我可否购买小产权房后将城镇户口转为农业户口？

北京的房子买不起，想买小产权房。
正好国土资源部开始盯小产权房了，估计小产权房价会很快降下来。
我打算去去买，然后把户口签到当地，
不知意下如何。

hw8210

晕死。

我没听说过户口是城镇的能转到农村的。

不知道有没有相关规定。

城镇居民不得购买小产权，我想把户口转当地应该就算合法了吧。

llwang1115

那得先转户口再买房啊！

那转为农村户口的过程是怎样的呢？

horky

“小产权房”是没有“名分”的。由于没有真正的产权，不受法律保护，一旦发生纠纷被起诉，法院将认定房屋买卖合同无效。

llwang1115

也不是绝对的无效，我也听到过最后认可的情况，但需要注意的是这仅是极少、极少个别的情况，而且现在国家三令五申，明令禁止转让，劝楼主还是考虑其他途径吧。
再者，就算现在有人愿意卖给你，但是没有产证，如果你想卖的话估计也比较困难；而且就怕以后遇到动迁什么的，有利益的驱动，原来的房主找上门来说合同无效要求返还，这就麻烦了。

至于户口问题，农转非倒听说过，非转农，呵呵，那就给派出所的民警出考题吧。

城镇户口转农村后，还能分到宅基地，如果分到的集体土地过几年被征用，还能拿到数量不少的补偿费用。全国很多地方还可以转的， 具体的政策楼主要自己去打听一下。

另外，关于小产权房问题，虽然目前都说不合法，但如果已经成片成型，国家一般不太可能推倒，而且小产权房作为一般商品的买卖，国家无法禁止。说到底，小产权房是国家硬把土地划为国有土地（可进行房地产开发）和集体土地（不可进行房地产开发）的后果。

maobu

名家剖析“小产权房”现象
-----------中国人民大学法学院“法眼透视”学术沙龙
  
上传时间:2007-12-9
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中国人民大学法学院“法眼透视”学术沙龙
-----------名家剖析“小产权房”现象


时间：2007年11月23日晚上18：30-21：30
地点：中国人民大学明德楼601报告厅
特邀专家：
  周 珂　中国人民大学法学院教授、博士生导师，人民大学法学院环境资源法教研室主任、兼任中国法学会环境法学会副会长

  王 轶　中国人民大学法学院教授、博士生导师、中国法学会民法学研究会副秘书长、教育部人文社会科学重点研究基地中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任


嘉宾：
  李富成　国务院法制办政府法制研究中心三处副处长、博士
  王策  建设部住宅与房地产业司
  景朝阳　山西财经大学法学院副教授、博士
  崔大祺　北京市旗鉴律师事务所主任
  郝志刚　北京洪范广住律师事务所高级合伙人

主持人：吴春岐　中国人民大学法学博士研究生、山东师范大学副教授。

主办：中国人民大学法学院

协办： 中国法律研修网
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  吴春岐：尊敬的各位老师、各位同学、各位来宾，晚上好！今天我们在这里举行一场法眼透视学术沙龙，题目是聚焦小产权房现象。我们这次沙龙特别邀了几位专家来参加。中国人民大学法学院教授、博士生导师、人民大学法学院环境资源法教研室主任、兼任中国法学会环境法学会副会长周珂老师；中国人民大学法学院教授、博士生导师、中国法学会民法学研究会副秘书长王轶老师；北京洪范广住律师事务所郝志刚律师；北京旗舰律师事务所主任崔大祺律师；国务院法制办政府法治研究中心三处副处长李富成博士；山西财经大学法学院副教授景朝阳博士；建设部住宅与房地产业司王策先生；中国人民大学法学院团委书记郑小敏老师。
  本来今天我们的沙龙有一个背景介绍，就是关于小产权房现象，因为设备问题无法播放。好在大家对这个问题比较关注，大家牺牲了周末的时间，特意来参加这个沙龙，实际上有些了解。我们在这里简要的给大家做一点背景的介绍。
  小产权房实际上不是一个法律的概念，所以我说的比较拗口，实际上是在新闻包括社会学中提到的问题。小产权房按照一般的认识认为，是在农村的集体建设用地上建设的房屋，而且销售给了非农业户口的对象。这样的房屋被称为小产权房。但是这一问题实际上有很多不同的说法。今天我们暂且以这一背景作为讨论的基础，有些可能会有不同的定义我们再讨论。
  小产权房升温是这两年的事情，原来一直存在，原来的价格比较低，大部分情况下人们会购买按照正规程序开发的房产。但是最近几年房价飞涨，我们在学校里感觉差一些，走上社会的同学感受非常强烈，甚至感叹一年不吃不喝最后买不了几个平方。随着城市正常程序开发的房产价格高起，有一些人就把目光投向了在农村开发的小产权房，现在来看，小产权房的价格一般是城市房地产的1/3到1/4，随着需求的增长，在农村特别是市郊开发小产权房的规模越来越大。我们这里有一个不完全统计，小产权房现在市场上楼盘的销售占到的整个总量的二成，这是一个不完全的统计，因为现在确切统计比较难，是处于争论的漩涡当中，好多地方对这个问题有担忧的，包括统计上都有障碍。
  随着小产权房的升温，也引起了有关部门的关注。今年的6月18日，建设部发出了关于购买新建商品住宅的风险提示，里面关于小产权和相产权有提示，城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。所以现在看，这个问题的确大家非常关心又非常突出。这两天我专门在中国期刊网和其他的网络上查相关的讨论，讨论的确非常热烈。光期刊网有相关的论文375篇，但是我发现一个现象，好多论文都是一些相关的新闻媒体邀请了一些经济学家、社会学家在讨论这些问题，也包括一些开发商，包括任志强专门有一篇文章。也包括一些律师。但是这些问题的讨论，像有些文章指出的，的确没有非常系统非常深入的从法律的角度解读的问题。有些律师也从现有的法律怎么规定的，买小产权有什么风险做了提示。但是我们认为应当从更深入的角度探讨。
  所以我们人大法学院研究生会学生部在我们人大法学院团委的指导下，专门针对这个问题做了策划，有半个月的时间了，大家策划得非常精心，邀请了在这方面有研究的资深学者、实务工作的老师和相关政府部门的老师过来，从法律的角度对这个问题进行透视，希望对这个问题有一个比较深入和系统的讨论。
  下面我们邀请几位专家对这一问题做主题发言，然后大家根据发言提出问题，做一个交流。下面首先请周珂老师对这个问题做主题发言。
  
