内地房地产市场震荡开始 房价能回归理性吗

yujian623

《香港商报》2月2日发表评论文章说，目前内地房地产市场无论是政策条件、房地产市场发展模式，还是房地产市场的本身及金融市场环境，都发生了根本性变化。在这样的条件下，内地房地产市场理性回归也就很自然了。
　　文章说，自2007年下半年开始，内地房地产市场的政策与发展模式发生了根本性的改变，这主要表现在两个方面：一是全面确立中国的住房保障体系，二是对房地产的投资与消费作出严格的区分。在这样的制度规则下，居民的居住需求会得到进一步关注与支持，而且将会严厉遏制内地房地产市场的投资与炒作。从政策层面看，内地房地产市场政策与房地产发展模式的根本性改变，一定会让中国房地产理性回归，这是谁也无法抗拒的。
　　再从目前的一些现象看，房地产市场的震荡已开始了。一是内地几家大房地产仲介机构倒闭，说明市场秩序混乱，房地产仲介机构在盲目扩张过程中资金链崩紧。
　　二是近期不仅出现了全国性土地拍卖大量流标现象，而且也出现不少地方土地拍卖的价格急剧下降。比如有媒体报道，在南方的一个城市，在同一地块的土地，不到半年，价格就下降一半以上。早些时候，房地产开发公司拍卖出一个一个的\"地王\"，囤积土地现象十分严重。但是，目前房地产企业不敢参与拍卖。可见当房地产开发商的市场预期发生根本性的改变时，许多非理性的行为也就自然退出市场。
　　三是房价方面，尽管各地变化不一，但是南方一些城市房价快速下跌已经是不争的事实，有些还是在半年前就已开始。房价下跌不仅表现在价格直接下跌上，而且表现为房价间接的下跌上，如采取名目繁多的优惠促销方式。
　　四是尽管不少地方的房价仍然维持在高位，但是有价无市、住房销售量急剧下降。
　　从国内外金融市场的环境来看，内地房地产市场的理性回归也是必然的。
　　首先，尽管美国次按危机对中国经济的影响不会太大，但是它不仅打破了内地房地产按揭贷款为优质资产之神话，也改变了中央政府对内地房地产发展的看法。这一点也促使中央政府决心真正透过银行信贷来调整房地产市场。而且，随着美国次按危机的进一步扩大，中央政府会更加密切关注这场金融危机对中国经济的影响。
　　其次，从紧的货币政策改变2007年以前内地房地产市场得以快速发展的环境。无论是信贷规模的从紧，还是利率的上升，都会对房地产市场造成较大的影响。因为，从紧的货币政策就是要通过央行信贷政策来切断房地产投资者利用银行的低利率政策和金融杠杆来炒作房地产。
　　我们还可以看到，金融市场的变化不仅在于银行信贷的紧缩，还在于2008年证券市场也发生根本性变化。2007年，中国股市繁荣与住房市场的加按揭、转按揭大行其道有关。投资者利用房价的上涨，通过加按揭转按揭让大量的银行进入股市，然后又把股市获得的收益再投入房地产市场。正是这两个市场的互动，一起把两个资产市场的价格推高。

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2008年，不仅转按揭、加按揭完全地禁止，而且股市震荡肯定走不出2007年的行情，投资者想在房市与股市两下其手而获利的可能性基本没有。
房地产市场的投资者及资金都会逐渐退出市场。
无论是政策条件、房地产市场发展模式，还是房地产市场的本身及金融市场环境，都发生了根本性变化。在这样的条件下，内地房地产市场理性回归也就很自然了。