不追求过分的土地储备，而是要维持土地储备将近够今后两年的开发为标准，以保持足够的市场灵活性。

到2007年年末，万科手头持有现金170亿元，净负债率为22.9%，另有238亿元的销售收入尚未入帐。

预计2008年，万科新开工面积将达到848万平方米，竣工面积689万平方米，比去年再有显著提高。

一反常态，万科没有在年报中公布今年的融资计划，而表示将会“慎重融资”。

无意兼并小开发商

《21世纪》：你怎么看待之前有说法称，万科带头降价是在“清理门户”？

王石：万科绝对不是在清理门户。

我们对小公司的土地没有兴趣，因为兼并讲究的是效率，第一我们希望兼并优秀的开发商。有人可能会笑，优秀的公司能让万科兼并吗？实际上，国内有很多公司，除了房地产之外还做其它的业务。

比如说三年前兼并的南都，除了房地产之外，还有酒店、高速公路、蓄电池等，在上次2005年宏调之后，它们决定应该集中资源做酒店、高速公路和蓄电池，所以它就把房地产剥离出来，南都本身是浙江第二大房地产开发公司，品牌也都不错，这是万科兼并的目标。

但是那些小公司，即使开发得好，因为太小，兼并也没什么意思，如果开发得不好，就会带来一系列的问题，所以有些说法说万科要清理门户，实际上是不对的，从效率上来讲，兼并小公司根本不划算。

但万科的策略还是自己买地与兼并合作结合起来进行。

《21世纪》：你现在是否仍然认为，国内楼市在拐点之中？

王石：首先要说明，我认为拐点不是大起大落，第二，拐点不是牛市到熊市，而是价格的理性回归。这里面最起码有两层含义：疯狂的价格上涨是危险的，现在调控政策也起到了作用，第二层是，不仅不能疯涨了，之前疯涨的也要进行理性回归。

看楼价是否合理，很简单，市场有两种数据，比如10年来人均收入的增速和房价增速，如果房价增速远远快于人均收入增长，一定是不合理的，有宏观调控，市场调整得会明显一些，即使没有宏观调控，市场也会调整。

比如，香港1997年时候的房价，我认为就是非常不正常的，即使没有金融危机，也是要调整，只不过金融危机让这样的调整变得非常非常惨烈，内地的情况何尝不是如此？

如果人均收入增长很平缓而房价陡涨，这市场一定会有问题的，所以2006年下半年很多城市房价开始疯涨的时候，我们很担心，到了2007年的时候，我们更担心，所以万科非常明确地表示，市场进入亢奋期，而万科要保持冷静的既往的发展速度。

我们历来说我们要做房地产的领跑者，但去年我们提出，万科要做房地产的领跑者，但绝不做价格的领跑者，这是非常明确的。

合理分界：去年四月

《21世纪》：这轮降价对珠三角楼市有什么影响？是否还有下调空间？

王石：我是这样看的，珠三角包括深圳、广州、东莞等地，去年到现在的价格调整显然是理性的。但是，究竟调整到什么程度才算合适呢？我觉得，价格调整到2007年4月份的水平就比较合适，当然，这也不能一概而论。

应该说，现在的情况跟1997年金融危机时候香港的情况是完全不同的，只要调整到位，市场还是会不错的，增长会有，但增长的速度会放缓。只要价格调整，市场反应会非常敏感。

《21世纪》：如果万科不是要清理门户，为什么会带头降价？

王石：去年开始的银根紧缩、对二次购房者的限制，对市场都有很大的影响，所以当时我们很快做出调整，带头调整价格，适应市场，于是就出现这样一种情况：跟着万科一起调价的，就好卖；不调整价格的，就不好卖。

当时我指的是珠三角，但到今年1月份的时候，这个现象已经不止在珠三角地区了。当然我没说全国都这样，今天我也不会说全国都如此，因为中国太大了，收入情况都不一样。

举个例子，上海和广州比，就很有意思。1998年-2004年的6年中，上海的楼价增速远远超过收入增速，但是珠三角由于受香港影响，1997年之后房价没怎么涨，人均收入增速高于楼价增速，所以2005年第一轮宏调的时候，上海受了很大的影响，但珠三角几乎没有受到影响，反过来看，到了2006下半年和2007年，珠三角房价的陡升远远快于收入增长，所以可以说，2007年6-7月份的时候，我可以这样形容我的心情：面对市场房价的上涨我胆战心惊。

因为有香港的先例，即便到现在，很多香港的中产阶级还是负资产。尽管香港经济现在很好，但还是没有恢复到1997年的水平。所以我说，拐点应该是指价格的理性回归。
出处：http://finance.ifeng.com/news/hgjj/200803/0321_2201_452044.shtml
推荐理由：房价始终是大家关心的话题，我们要保持清醒的头脑，不要跟风。