  周珂：谢谢，很高兴能参加咱们这个沙龙。在我还没有来的时候，我想讨论小产权可能是个小问题，来得人不会多，没想到这么多同学都来了。这个问题为什么大家都这么有兴趣？肯定有一个背景。我想大致有三：
  第一是《物权法》颁布之后，大家的权利意识比过去强了。小产权？我权利要是小了，这可值得考虑，肯定大家比较有兴趣；第二是房子贵了，现在确实像主持人说的那样，房子这么贵，咱们毕业的这些学生，我毕业的学生和我说，我从外地到北京学习，毕业之后在不能好不容易找了一个工作，买房子都买不起，不光爸爸妈妈掏钱、爷爷奶奶、未来的岳父岳母一起掏钱。房子贵了大家就该想怎么样才能买到便宜的房子。第三个背景是小产权大问题，确实是大问题。
  所谓的大问题在于这么几个方面：1、房子不管是小产权还是大产权，对于我们每一个公民来说，确实是财产性收入中最重要的组成部分。对它的权利的大和小，是不是稳定，法律能不能保障，这当然是一个大问题；2、刚才主持人说的小产权，我感觉还没有说全。小产权在咱们社会和房地产业乃至整个物权角度上，范围越来越广。我给大家举个例子，有一所大学校长找到我们，你帮着我们论证论证，我们现在校园不够，想盖点房子，现在地价又这么贵，好地也不太多。法大弄到昌平去，老师同学都有意见。现在有这样一个消息，有一个农村乡政府和咱们谈，他那块地打算长期租赁给咱们，他的地在北京市叫做适肺工程，那里上风上水，种很多树对北京市的空气质量能起到很好的作用。但是国家不允许它这块地开发房地产和搞什么大型建设的项目。人家乡里和咱们商量，咱们不弄大产权，不搞开发项目，咱们就以农村集体建设用地建一些集体公益性事业，以这种名称盖一些房子。房子你们大学拿去用，象征性的给我们点钱，主要是给我们解决一些农村就业，都在你这大学里工作，食堂里、物业里，这不是很好的事吗？校长就征求校部方方面面的意见，大家都支持。这个地可是太好了，我们可知道。盖教学楼好，盖教工宿舍更好，我们都搬那里去住，房子又便宜，旁边都是森林，多好。这个事让我搅黄了。我说要小心，我给电视台的一个节目讲过购房陷井，陷井太多，这弄不好又是一个陷井。这个产权不是法定的，没问题的时候好办，出了问题法律不能有效的保护你，你和农民是讲不了理的。后来校长说，这样咱们把政府的有关官员请来。正好海淀区主管城建的许副区长和我是好朋友，我把他请来了。老许说，这个事这么说，在我任期内我可以保证你出不了问题。校长一听这个事算了，绝对不能干。当时这个大学有一个院在那里搞租地建房小产权证，不久就出了问题，很难解决好。所以我们说小产权大问题，范围已经不是一个大家买一个住房什么的，现在很多这样的问题，包括开发商和农民小产权的争议也是有的，大问题现在范围越来越大，而且法律问题复杂。这里首先涉及的民法问题就不再讲了，我不班门弄斧，这里有王教授和这些民法的权威们。我感觉这在法律上有《物权法》的问题也和我国土地制度这种独一无二的二元结构相关。城市是国有土地，农村集体所有的土地，这二元结构古今中外这是一个创举。他的问题也是很独立的问题，你从国外找不到现成的经验解决这个问题。这种情况也造成了房地产业畸形的发展。中国的房地产必须在国有土地上发展，农村土地先要征，征完了变成国有土地，这有很多的财富发生再分配，利益关系非常复杂，而这种利益格局人人都认为存在着极大的不合理。而且建设部刚才的通知，城市人不准到农村去买房子，严格的说，从《宪法》上、从《物权法》上有没有依据？都是人啊。过去不让农民到城里工作，现在农民到城里工作了，到城里买房了，为什么城市人不能到农村买呢？违不违宪啊？这个东西合不合适啊？法律问题非常的复杂。说它是大问题，还表现在有可能影响社会的安定。因为住房是人的基本生存条件，你这个问题发生了问题，直接对社会的安定是有影响的。3、它不纯粹是法律和制度的问题，带有一定的博弈性。博弈是游走制度边缘的，人的智慧可以左右，而且人的智慧可以对结果有制约的作用。在博弈这个问题上，大家别小看中国的农民，中国的农民博弈的能力非常强的。改革开放怎么来的？就是农民博弈来的。安徽小岗村承包，这就是一种博弈。现在的博弈，我们说到小产权房，我就容易联想到一个事物，我在工厂的时候，文化大革命后期提出了一个口号，叫割资本主义的尾巴。小产权房有点类似于那时候的资本主义尾巴。那时候我们在工厂的时候，工人在农村盖房，工厂说我现在穷，给你分不了房子，你在家里盖，我给你出工，而且工厂还把过期的水泥、包装箱的破木头贱价的卖给工人盖房。这些工人还把开荒精神挪到工厂来。工厂中间有空地，说这个地荒芜了可惜，要开荒种点东西。当时人们看到的这种所谓资本主义尾巴的事物就有这种观念，是游走于制度的边缘，法律不保护它又没有绝对的禁止它，就看你敢不敢干，有没有博弈的精神和能力，现在的小产权房有点类似于这种性质。这个尾巴该不该割我们来讨论。
  第二个大问题，利益结构分析。 我们遇到任何一个复杂问题的时候，我们学法律的要从利益结构分析来看，而不是先看法律怎么规定的。我们研究问题就要从根上来研究而不是看现行法律是怎么规定的。在利益结构中我们要看包括哪些利益主体，哪些人在这里获得了利益，哪些人吃了亏了，这些人有没有可能发生冲突。在小产权房利益主体有这么几种，一个是城市的居民，第二是农村集体经济组织、村民、政府、发展商，至少有这么几个主体。从利益内容上看更加复杂。我把利益内容概括了九点。一个是居住生存利益，人得要住个房子。第二不动产财产利益；第三是宅基地利益，这就是农民的，刚才主持人说的小产权房是在集体建设用地上，实际上这个提法不是特别的准确，宅基地是独立的法律概念，集体建设用地是指集体经济组织的企业或者是公益事业用的地，宅基地是一种地，而且小产权房有些就是宅基地上建的。第四是农村集体经济组织土地级差地租利益，有可能级差地租，土地涨了。第五是农业方面的利益，要是建房子，把耕地占了，对农业都有影响。第六农村社会保障利益，中国的土地和大多数国家的土地是不相同的，他的功能多了一层叫做农村社会保障功能，农民养命的功能，你都把这些地建了小产权房卖给城里人了，这部分农民的社会保障就没有了。第七是房地产商业利益，开发商还要有利益。开发商任志强对这个表态了，我猜想他反对这个，这和他们的利益是冲突的。第八是国家建设用地利益，土地尤其是城市周边的土地，国家都有规划的，将来国家规划我要建设什么什么事业，地都没了，都盖上小产权房了怎么办？最后是国家土地级差地租利益。国家很有可能把有些土地储备起来，等到级差地租达到一定程度的时候，要合理的分配一些利益。
  这九种利益按照数学模型上来看有八十一种冲突，可能还有别的利益。在这些冲突中的最主要的冲突有三种。第一种是不动产财产与农村集体土地级差地租利益，往往发生矛盾的时候，农民要回了地了都是级差地租有了。第二种集中的冲突是不动产财产利益与国家土地级差地租的利益，国家要征收这块地。最后是国家建设用地利益与集体经济组织级差地租利益的冲突，这是转到小产权房上，在我看来，最大的冲突就在这里，这三个冲突都集中在级差地租上，所以我感觉到，小产权房的核心利益冲突是在级差地租上。
  第三个问题概括几句话，我们要解决这个冲突，我建议大家参照国际私法上，我们给它设计出几个冲突规范，又可以借鉴民法，陈华宾老师写的《物权法》里大陆法对土地不动产财产利益有一个利益结构的设计，当时分了五种，我在此基础上分了七种。第一要考虑的是国家安全和社会安定，这是第一重要的，任何利益都要服从；第二是土地不动产生存性利益，如果涉及到生存问题了，不管是农民吃饭的问题还是城市人住房的问题，都是生存问题；第三土地不动产社会事业公益；第四是土地不动产资本性私益，市场下的经营；第五土地不动产资本性公益；第六土地不动产保有性公益，就是土地储备等问题；最后是土地不动产保有性私益。
  除了七个层次以外，还要考虑利益关联性程度，以上的利益并不是重要性还有一二三四的排序，在我看来，最重要的问题就是土地不动产资本性私益问题，这是矛盾、各种法律关系最集中的表现在资本性私益，第二是不动产生存性私益。第三是不动产资本性公益，第四是国家安全和社会稳定，小产权设计了国家安全，但是影响面不是那么大。第五是不动产社会事业公益，盖大学医院等，重要性在第五。第六是不动产保有性公益。第七是不动产保有性私益。
  回到前面的问题，这个尾巴该不该割？在我看来不要割，为什么？中国的土地制度有它不合理的问题，不合理的问题根据中国的国情还要保留它，就是我们的集体所有制的土地制度。这个东西在我看来是不合理的，但是符合中国的国情。这么多的农民不实行土地集体所有制，不给农民养命田，这个国家就乱了。在这个制度不合理的大前提下，而且在不得以保持这种制度的前提下，就需要某些制度来解决不合理制度带来的问题，也可以叫做以毒攻毒吧，这可能说得有点不大好听。
  另外，我们要在理论上明确，农村建设用地使用权物权的属性，这在物权法上没有明确，应不应当明确？明确了之后这个物权可不可以扭转？这都是要在制度上解决。在具体处理上，我感觉要把农村建设用地的小产权房和宅基地小产权房区分开。在我看来，宅基地小产权房可以用合同法来处理，集体建设用地小产权需要解决一个物权法的问题，这个集体用地使用权能不能物权化。另外我还有一个建议，对小产权房如果法律不禁止，应当率先对小产权房开征物业税。关于物业税学者有不同的看法，说在美国物业税类似于我们的土地使用权出让金，是两条线，因此在中国还要两条线征，这不合适。中国有土地出让金，在现行情况下就不要土地出让税，这可以把坏事变成好事，让中国的房地产业逐渐的把土地出让金向不动产税过度。
  最后要适用不同的处理原则，严格限制暴利，限制奢侈浪费土地资源。暴利是通过小产权房获取暴利，当然现在的小产权房大部分都是非暴利性的，如果有暴利性的法律应当严格制止，不得奢侈浪费土地资源。小产权房据我知道，有些不是为了生存的需要，他没有房子住了，买不起贵的房子，而是他看清了山清水秀的地方，这样的小产权房法律应当严格的禁止，在我看来应当区别的处理，如何区别的处理，在法律没有制定出来之前，要靠法官的智慧，要靠律师的智慧，我也看到有的律师对小产权房提出了一些处理得方案，充满着智慧。这些都是很有益的，对完善这个制度都有积极的作用。谢谢。
  
