房地产企业3招"求生记"

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出处：上海证券报  作者：李和裕 发布时间:07-12-18
  在经历了一系列房地产调控之后，如何“求生”成为一些开发商面临的难题。为此，开发商们也采取了不同的应对之道，或谋求资本运作，或继续圈地扩张，或以收购合作经营，目的便是化解压力，获得持续发展。
　　招数1 资本运作
　　如今我国的房地产业已确立起“资金为王”的理念，并且随着资本市场的不断规范、融资渠道的不断拓宽，开发商们也更加注重资本运作。
　　表现之一是IPO。从今年4月碧桂园在香港成功上市，到10月SOHO中国再度冲刺上市并获得成功，房地产企业接连走上IPO之路。正如经历过一次境外上市失败的潘石屹所说，前一次是抱着试试看的态度，后一次则是“怕掉队”。
　　表现之二是借壳上市。华远地产借壳SST幸福成功过会在今年鼓舞了开发商的借壳士气。事实上，从去年下半年开始，国内不少房地产企业就通过资产重组、定向增发等方式，走上了一条相对便捷的融资路。有资料显示，目前在沪深约100家房地产企业中，真正通过IPO上市的约40家，原上市公司更改主业变身房企的约10余家，其余基本都是通过借壳上市。
　　表现之三是再融资。增发、配股、发债……通过这些方式，万科、绿城中国等上市房企今年都在不断进行再融资。有分析称，在行业出现剧烈变动的时期，这些成本相对较低的融资方式，对于上市公司而言更为安全。
　　此外，不少开发商也酝酿整体上市、回归A股等，资本运作如今在开发商眼中已成为再正常不过的经营手段。
　　招数2 圈地扩张
　　钱和地是开发商生存的两大基本要素，有了钱之后，下一步自然是买地。虽然今年前三季度，房价与地价交错上攻，但这丝毫没有影响开发商的拿地态度。
　　今年下半年以来，高调拿地的开发商就有很多，上市房企更是其中的主力军。今年7月，万科以26.8亿元拿下东莞塘厦大坪地块；8月，万科又以4.2亿元拿下广州番禺沙湾地块；同在8月，经过近300轮竞价，苏宁房地产以44.04亿元摘得上海黄浦区163号地块，该地块以近6.69万元每平方米的楼板价成为国内“单价地王”；9月，广州一块底价仅3200万元的小型住宅用地被地产巨头们抬高到1.8亿元，最终由富力地产拿走……
　　对于那些实力较弱的中型开发商来说，转战二、三线甚至三、四线城市成为其生存之道。“在一线城市开发是做品牌，但如今拿地越来越困难，如果和那些上市公司、大企业等‘硬碰硬’，胜算很小。”有开发商表示。
　　招数3 行业整合
　　一系列房地产调控政策让房地产行业洗牌的迹象越发明显。从今年的市场局面可以看到，随着土地增值税清算的实施、土地使用税的上调等，许多小开发商迫于资金压力不得不转让股权或土地等。
　　如从年初开始，上海联合产权交易所的不少信息就开始为市场所关注，上海万锦置业发展有限公司100%股权、上海林汇房地产开发有限公司80%股权、上海金城房地产投资咨询公司55%股权……多家房企挂牌转让股权、项目、土地。
　　大开发商倒乐于“趁虚而入”。如本月初上海嘉通建设开发有限公司将其下属的4家负责11号线嘉定城北站配套工程项目的企业整体产权挂牌转让，挂牌总价达12.7亿元，目前中信泰富正与其积极接洽。
　　通过并购方式合作开发经营的成功案例也有不少。如万科今年初以协议方式获取恒大集团在上海三林世博会区域的5个项目，总建筑面积42.3万平方米，收购价格12.9亿元；凯德置地以3325万元认购上海广南房地产开发有限公司95%的股份，由此获得该公司名下一幅14.19万平方米的青浦住宅用地。
　　看来，行业整合已成为房地产市场发展的必然趋势，甚至可以说是一种动力。