易宪容：从紧货币政策对房地产意味着什么

cheeng

2008年中国宏观经济政策将出现一个显著的变化，就是在实行稳健的财政政策同时，实行“从紧的货币政策”。

  从紧的货币政策主要表现在以下几个方面，一是尽管明年的货币政策是从紧的，但是货币政策的从紧性同样强调的是通过市场化工具来进行宏观调整，加上稳健的财政政策，那么明年的宏观调控工具基本上是会以市场工具为主导，并让以往所谓的行政性宏观调控工具淡出。二是从紧的货币政策主要工具有存款准备率、公开市场操作、央行票据等，同时，根据中国的实际情况，已经多年不用的信贷规模管制可能又会大行其道。
  可以说，近几年中国房地产市场发展快速完全是金融支持的结果。因为房地产市场对金融支持依赖的程度不仅在房地产供给的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且在于房地产需求方的投资者对货币政策十分敏感。

  对于房地产开发商来说，一些大的房地产开发商会认为，随着这几年实力增强，对银行信贷依赖程度在减弱，它们有自己的资金实力，特别是当它们能够从股市获得大量的资产时，更是会觉得有恃无恐，但实际上不仅中小房地产开发商对信贷资金依赖程度高，而且大房地产开发商也是如此。比如说，目前的房地产开发商的“捂盘”、“捂地”如何不是银行信贷，不是它们采取种种不正当的方式套取银行信贷，这样现象也根本就不会发生。因为，对于房地产这个高风险行业，没有一个房地产开发商会用自己的钱在房地产上豪赌的。

  更为重要的是，房地产市场的需求方也益于银行信贷资金支持。可以说，这几年房地产市场繁荣，如果没有住房按揭贷款、如果没有便利银行信贷金融杠杆，那么房地产市场恶性炒作就不会发生。正如前面所指出的，今年全国的房价快速上升，就在于不少房地产投资者利用银行便利的金融杠杆进入房地产市场。今年前10个月，个人住房贷款就达到近7000亿之多。而从紧货币政策不仅在于如359文件所指出的那样，要严格限制今年十分流行的转按揭、加按揭，而且要严格限制房地产的投资与炒作。这也是温家宝总理一再强调的。

  而限制房地产的投资炒作，就是要改变以往房地产投资的享受自住购买住房的优惠。也就是说，对于自住房我相信政府仍然会大力鼓励，而对于房地产投资就得按照金融市场价格来运作，从而大大增加房地产投资成本。也就是说，有人要从事房地产投资就得以市场价格来进行，房地产投资利率就会大幅度提高。如果房地产投资成本会快速增长，房地产投资者的风险也大量地增加。面对这样的风险，房地产投资者的市场预期就可能改变。如果房地产市场投资者自然会淡出市场，那么国内房地产的需求立即会发生很大的变化。可以说，目前国内房地产市场的价格之所以能够短期内快速上涨，就在于房地产投资过多、房地产炒作严重所致，而房地产投资及炒作一旦挤出市场。房地产面对的调整也就出现了。而房地产市场变化自然会引起与房地产关联的产业得以调整，整个固定资产投资过热也就会得以缓解、稳定物价目标就会现实。

  总之，从紧货币政策将对房地产市场产生巨大的影响，无论是信贷规模的紧缩还是利率水平提高，一招一式都会影响房地产供给与需求。特别是对于房地产的投资者来说，其面临风险会更大。目前有不少房地产投资者尽管早就购买许多房子，觉得自己房子购买好不会受银行信贷政策的影响，比如第二套住房政策，但是这些房地产投资者购买最多，手续办得最好，但如果没有人来接盘，这些投资者住房的出租收益能够抵上按揭成本吗？如果不能，其风险也只能让这些投资者自己来承担了。还有，当准备进入的房地产投资者理解从紧货币政策意义时，当从紧货币政策不会为地方政府用行政方式来化解时，那么整个房地产市场的预期就会发生根本的转变了。这些就是“从紧货币政策”对房地产市场影响根本所在。

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银行资金大量流入房地产市场，使得国内房价快速飚升。从紧货币政策有利于房价下跌，稳定物价。