  吴春岐：谢谢周老师，周老师的发言让我们领略到了大家的风采，非常深入和系统，比如说提出了小产权房的利益81种冲突，非常形象。大家肯定也知道，周老师对房地产一直有非常深入的研究，我记得在2000年在山东大学开设房地产课的时候，把周老师的教材推荐给同学。周老师的教材在2000年就从物权法的视角来研究房地产法的问题。周老师的研究大家非常受益，前一段时间周老师还专门组织了关于住宅立法的研讨会，感觉受益非常大。等一会儿希望听到周老师更多的精彩的发言。下面请王轶老师发言。
  
  王轶：我们知道小产权房的问题主要是涉及到集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由的进行流转的问题。从民法的角度来进行考虑，主要是涉及到集体作为土地的所有权人是否对自己享有所有权的特定财产（土地）拥有充分的处分权能的问题。这实际上涉及到民法上非常核心的价值判断问题：自由及其限制问题。
关于自由及其限制问题，依照我个人讨论民法价值判断问题一贯的看法，我认为，这样的问题要遵循一项实体性的论证规则，也就是在没有足够充分且正当理由的时候，我们必须要确认和保障当事人的自由。如果是要对民事主体的自由进行限制的话，一定要有足够充分且正当的理由。我个人觉得这里包含着一项论证负担的规则。它的内容是，主张集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权，可以进入土地交易的一级市场，自由的进行流转，这样的讨论者是主张要确认和保障作为土地所有权人的集体这类民事主体自由的实现。他在这个争论的过程中间，可以被豁免论证负担的责任。但是主张集体土地上面的建设用地使用权、宅基地使用权不能进入土地交易的一级市场自由的进行流转，这样的讨论者，实际上是主张，要对作为土地所有权人的集体，对其所有权中间的处分权能进行限制，就是要限制特定类型民事主体的自由，必须举证证明存在着足够充分且正当的理由。
从民法的角度去讨论价值判断问题，又涉及到解释论和立法论这两个不同的路径的问题。如果从解释论的角度来讨论民法上面的价值判断问题的话，讨论者必须要遵守立法者体现在实定法当中的价值判断的结论。如果从立法上来讨论，可以从讨论者自己的价值取向出发，表达自己价值判断的结论。关于小产权房所涉及到的集体土地的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地交易的一级市场自由的进行流转，这个价值判断问题，我下面分别从解释论和立法论两角度进行简要的分析。
  先从解释论的角度进行分析。这就涉及到现行法上几个比较重要的法律条文。一个是《土地管理法》第43条第1款的规定、《物权法》第3条第3款、第4条、第 39条、第42条第1款、第153条的规定。如果运用法律解释的方法可以得到这样的一个结论。《物权法》第153条说，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。这就把《土地管理法》第43条第1款的规定引入到物权法中。从目前土地管理法第43条第1款的规定我们可以看出，无论是单位和个人在土地上进行开发、建设，都要求在国有土地上进行。如果在集体土地上进行的话，在这一条款中设置了三个例外的规定：建乡办镇办企业、集体成员建住宅、建公共设施和公益设施等。我们可以得出的结论就是集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权从现行法上确立的法律规则来讲，能够进入土地交易的一级市场自由的进行流转，的确是欠缺比较扎实的法律根据。当然由于我们国家的立法机关，包括我们有权制定相关立法文件的行政机关，在制定法律、行政法规的时候，一般都不公布立法理由，所以我们不太清楚确立这样的规则，究竟有何种足够充分且正当的理由，因此对集体在行使土地所有权当中的自由进行了相当的限制，我们找不到比较充分的资料。
  但是解释论上得出的这类结论，我个人觉得即使是在现行法的框架内，也有两个实际的困难不好解决：
  1、根据《物权法》第42条第1款的规定，为了公共利益的需要，可以征收集体土地。如果是纯粹出于商品房开发的目的，要把集体土地变成国有土地，是不是为了满足公共利益的需要这样一个基本的约束性的条件？其实不仅仅《物权法》第42条第1款的规定，04年土地法修改的时候，也设计了这样的条件。如果用于进行商品房开发的土地，不能一概的认为是为了公共利益需要的话，以后在城市里进行商品房的开发，这个土地从何而来？一方面不符合征收条件，一方面集体土地的建设用地使用权、宅基地使用权不能进入市场自由的进行流转，土地的来源可能就会枯竭了。这是现行法框架中不太容易解决的问题。
2、《物权法》第3条第3款规定国家实行社会主义市场经济，保障一切主体的平等法律地位和发展权利。第4条说国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。学术上说是一体对待、平等保护。那为什么对国家和集体要设立不同的保护规则。而且《物权法》第39条规定，所有人对自己的动产、不动产依法占有、使用、处分、收益。怎么找到一个足够充分且正当的理由，对集体的处分权能进行限制？这个我觉得恐怕也是《物权法》在内部进行体系解释的时候遇到的困难。
下面我想从立法论的角度出发来讨论这个问题。早在《物权法》进行起草的过程中，这个问题的争议就已经开始了。在2004年的8月4日到8月 11日，全国人大常委会法工委召开了《物权法》修改稿的研讨会，围绕着集体土地上边的建设用地使用权和宅基地使用权能否进入土地一级市场自由的进行流转，国家垄断土地交易一级市场是否有正当性，出现了重大的意见分歧。周老师做的精彩的分析里提到的，小产权房的交易问题实际上涉及了多个利益主体之间多种利益类型分配的问题。当时也是有两种意见，一个是主张应当允许进入一级市场进行流转。在《物权法》起草的过程中，像王利明教授所领导的我们这个课题组曾经对这个问题进行过调研。上次在龙卫球教授做报告之后我评议的时候，曾经提到我们调研中遇到的情况。给我的最深的印象是，这样的做法涉及到利益在政府和集体组织以及集体组织成员之间的分配问题，也涉及到了在开发商和城市居民之间的利益的分配问题。同时，长期的不允许集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由流转，受损害最大的是集体组织的成员，是农民的利益。我们调研中很多的实例都让我们有理由相信这个结论，是让我们有确实的社会实证分析的理由的。我们建议《物权法》上应适度的允许其进入土地的一级市场进行流转。也有人反对，反对的主要理由是社会稳定。我记得当时有学者提到过，中国历史上下五千年，所有历史上大规模的农民起义都是由于土地兼并引起的，为什么会出现土地兼并？原因就在于允许土地自由的在市场上进行流转，才出现了居无定所的流民。有的学者担心，如果允许进入一级市场流转，会不会影响中国的社会稳定。因此《物权法》的起草一度照搬了原有的规定。但受到了大家的批评，变成了今天的《物权法》第153条相对比较有弹性的规定。宅基地使用权的取得、行使、转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。就我个人的了解，该条传达了非常丰富的信息。
  为什么强调适用《土地管理法》等法律？我记得有立法机关的同志解释，《土地管理法》的修改比《物权法》的修改容易得多，适用《土地管理法》等法律，为通过《土地管理法》的修改，调整现行的做法，相对来讲开辟了比较容易的途径。
  第二个信息是和“国家有关规定”有关。在《立法法》上不会告诉我们什么叫国家有关规定。这个含义是，允许各地根据自己的情况可以搞试点，什么情况？根据各地农村社会保障体制和城乡一体化的进展程度来试点。到底允不允许集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由的进行流转。据建设部和国土资源部的有关同志介绍，99年这个试点已经开始做了，现在逐步的推开。
  第三个信息，我们最终的目标是一定要让集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入土地交易的一级市场自由的进行流转。为什么这么肯定？我记得在龙卫球教授的报告中我也提到过，中国要真正的实现城乡一体化，有一个根本标志，农民哪一天在中国不是确定的身份而是一种职业选择的时候，那就是中国实现城乡一体化的时候。如何让农民在中国不再是一个确定的身份而是一种职业的选择？我们在进行户口登记的时候不再分城市居民和农村居民，这不能从根本上解决问题。只有让土地承包经营权，宅基地使用权都能够作为市场的要素，进入土地交易的市场自由的进行流转，才能够实现这样的目标。只要我们想真心的实现城乡一体化，就必须最终要让集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场自由的流转，这需要很多的配套设施，周老师谈到了比较好的设想。物业税可不可以从小产权房上开始征收，这是一个比较好的建议。我们的城乡规划等等配套的法律制度都需要跟上。我个人也不太同意，就完全以农村的社会保障体制不完备做一个理由，来反对让这些进入一级市场流转。从转让中可能获得的收益，提取一定的比例，作为完善农村社会保障体制的资金，比今天政府拨款来推动农村的社会保障体制来得更快一些。就像中国推行的市场体制改革，不是我们完善各种保障体制之后开始改革，而是通过改革促进保障体制的完备。从这一点来讲，我个人从立法论的角度，我希望小产权房的买卖有朝一日能够光明正大的成为一个合法有效的交易。
  谢谢大家。

maobu

吴春岐：谢谢王老师，王老师从法理和方法论的角度，分析了小产权房现象，给我们很多的启示。每次听王老师的报告和讲座，的确是一种享受。有一个人在一篇文章里说，他一天不读拿坡仑的法国民法典就睡不着觉。我建议，哪一天你不想睡觉了，好好听一听王老师报告的录音，他的报告的逻辑性、严密性，速录员打下来就是一篇文章了。王老师不仅在理论上有很深的造诣，大家听到过他的合同法、物权法的课，他对农村土地问题有非常深入的关注。在暑假的时候，在王利明老师、王轶老师的带领下，我们就农村土地问题进行了深入的调研。在王轶老师的策划之下，前一段时间第一讲制度经济学的系列报告，里面核心的内容就是土地问题的， 12月7日邀请张曙光老师专门对于土地问题从制度经济学的角度进行分析。等一会儿希望有更多的时间聆听王轶老师对这方面的高见。
  下面请郝志刚谈一下他的想法。
  
