楼市股市联动 资本助推地价飞速升

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宏观调控已两年有余，但是在今年7月，全国70个大中城市房价再创新高。龙头地产股股价更是半年内基本都上涨超过一倍多。A股上市龙头房企近日纷纷落实巨额融资方案，同时跑马圈地。昔日的行业领跑者，今日开始成为地价领涨者。一、二线城市的土地储备正在向优势房企倾斜。如果缺少了资本的推动，地价飙升的非理性可能不会走得这么远。

　　2007年，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A股，华远等则意欲借壳；2007年，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；2007年，公司债融资启动，房地产公司随即试水，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿到几十亿的公司债；2007年，越来越多的其他行业公司进入房地产业，家电厂商海尔拿出300亿准备投资地产，要做的第一件事情自然就是买地；2007年的大多数时间里，地产股的表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。

　　杭州滨江房产副总朱立东的亲身感受是：“房地产公司对土地的溢价判断理论上是相差不大的，但因为有了资本市场上的资金来源，溢价可能会增加很多，对土地价格的承受能力也会高很多。高地价的一部分风险转移到股市上。”“如今的房地产市场，已经从关系密集型转移到资金密集型。过去是看谁有关系能拿到地，现在是看谁有钱能拿到地。”

　　李明书是北京一家二线房地产公司的高层，他们也正在积极地谋求上市。“这是资本对地价上升的一个直接驱动力，”戴德梁行杨达认为，“另一个间接的驱动力是购房者，在通货膨胀的预期和股市风险加大的背景下，他们觉得买地产股不如买地产。”戴德梁行上海公司综合住宅服务华东区主管胡港文就发现，5月份之后，一次性付款的消费者比例增加了不少。

　　而地产商的另一个资金来源——海外基金——尽管遭遇了政策限制，也并没有退出中国市场，而是通过直接投资项目的方式，在积极地寻找分一杯羹的机会。戴德梁行最近就刚刚促成了复地与德国SEB基金一个2亿美元的合作。“归根结底，还是流动性过剩。”多位受访者一再强调，也就是说，无论是投资者还是消费者层面，钱都太多了，需要寻找投资渠道。

　　有趣的是，不少地产公司本身也在炒股。杭州坊间流传，一家公司通过股市收益四十余亿，能买下半个长沙新三角洲地块了。“房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地，”赵强分析道，“游戏规则就此发生改变，过去都是根据单个项目的投资回报率，现在都加上了对未来房价的预期，这更多地是一种风险测算。”

　　不成为大鳄，就被大鳄吃掉

　　游戏规则改变的直接结果就是：大量地产商被淘汰。“如今活跃在土地市场上的，就是那么十几家公司，如果继续维持这个局面，两年之后，可能这个市场上就都只有这十几家公司了，”李明书预测道，“宏观调控政策的取向也是行业的整合和重组，如果不想被大鳄吃掉，就要想办法成为大鳄。”

　　有数据显示，2004年北京还有4000多家房地产公司，现在只有800多家。经过这一轮洗牌，明年的统计数字还会有一个剧减。香港的地产商也是经过3次洗盘，最终存活十余家。

　　在世联地产的袁鸿昌看来，中国的房地产开发商目前可分为四类：资源型开发商、专业型开发商、资金规模型开发商和机会型开发商。机会型开发商占据了总数量的90%以上，但因为可持续性差，“地王”频出的当下，尤其容易死亡；而最终能存活的将是依靠资本市场壮大的专业型公司。

　　资源整合的过程中，对土地的争夺更加激烈，房价不可避免也被抬升，尤其是当新拍地王的价格等于甚至高于周边楼价时。雅戈尔7月份在杭州拍下的1.5万元/平方米，直接刺激了周边的风华九园一周时间从1.4万元/平方米上涨到2万元/平方米。

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地价和房价交错上升的游戏要玩下去，很重要的一点是必须有足够的需求来支撑未来的房价。但是需求肯定是有限度的，这样就会有很大的泡沫隐患的存在