  郝志刚：作为律师，我们更关注有关法律和规章给我们实务的指导，但是确实在实务中出新很多的盲点和灰色地带。就小产权问题我不敢说作为专家来参加这个研讨会，也是来学习。作为一个接触过很多实例的操作人员来和大家讨论。
  在我的大脑中，始终没有小产权房的说法。因为具体操作法律实务中，小产权房就是没有产权，就是一个社会现象和概念。和乡村接触和具体操作的农村问题的乡里的对这些问题比较有兴趣的领导也好、村里的干部也好也探讨过这些问题。乡里的领导，实际上最后归属到价值取向和权益的问题。乡里的领导觉得，发展小产权房，当农村的大量的土地因为城市发展的需要和进程化的需要被征用以后，遗留在乡里经济组织来讲，留给他们的问题就是大量的农民的负担问题，农民要生存，乡里本身又没有自身的经济利益来保证解决农民的问题，只有借助边缘性的政策，法律上没有这方面的规定。还有引进一些农村建设用地中企业的开发项目，为了保证农村获得更多的利益，只能利用现有的从规划的来引进一些指标，给相应开发商补贴一些用地，给开发商创造一些利益。这是为了乡里的利益。
  从村的角度讲，他们的观点是不管大产权、小产权，不管什么政策解决了住房问题，通过对过去宅基地一对一的调换也好，按照市场价格调整也好，给他们的补贴除了本身农民上楼的获得以外，每人还补贴两三套房子。现在经适房也好，其他的也好，权属证书并没有拿到手。农民取得这个房屋也好，开发商拿到土地出售也好，房屋主体得到的只是一个合同关系，并没有相对的产权来更多的保护。从农民的角度讲，我是不管什么大产权小产权，我有基本的保证，你给我的三套房子都到我手里了，我把两套卖了。他没有更多的能力去买城里的商品房，只能从边缘的角度来解决这个问题。大家都寻求到很平衡大家的利益基本上很稳定的利益存在，小产权房慢慢的滋生浮出水面了。
  和法官也沟通过这个问题，他们讲他们掌握的就是一种处理小产权房买卖关系，就是依据买卖合同，就认定这个合同是否有效，没有更多的在法律之外相对的法规和政策性的来引导他们处理这个问题，只能依据现有的问题。前一阶段朝阳法院判决了买卖合同无效，导致了小产权房的讨论出具白热化的局面。这种问题目前不是很多，通过司法途径来解决纠纷的情况不是很多，虽然存在但是数量不是很多。
  我认为，对小产权房的问题，我特别同意两位专家的意见，单纯的取缔和收复解决不了这个问题。小产权房应该是一种自生自灭的社会现象。如果正名了，从法律意义上给他一个名分，可能不会叫小产权房了，从法律意义上给他一个名分，赋予他一个合法的进入市场流转机制的情况下，有一个合法的名分，不存在小产权房的概念，就是自生自灭。最关键的是要正名。
  简单说这么多。
  
  吴春岐：谢谢郝志刚律师，今天我们是从理论和实务两个角度来分析这个问题，今天请到郝志刚律师来谈一些想法，郝志刚律师比较年轻，但是已经从业了18年，一直非常关注农村的土地包括小产权房的问题，在北京五年前业界有一个传奇案例，农村的一个乡由于土地征用房地产开发拖欠几百万的欠款，好多年追讨不到当事人都绝望了，郝志刚律师把这个事情基本上解决了，在业界造成了轰动。他到现在为止，和很多的乡和村保持着联系，特别是凑农民、从集体经济组织的角度保护他们的权利做了很多的思考。今天我们还请到了北京市旗舰律师事务所主任崔大祺律师，请他介绍一下他的观点。
  
  崔大祺：谢谢人大法学院给我这个机会和大家来分享我们在现实生活中所遇到的小产权房的问题。听了专家的宏论，仿佛我回到了20年前的大学课堂，非常兴奋。理论上不用过多的进行阐述，律师作为战斗在法律应用第一线的法律工作中，我们来谈谈现实生活中小产权房处在什么样的状态。
  小产权房实际上是一个媒体炒作的概念而不是法律概念，如果我们上升到法律上来讲，小产权房就是不合法的。既然不合法就得不到法律应有的保护，作为现实生活中购买小产权房的风险是相当大的。现在大家都注意到了，现实生活中法院判决了几起小产权房的案件。案件判决的最后引用的法律认定了农民当时和现在已经取得居住权或者所谓的小产权的当事人的法律关系是无效的。在法院审理各类民事案件过程中有一个内部掌握的原则，这不是在法律法规、司法解释上能够找到的。法律关系为了维护其稳定性和合同的稳定性，原则上讲，既成的法律关系和合同轻易不被判无效的。这次引用的条款最终判定双方买卖关系无效，在法院的实践过程中是比较少见的，这个问题被提到了很高的高度，小产权房得不到法律最终的保护。
  第二个观点是如何解决小产权房的问题，在座的专家都从理论的高度我了很好的建议，也是充满了智慧。客观讲，我没有很好的建议。现实生活中小产权房如何解决？我有一个客户在北沙滩再往北开发了所谓的别墅区。有一个客户就叫别墅区，他比别人便宜一半。我知道他是没有取得土地所有权的，没有产权，是非法的建筑。别墅销售的结果，最终国家肯定会将合同认定无效，把别墅拆除，买了别墅的人会受到很大的经济损失，卖别墅的人钱已经收了，可以跑掉了，最后受损是买别墅的人。开始他觉得便宜一半，但是最后这一半的千就鸡飞蛋打了。
  在农村有一片自己的宅基地，这是一种广告宣传的手法，说这块地取得多少年的居住权，这也是被拆迁了，毫不留情的。还有一种是多层、高层的，这种小产权房主要是解决低收入者，这个房子便宜，大量的低收入者引进这个区域，买了几栋楼。这个房子在城乡结合部很多，法院在掌握这一块，政府在处理得时候，涉及到大量的低收入者的权益，现实生活中实际上存在着法不择众的现实，这在法律上是不成立的，不存在法不择众的概念。任何人在法律面前是平等的，不是因为你是低收入就保护你，但是现实中出现这种现象。如果你买的别墅项目，肯定要小心。如果你和很多人买了很高的上面住了很多人的小产权房，暂时为了维护社会的稳定，可以苟居一段。现实就是这么存在，今后会存在一段时间。
  第三个问题，在建或者拟建的小产权房政府肯定会遏制的，这是将来的立法也好、执法的情况也好，这是绝对禁止的，没有什么宽容的。虽然是专家在各抒己见，但这是一个执法的现实。法院处理这个问题，涉及到理论上的问题，法理原则和法理条款的实际应用问题。今天我也请来了画家村的代表，他们的案子在一审已经输了，二审正在联名，希望法院给他们胜诉的机会，他们的理由是民法有一个公平的原则，公平的原则就是说当时画家村买宋庄土地的时候，这里是一个荒地，是众多的画家买了土地建了一个区域，才有价值。我当时按照5倍、10倍的价格给你，非常公平。你现在要求合同无效，这违反了法律原则。我给他们泼了冷水，法律原则是原则，可能你们还要尝败诉的苦果。
  在湖南有一个案例，一个先生生病在临死前把遗产通过公证赠与了非法同居的妇女而一分钱没有留给合法妻子。合法妻子请求判决遗嘱无效。法院以违背公共道德的原则判决遗嘱无效。我们从法理上分析是错误的，不能用法律大的原则具体判案，应该由具体的条款判案。这个给画家村启发，它能用这个原则，为什么画家村的案例不能用这个原则。
  又引出一个问题，英美法系和大陆法系的问题，英美法系是案例法，大陆法系是成文法。法官在中国是没有立法权的，不能说这里用了一个原则判案，对其他的法院有立法价值。
  我有幸03年、04年在美国学习的英美法系，实际上并不像我们理解的完全是案例法，也有相当多的成文法，比如说在知识产权、国际贸易、反倾销都有成文法，案例法为主、成文法为辅，在一些领域也是适用成文法的。中国实际也是有成文法的，最高的司法解释也是有法律效力的。现实生活中，画家村的案子基本上没有什么戏的。理论不管多么高深，落实到实践中，法院确实是这么来判的。
  最后一个问题，我想谈一下，今天在座的我观察了一下，每个人的年龄应该是在25岁上下，有一个很现实的问题，在座的25岁年龄段的青年在未来的十年内你们要步入家庭、社会，买房就是一个相当现实的问题。不止有一次大家问我，房地产将来会不会涨。在现实生活中，根据我们的职业经历来看，在2000年的时候，我对我的外商客户，包括台湾的和北美的客户，国家第一次允许外国人用自己的外国护照在中国购买商品房，包括居住用房和写字楼，当时我劝说他们你们来买房，政策刚开放。很多客户说不要买，大陆的看不准。2006年以后，现在是有很多的外商和外国人来求我们，我们能不能来买房。我说没戏，商务部最新的规定，房地产作为你禁止投资的领域。不能买房就进行投资。现在我们代理的很多的外商投资企业在中国谈判极为艰巨，到商务部审批的期限一再延长。现在对外商的控制从鼓励外商过渡到国民待遇，已经限制了，我们不能写入法律，这个限制是在现实生活中，商务部是在一个月内批的，原来是5天，现在可能是最后1天，找一个原因说这个不行，又是一个月。还有一个是基金的立法，这是一直在法律里得不到确认，但是现实生活中，商务部出了很多的条文，还有最近的合伙企业法，给基金创造了很大空间。为什么说也是需要关注呢？温州炒房团把房子炒得很高，国外基金的介入，增加了货币的供应总量，而且资本的本质是追求利润的，有这些资本在中国运营，使房地产的价格奇高无比，小产权房这个时候随着城市的价格奇高无比才凸显出来。
  不要指望房价下跌，在奥运会之后政府会有强行的回调，但是刚性的需求还是存在的。不要买小产权房，未来成家立业，还得咬牙买房。谢谢大家。
  
  吴春岐：崔律师03年到美国天赋大学做访问学者，现在对小产权房问题非常关注，对宋庄的案子非常关心，但是我没有想到今天画家村相关的人员到这里。本来今天我们请到了北航法学院的龙卫球教授，但是龙教授在我们开始的时候做了讲演，里面涉及到了小产权房的问题，今天因为路上有点特殊情况，暂时到达不了，他向同学们表示歉意。刚才有两位理论专家和实务专家分别从不同的角度对小产权房问题做了分析，大家的确受益匪浅。希望我们这次也是法学界对小产权房的问题有一个回应，而且希望这种深入的分析和探讨更深入更系统，不是就事论事。
  下面请中国人民大学法学院团委郑小敏书记对这次沙龙主办的情况做一个说明和致辞。
  
  郑小敏：刚才听了周老师和王轶老师的报告，有一点动心，想买小产权房，但是听了律师的发言，又不敢买了。这次沙龙是研究生会为大家举办的丰富多彩的系列活动之一。我想表达一下感谢，感谢诸位专家学者来参加这样一次活动，在同学们用掌声对专家学者表示感谢的同时，我也提议大家用掌声对法学院研究生会的同学表示感谢。
  
  吴春岐：谢谢小敏书记，今天有几位学者和实务方面的专家来讲这个问题，在此之前查了很多资料，的确从新闻界和整个社会对这个问题都非常的关注。我们研究生会对这个问题的提出到策划有三周了，我当时在济南，一直在用长途沟通，做了两个视频，还有请专家等，非常详细。他们特邀我来做主持，我唯恐做不好。
  刚才通过几位学者和专家的讲演，到现在为止，从现有资料来看，我们的探讨是最深入的。下面我们想，根据我们几位老师的主题发言，结合另外几个问题，比如说关于小产权产生的原因，及其解决这些问题可能的一些制约因素，再结合现有法律制度框架下如何解决小产权房的问题，如何在立法层面从根本上解决小产权房的问题。今天的沙龙是很好的方式，相对我们请一位老师做讲演，老师会准备得非常深入，但是沙龙最好的是大家做一个启发和碰撞，现场会产生非常激烈交锋，思想的火花是最有价值的。今天小产权房讨论的问题，不单是同学关心的，今天在座的还有一些媒体的朋友也非常的关注，包括国务院法制办、建设部相关的专家也在这里，实际上我们的讨论是非常有意义的。下面我们进入交流阶段，希望我们请到的几位专家就这个问题深入的讨论。
  
  周珂：我希望把时间留给同学，大家一起来讨论，我给大家提个头，你们要分析任何一个有争议的事务，就像法官审案子、律师代理案件，拿张纸划条线，正面意见写一半，反面意见写一半。你看哪些人提的肯定的，哪些人是提反对的，而且比如说刚才王教授和律师们也都提了，你还要从利益的结构上来看，要把自己的定位定好，现在你们作为学生，都没有买到房。像郑小敏首先要考虑小产权房便宜，所以应当你就是一个法官在审这个案子，你要看各种各样的意见，要做这样一个对比，在我看来，目前小产权房的问题，拥护的第一是农民，我说了我们的农民很有博弈精神和创新精神，改革开放来，很多的高招都是从农民这里来的，小产权房也是如此。第二城市低收入者可能会拥有，恐怕也包括城乡结合部、外地来京务工的人员也会支持这个事，社会上没有房的人会支持。第三支持的群体可能包括先富和平但是又不是太富的人。我们国家最富的人都买什么房呢？四合院。而且人家的四合院都是非常好的。也有一部分，想着也要买别墅，也买不了特别贵的，小产权的别墅对他们来讲非常有吸引力。还有什么拥护呢？
  反对的第一可能是房地产商，因为这个对房地产市场的扰乱实在太厉害。都买小产权房谁还买高价房呢？第二就是政府，政府希望所有的事情都规规矩矩的，不要乱说乱动，不要净出歪歪点子。我们再对利弊进行分析。
  这个事要用发展的眼光看，在今天是这种状况，明天可能是什么样的一种状况，明天可能发展壮大起来，像家庭联产承包责任制这样，还是有可能自生自灭，有可能发展到一个什么趋势。
  咱们把问题摆透了，才能分析出来。
  
  吴春岐：我想起前两天毛老师做的报告，他提出屁股决定脑袋，不同立场对这个问题有不同的解读和声音。今天的好处是，我们今天比较超脱一些，在座的大家没有买小产权房的，也没有开发小产权房的，会更超脱和客观。
  
  景朝阳：刚才听了周教授、王教授和崔律师、郝律师的发言，非常有启发。我也谈三点：
第一，对小产权房的认识。我亲手收到过很多小产权房发的材料，我和小敏一样，迫切的想在北京买一套房子。我按照他们提供的电话号码询问，小产权房能不能安全？他们说没有问题，我们给你名誉村民的证书，保障你是没有风险的。很多人在我们这里买得特别多，我真的动心了。他还告诉我看房的班车。我也实地看过宋庄画家村的房子，发现画家村的房子太豪华了，确实反映了小产权房已经成为一种普遍的社会现象了。但诚如各位专家所言，从法律上来说是不存在“小产权房”概念的，产权或者权利是不存在大中小的，而只有有无的问题。小产权房严格来说不是一个概念范畴，而只能作为一种社会现象而已。
  第二，为什么会有小产权房？是各方利益主体小聪明的结果。就像周教师说的主体，农民也好，集体组织也好，都是理性的。明明知道风险，为什么会买？就是各方主体作为经济理性人“小聪明”的选择。说到这一点，行政机关应该怎么办？行政机关应该有一些大智慧。建设部发了一些风险提示，这从规范性文件来说是行政指导，不具有强制力。建议能不能具有更多的预见性、主动性？
周老师提出了小产权，大问题；借周老师的说法，解决小产权房各方主体“小聪明”博弈的问题，需要有关部门的大智慧。
  最后谈一个和法律无关的话题，就是小产权房会涉及到乡村文化的保护。实际上乡村也是一种文化，看到宋庄画家村的别墅，我感觉很痛心。那儿的农民从此没有土地了，再也没有以前庄园的文化了。《南方周末》报道过奥运会的场馆馆址处原来是美丽的村庄，当地生产的水稻特别好吃。现在有一个富起来的村民正在建设他们村的博物馆，他们非常留恋几代人留下来的乡村的文化。奥运会场馆的代价是牺牲了美丽的村庄，与此类似，如果小产权房的现象蔓延开来，不敢说侵蚀，但是对于曾经的庄园文化多少会有一些影响。
  谢谢大家。
  
  吴春岐：我简单谈一点，我刚才提了一个问题，小产权房产生的原因和解决这个问题的制约因素。产生这个问题的原因很多老师提到了非常多。其中重要的一点，立法上有一些值得探讨和研究的地方。我说一个现象，在济南，北京这边小产权房比较多，但是拆得相对比较少。前两天回济南我发现一个现象，我开车走满目疮痍，很多房子原来很好，现在一个洞一个洞的，砸两个洞就成危房了。那个房子就是小产权房。我不知道哪级政府下的命令采取这种办法，有他的道理。小产权房实际上保护他，别人咨询说，买了农村的房子，有什么保护的方法？首先有合同，从合同上说权益得到保护了，可以追求对方的违约责任。现在我在学习物权法，虽然这个房子是小产权房，在物权上没有一点效力吗？有没有占有的效力？我买这个房子了，我也装修了，住了好长时间了，说拆就拆了，说合同是无效的。郝老师说这个问题说不好。从占有的角度去考虑，作为占有人应当有相应的权利。所以你作为政府去拆这些房子，当然拆房子有很多的理由，有些房子的确违反了规划，如果说的确质量上有很大的问题，豆腐渣工程，这种拆有一定的道理。但是如果没有规范规划，房屋质量也符合相关的规定，现在说拆就拆了，甚至有一栋楼17层的，慢慢的发展到比较偏繁华的地方了，形成历史的问题。特殊的历史原因，也包括政府自身的原因，当时盖房子，不管不问，没有规划没有施工证，现在17栋楼都盖起来了，商家和个人都住进去了。现在以违法的名义或者以没有产权的名义一纸命令拆掉了，无论从整个社会财富节约的角度考虑还是和《物权法》相关内容考虑，都有值得商榷的地方。
  我就提出这么一个问题，没有考虑太清楚。
  
  郝志刚：借周老师的话说一下。
  刚才周老师从主体的角度，说小产权房存在或者是如何合法化谈了一下主体的分类。我仔细看了一下主体的分类大概从人数的角度来讲，农民占了相当大的比例。这就是说小产权房应该存在、应该取得名分的。因为除了农民还有城市低收入的无房者，这都是一个比较庞大的群体。从反对的角度讲，一个是房地产开发商一个是政府，政府不一定是反对的。政府如果作为一个两个群体对抗，人数多，但是政府是立法者执行政策的，这个是不是存在或者取得名分呢？这个还是政府说了算。但是不能把政府作为一个从主体的角度上的一个法律意见。政府对出现这个社会现象，在没有得到一个统一的意见前，他仍然不是一个反对者。所以我认为，只要通过渠道或者通过呼吁，寻求政府对这个社会问题有一个很高的认识，会相应出台一些解决政策，或者给小产权房一个正当的名分。政府我认为不是持反对的。
  针对刚才崔律师提的，他从几个角度提得非常好。小产权房能不能买，崔律师说不能买，还有一个隐含的，别墅不能买，那个房子能不能买？真正产生纠纷的现在还不是说大的，像通州的大的小产权房的小区都产生纠纷，法院的案件就要停止，绝对不能往下审了。从操作的经验来看，无法往下审。所以，这个现象大量的存在，又没有取得一个合法的身份，肯定要解决。国土资源部出台一些相关的信息来看，我觉得肯定在后面相应的制定政策和处理办法，肯定是尽快的出炉。刚才说到画家村的事情，这么一个好的项目，不伤害其他人的利益，因为个体的现象，可能出现一两个人的情况。如果和乡里形成一个项目以后，我估计个体的农民来起诉解除合同就难了。买卖合同处理起来就是一个有效无效，但是如果作为一个项目来存在，这个问题和现在的情况就不太一样。
  
  周珂：我接着这个来说。我刚才发言时间关系没有来得及谈这个。郝律师谈的，我们确实感觉是小产权房核心的问题，政府态度。这么多利益相关方，最后在咱们中国，并不是说老百姓多了，举手通过就能过的。一定是政府说了算，我们要看政府的态度。
  我之所以说政府对小产权房持反对的态度，我刚才说的是表面上的，政府追求秩序，而且在我们国家要看能不能统一起来，统不起来政府就觉得失控了。隐藏在深层次的还是一个利益的问题。我们分析小产权房里政府有什么样的利益？中国的房地产业，政府的角色在全世界是独一无二的，任何房地产开发建设项目，按照我们的法律都要政府批准土地，收取土地使用权出让金。这在公有制下是取之于民、用之于民。他们把土地使用权出让金看得非常非常重，和自家的钱罐一样。如果是小产权房，它的钱罐让人分走一部分。小产权房是农民的土地城里人住了。按照政府来讲，这应该是政府低价征收，然后高价批出去，这一部分钱进入到政府的钱罐上去。现在小产权房，政府的受益没有。所以，政府尤其是地方各级政府，出于利益的考虑，对小产权房持否认的态度。但是话又说回来，我们的政府在转变执政的理念，执政要为民。一个地方的政府，各地老百姓都住不上房子，这个问题确实脸上不大好看。小产权房类似于过去的资本主义尾巴，有点拾遗补缺，在一定可以为政府解决不了住房问题分忧，解一部分难，在这种情况下，政府有时候可能会觉得有点好处。在无关大局的情况下，适当的睁一只眼闭一只眼。我之所以说要用发展的眼光看，政府盯着小产权房，看到底发展到什么方向去。如果真的使一些人有地住，为政府解决麻烦事，这个可以。如果要从大趋势上解决现行房地产利益的结构，使钱罐瘪了，挣不到钱了。发展商闹起事来，政府就要干预。这涉及到发展的趋势。
  我想，政府比较聪明的做法，应当是像文化大革命中，四人帮割资本主义尾巴之前，最极左的时候，也得留着这么一部分资本主义尾巴。也就是制度外的，或者和主流制度不是相完全一致的事情。这一定程度上也体现我们国家多元化的要求。任何困难的问题、疑难的问题都不能采取一刀切的方式，一定要允许多元的结构。我是搞环境法的，环境法生态学有一个生态系统什么情况最稳定的，越多元化，生态系统的结构越稳定，对一个社会，对一个经济事务也是有这么一个规律。
  说得不见得对，谢谢。
  
  王策：非常高兴能接到景朝阳和吴春岐的邀请，我也感到非常荣幸到了熟悉的校园，尤其是敬仰已久的人大法学院的校园，见到了久仰已久的周教授和王教授，我在电话里向王教授表达了我的敬仰之情，现场听了王教授的发言之后，敬仰之情更加强烈了。
  我今天是以爱好者的身份来讨论这个话题。我谈一谈什么是小产权房，我们在讨论小产权房概念的时候，这个概念不是一个准确的法律术语，也并不是说一个内涵非常确定的东西。实际上在不同的语境下，含义是不一样。
  从我了解的情况来讲，我们实际上小产权房在最广义上的包含这样几种情况。第一种情况是，我们国家农村农民的住房是建在自己的宅基地上，国土资源部关于宅基地的政策是一户一宅，一个农村的家庭要批一块宅基地，在宅基地上建房子。但是我们知道，我们国家最突出的矛盾是人多地少，人地资源关系紧张。尤其是这几年耕地的减少，我们要守着18亿亩的红线，农村的集体经济建设用地规模在逐渐压缩。这个前提国家在转化为国有土地的用地指标也越来越少。甚至很多地方有十多年没有批过按照一户一宅批宅基地。一个村子的人口在不断增加，必然会带来很多的人很多的农民没有宅基地盖新的房子了。如果是偏远的农村，这个矛盾并不突出。但假如说这个村庄是在城乡结合部和城市的郊区，或者说在城中村，随着城市的不断的拓展，把一些村子包含在这中间，这个矛盾非常突出。为了解决这样的矛盾，很多地方采取什么样的办法呢？划一块集体建设用地，在这个土地上，村子集中建设农民住宅，这几年有一个好的叫法是农民上楼，逐步的住到楼房上去了。这种情况下盖起的房子，我们看到很多城市周边看到非常漂亮的农民新区也好、农民住宅小区也好，这种集合式的住宅。
  但是对于集体土地上盖的农民住房在有些地方并没有发产权证，登记机关颁发的产权证。因为城市房地产管理法规定，登记部门作为发证行为主要管国有土地之上的房屋。带来集体土地的房屋没有人发产权证。村子里给自己的村民发一些村子里证明你有产权的证明。这也可以叫做小产权房。因为区别的对象就是大产权，就是有权的登记机关颁发的这种产权证。应该说，所谓的小产权房，这种应该是最大量的所谓的小产权房的类型。但是这种住房的类型合法不合法呢？其实是在现有法律框架允许范围内允许存在的一种住房，并不是非法的。
  但是我们看到，在建设部门中间，必然也会出现乡里、村集体为了更大的利益，不妨可以多盖一些住房，因为这一家这一户可能已经儿子要结婚，两个儿子要娶媳妇，需要两套房子，过去有土地，现在土地越来越少，城乡结合部随着国家的征地越来越少，他有一种需要，村集体也不妨多分两套房子。供他大儿子、二儿子娶媳妇用。另外也可以拿来出租或者干什么等经营性的活动，补贴生活用。这个过程中，我们说他合法非法呢？我们说他也是合法的，而且是合情合理的。在这个过程中，必然的会出现有的人多分了几套，但是我只有两个儿子，结果分了四套房子。另外的做点小买卖，另外的没有什么用，我就把它转给了其他村的村民，或者转给了一些城里人，在这样的过程中间，在大的框架合法中，又出现了个别的不适当的情况，不合现在的法律框架的个别的现象。但是我讲的这两种类型，总体来讲是在法律框架允许的范围之内的，而且我想，如果把这种当做一个小产权房，这应该是一个主体，应该看到它有很多积极的一面。但是我们必然要看到事物的另外一面。
  在这个过程中，有的村集体有的村民并不是拿它来解决村民的居住问题的，或者它主要的目的不是考虑解决这个目的。而是拿来通过变相的房地产开发的方式，来为自己的集体为自己的成员谋取更大的利益。他腾出来一块土地，交给专业的开发商进行开发，甚至会出现这个村集体自己成立一个开发公司自己盖住宅，也就是进行 “商品房”的开发，拿“商品房”卖给城里人，这已经是法律许可框架以外了。
  这种媒体关注的，我们今天讨论的是这样一种类型。开发商所开发的，村集体开发的，专门拿来开发经营销售的住房。实际上，我们讨论的，我们在说小产权房合法不合法的时候，不要一棍子打死，我们可以分类，把合法的东西拿出来，而且还要看出来，各自都占什么样的比重，结构要分析。这样的情况下，我们再分析去保护什么治理什么。
  我们重点谈谈我讲的非法的情况。这种小产权房产生的原因是什么？从表面的原因来讲，是一些人不守法，违背法律，包括开发商、村集体和买房子的城里人，都是不合法的，大家是明知故犯，明知道是这样的事情还去做。但这都是表面的情况。背后的原因是什么？我们可以一层一层的剖析。同一问题可以追溯到周老师、王老师讲的理论的问题。
  第二层从表面之后看原因，比如说济南网上的评论非常多，首先是管理不严。现有的法律有明文规定，为什么有法不依？说明政府在管理中间，管理部门在管理过程中，管理缺位。为什么小产权房一直都在那里，这背后恐怕有很多更深层的原因，周老师讲有利益的问题，我们来分析各方主体，很多主体参与到里面。有很多主体在这个中间出于他们的利益驱动。
  各个主体，村集体在干这个事情的时候，拿土地来开发，村集体获得了高额的回报，村民在这中间也得到了好处，村民拿到了回报，给村民分红。开发一个房子可以给村民住，改善了表现，开发企业也得到了好处。当然，周老师也给我们讲了，政府在这个里面也有一定态度。是不是这个事情就让政府的钱袋子瘪了呢？这个问题也可以探讨。政府在征用了农民的土地不全是拿来进行商业建设转让给开发商。政府征来的大部分土地是用来建设公路、基础设施，建工厂给当地来发展经济创造经济效益。所以在这中间，需要补贴需要给农民征地方补偿。但是征地的补偿随着房地产的发展越来越高，政府花钱的地方很多，在补偿中并没有这么多钱进行补偿。政府可能在此中间不排除有一种把这部分土地拿来征用了，我对于你进行小产权开发建设的行为，用了一周交换或者是相对疏于管理。政府可能出于经济上的拮据进行一些行为，直接的进行管理，按照法律用强硬的手段进行管理。这个时候管理缺位背后隐含着这样一个情况的。
  另外我们看到，还有一个原因，农民为什么干这样的事情？我们明知道是非法的为什么要干这样的事情？背后我们甚至延伸到法律以外产生这个问题的原因和背景？农民除了在土地上建设的房屋没有更多保障手段，在没有房屋之后，没有到城市生存的技能，把愿意多拿两套房屋，愿意别人在自己土地上建设小产权房。在这个过程中也带来了社会学的问题，农民的社会保障，除了土地和社会房屋的保障之外，其他的保障很少，如果保障得好，不会来解决这个问题。
  当然还有王老师讲的深层次的土地流转制度的问题。对于这个问题，我个人的意见，有三条：1、管；2、疏；3、看。管，现有的法律界限不能突破，我们学习法律，法律即使有它的不完善的地方，但是既然作为一个法律，必须要遵守；疏，至于说城中村已经变成城市一部分的集体土地能不能流转？我们不妨用一种变通的态度，交纳土地出让金之后变成市场化的商品房，个别的应纳入到城市范围内的；看，研究研究王老师提出的集体土地的问题，这是一个重大问题。
  谢谢。
  
  崔大祺：我觉得沙龙好像刚刚进入状态，因为我们已经有相反的观点了。我给大家提提神，我做一个假想的故事。比如说有一个村庄，这个村庄有一百户人家，按照法律批一百个宅基地，盖一百栋房子是合法的。土地这么紧张，人这么多，我们盖一百个房子是不是浪费了？我们不如成立一个开发公司，把一百个宅基地联在一起，盖一百个房子，上面加盖50层。有5000住宅可以卖。第一层是合法的，每个人都分得了宅基地，上面永久性的租给城市居民，也不是70年，你在城市 70年，我这个是700年，因为土地永远是我们的。我想真正能够解决土地二元化的问题，谁能解决？可以获得诺贝尔的经济学奖。
  
  吴春岐：时间关系，我们要加快速度了，希望大家把最精华的东西用简要的语言说明一下。请富成博士简要的介绍一下。
  
  李富成：我提几个问题，咱们的副标题是名家剖析，我也不是名家。大家讲的问题给我的启发非常大，我提两个问题。
  一个是周珂老师说，政府在小产权房里是利益相关方，小产权房的发展导致政府可能会失去一些利益。这个分析是有道理的，但是我们是不是也要考虑一点，既然小产权房的发展会让政府失去利益，那么政府为什么不尽快的把它合法化，得到它应该得到的利益？为什么不尽快的走出这一步，背后有什么样的考虑？
  另外王轶老师提到，从立法论上考虑小产权房应该给一个怎么样的解决方案？提到了《物权法》的平等保护的原则，《物权法》写进这样的条文是有其背景的。我们把一些政治性的语言写入法律中去会带来一些问题。政治性的欲言又一些特点，你可以这样理解，那样理解。前一段时间，在兰州发生的事情，兰州市物价部门限制兰州拉面的价格，普通饭馆的普通的兰州拉面不能超过3元，政府的理由是，他是以人为本，兰州人都吃兰州拉面，我把价格限制下来，老百姓有实惠，这是符合政府和市场的关系问题。小平同志说，我们要把人民群众满意不满意、高兴不高兴、答应不答应作为我们工作的标准。既然小产权房有这么多的好处，有人说农民有利益了，买房人有利益了，买到便宜房子，政府纳入合法化也会有收益，为什么犹豫不决？背后是不是还有原因？
  周珂老师提到从小产权房开始征收物业税，这是一个很好的思路，可以研究。但是以小产权房来作为开征物业税的项目，是不是要考虑到对小产权房的合法性地位先认定完了，我通过这个给他一个合法地位。即使先对他开征，在小产权房合法化的成本和正常的物业税的内容怎么区分开来，如果先把对小产权房的物业税先征起来，会对其他的所谓的大产权房物业税的征收有一定的影响，因为两者是不同的。
  几位律师提到了通过司法程序，小产权房的纠纷在司法领域的一些情况，我想如果真的像郝律师说得那样小产权房的纠纷大规模爆发，我们的法院会怎么样？可能就无法审了。我想有一个问题，我最近在考虑《物权法》的一个问题的时候也是感觉到了。前一段时间和春岐博士一起梳理过，学者都觉得《物权法》写得不太好，里面公法的东西太多。但是我们的《物权法》有我们的特点，离开了政府，《物权法》很多条文都实施不了。小产权房的问题也是其中之一。小产权房的法律解决方案的给出离不开政府，而指望通过司法程序来解决小产权房的合法性问题是不可能的。因为我们国家的司法承担不了这么多体制的压力。想通过司法来搞一个体制的突破口是不可能的。
  说到这里我想到很早以前认识的朋友提起了一个诉讼，他告广电总局和电影院，就是关于他们把《色戒》删了，他看不到完整的版本。法院没有受理，理由就是证据不足。法院要求他提供未经删减的版本进行对照。有人开玩笑说，二中院的法官也没有看到过完整的版本，希望拿过来看一下。法官能做的确实比较少，大家不要苛责他们。希望上下齐用力来解决这些问题。
  
  崔大祺：对《色戒》问题感兴趣，我们做过类似的版权案件，法官说没有证据，你可以通过美国的律师相当于中国的公证处做一个公证，到中国驻美国大使馆做一个见证，这就可以拿到完整的版本。
  现在的社会转型期给我们学习法律的学生提出了一个非常非常好的研究课题，我还是同意周老师说的对小产权房先收物业税。2003年沈阳税务局开发了新的税种，歌厅的座台小姐收特殊服务费，公安局说这不是等于合法化了吗？税务局说我只负责收税，合法不合法是公安局的事情。对于小产权房也是如此，收税是税务局的事情，合法不合法是法院的事情。
  
  吴春岐：最后希望王老师做总结，提出一个很好的建议。
  
  王轶：从立法论的角度，从自己的价值取向出发来表达自己的价值判断结论，我希望有朝一日，集体土地上的建设用地使用权、宅基地使用权都能够进入一级市场自由的流转。
  
  吴春岐：希望早日看到王老师这方面的论文，今天按照计划时间9点到了，但是今天讨论得非常热烈，我提议我们延长15分钟，给同学有一个交流机会。我还有一个提议，这次是小敏书记指导的研究生会的努力，如果不是他们的组织，我们坐不到一起听到这么好专家的演讲。第一个问题就由研究生会的同学来提。
  
  提问：我是研究生会的同学，我向王老师提出一个问题，解决方案让土地可以自由流转，在这里还有一个需要论证的问题，现在的问题是房不可能自由流转，在农村的土地上不可能盖房，只能依靠土地的自由流转来解决问题。有没有另外一种思路，因为一个完整的物权，作为所有权权能都是完全具备的。作为集体土地所有权，从现在来看，因为不可能建房，所有权权能是不完备的物权，从王老师的民法理论和价值的论证规则来说，如果没有足够充分且正当的理由来说，物权的权能也不能受到限制。这种受到限制的民法的价值理由，应该如何论证，可不可以突破这个论证，在这个环节解决问题。这样我们就不必通过土地的自由流转来解决问题，如果集体土地上能建房，小产权也就自然变成了合法的大产权了。
  
  王轶：谢谢，我简单的说一下。无论从解释论还是立法论的角度，讨论自由及其限制这样一个价值判断问题，都要遵守实体性的论证规则。我之所以在立法论上表达我自己的价值取向，是希望有朝一日能够让集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场流转。是因为到今天为止我没有看到有人能够论证有足够充分且正当的理由，能够对集体土地的所有权人进行限制。
  
  提问：请问王轶老师，首先一个问题，你想让小产权房进入一级市场，集体内部成员的利益如何分配？进入一级市场的流通会不会产生腐败问题？如果有怎么防止？这进入一级市场流通之后您认为对农民是有益的，但是对于城乡结合部之外的其他农民，长远来看，这种流通是否是有利的？
  
  王轶：谢谢你的提问，我简单的回应一下。如果允许集体土地里的使用权进入土地的一级市场进行流转，必须要建立在适用《物权法》第59条、第63条这些规定的基础上，必须要尊重集体组织成员的权利。《物权法》关于集体所有权的规定，一个最突出的特点是更加尊重集体组织成员的社员权。凡是涉及到集体组织的重大事项，要集体表决来决定。也提到了集体成员利益受到损害时的救济渠道。集体经济组织、村民委员会或者负责人做的决定，损害了集体成员的利益，集体成员有权请求人民法院撤销这种决定。有这样的法律保障，对维护集体成员的利益是很关键的。我们中国要深化政治体制改革，完善民主制度，要从社区自治、村民自治等等这些最基本最基础的民主训练来做起。
  至于说腐败的问题，我个人觉得，这不构成集体土地上面的建设用地使用权和宅基地使用权进入一级市场进行流转的阻却性的理由。因为在国有土地上面的建设用地使用权进入一级市场的时候，同样存在腐败问题。这个理由同样也可以成为论证国有土地的使用权不能进入一级市场流转的理由。
  第三个问题，的确不同地方的农民，在我们允许集体土地使用权进入一级市场流转后获得的收益是不同的，这和周老师提到的级差地租是有关系的。这就涉及到在民法上、法哲学上、政治哲学上论证人对财产拥有的正当性的来源的问题。人们不可能在所有的情形下都拥有相同的财富，这是无法从根本上解决的问题，推动城乡一体化的进程，可以相对的减少不同地域里农民在获得收益上的差别。我想，这对解决问题是有帮助的。
  
  提问：请问周老师和富成博士，小产权房是否应该给合法地位的问题？听了专家的意见，我对这个非常有疑问，可不可以从这个角度解决？小产权房分为两部分，一部分是先富起来但不是特别富的人，他们讲奢侈生活要赋予一定的限制。部分低收入者，外地来京人员，是否能够采用廉租房和经适房的方式来解决。我的意见是，不赋予小产权房法律地位，而是通过法律措施的健全来消除小产权房。
  
  周珂：我简单说，首先所谓合法地位一个是看现行的法律规定，如果现行法律本身合法，那本身就具有合法的地位。如果现行法律没有规定，那是不是应该给法律上的名分，这就需要对正当性做一个判断。这个正当性在我看来，我还没有仔细的想过，但是从我的直觉，共产党执政以来提的所有的小都是拾遗补缺解决现行制度难以很有效解决的问题。例如，我们的小煤矿、乡镇十五小企业，毛病非常多，但是法律还允许它存在。为什么？因为它有它存在的价值。我们的房地产现在主流的制度有很多问题都解决不了，低收入者的住宅问题，刚才你说的都靠国家的经适房，财政负担太大，说起来容易，做起来拿不住这么多的钱。怎么办？小产权房把它限制在特定的范围内，不失为一种选择。
  
  提问：请问周珂教授，您刚才提到生存性利益来作为王教授提到的足够充分且正当的理由，但是土地是农民的保障，丢失了土地农民活不下去是犯了想当然的错误。我是从农村来的，我知道农民从土地上可获得的利益是多么的小。我们往往忽视了小产权房带来的城市化可能给农民带来的无论是就业还是其他方面的收益。这可能是阻碍农村保障体系完善的很大的利益，因为农民有土地就不给任何保障。这样对于土地作为农村生存性利益缺乏一个理由。
  第二请教王策先生，我总是觉得我们存在一个大型政权的观念，无论是法研讨自然法说的自然是我们与生俱来的，并不是说政府登记许可了这个权利才是我们的，我们的一些官员看来，是我给予了你这个权利。当我们在处分我们的财产和事物的时候，一定有一个行政官员在那里高高的喊，我允许你这么做不允许你这么做。政府过多的干预我们的时候，正当性在哪里。
  
  周珂：中国的土地问题，几位学者都谈到确实是世界上最特殊的，这不是我们想当然的小产权房问题有可能造成农村社会保障的有没有必然性的联系，我认为肯定有，你们认为不见得有。这个问题应该怎么看？中国农业问题，农村土地问题的特殊性，完全可以得出这样一个结论。比如说我国台湾，台湾中产阶级相当一部分是农民把地卖出去变成中产阶级，不存在什么农业的问题。弹丸的地方，国际市场拿出点谷物就可以养。但是中国市场不行，在短期内谁也养活不了。如果农民都把地卖了，这个风险实在是非常非常大。这个担忧在小产权房的问题上，这个因素是必须要考虑的。
  
吴春岐：谢谢，周老师，最后不得不说一句不愿意说的话，要说再见了。今天我们的讨论已经超过时间了。今天我们围绕小产权房的现象，从理论和实务不同的视角分析了这一现象解决的原因，在现实情况下解决的途径和立法视角下解决的方法。今天我们法律人对这一问题提出了自己独特的思考，我们的讨论非常热烈和深入，大家肯定还有意犹未尽的感觉。由于时间原因，我不得不宣布结束，但是我们会在以后的适当时间再次组织相关的讨论。希望大家关注参与。最后对各位专家莅临表示感谢，谢谢中国人民大学法学院研究生主办和中国法律研修网的大力协助。今天的研讨会到此结束。