国家的房价调控手段屡屡失效，这意味着一个行业在挑战国家--中国房地产制度思考

pyhpyh8

令行禁止，是法治国家的标志之一。然而，我们从我国房地产调控的过程中体会到“中央的决定出不了中南海”并非空穴来风。国家的房价调控手段屡屡失效，这意味着一个行业在挑战国家的权威。

上海一直是中国房价飙升的引领者，率先突破每平米过万元，率先创下每平米十万以上的天价纪录，高房价的背后成本是多少？利润是多少？公众并不知情。不过我们刚刚接到投诉，在上海一个对外公开售价每平米1.7万的楼盘当中仍然存在着较大的非正常的利润空间，而知情人告诉我们在开发的每个环节当中都存在着人为操纵的因素，致使房价抬高。这种情况属实吗？高房价的背后到底隐藏着什么样不为人知的秘密呢？

近日，《新闻调查》接到上海陆家嘴联合房地产公司小股东耀国能源公司代表的反映，他们发现自己公司参股的楼盘陆家嘴中央公寓在开发过程中有很多不正常的现象（节目内容略）。

在今年的两会上，温总理在政府工作报告中说，要抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，目前国家建设部等八部委开始对房地产市场秩序进行专项整顿，重点打击这一领域违法违规的现象，以促进房地产业持续健康的发展。

作为主流媒体，《新闻调查》做过很多优秀的节目。这个栏目的许多青年人充满着社会责任感。尽管现在做批评节目很难，尤其是敏感性的问题几乎是“禁区”，但这个节目以活生生的例子告诉我们：虽然从2005年起，国家对房价调控三令五申，而且不少政策确实是真刀实枪，但是房价却在人人喊打中继续自弹自唱，房价又是如何边调边涨的。

据国家发改委、国家统计局2007年3月调查显示，2月份，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨5.9%，其中深圳、北京、广州、福州以近一成的涨幅再度位居主要城市前两位，即使是以前连月阴跌的上海，也以涨幅为0.1%的小阳线报收。

　　从土地增值税到住房结构、从宏观调控到土地出让金的规范，中国对房地产的调控可谓不遗余力，但中国房价仍然居高不下，房价明显背离了居民的购买力，在上海、北京等中国的经济中心，很多房价都是当地居民年收入的30倍以上，这个比例即使与其他发达国家相比，或者与一些国家泡沫经济高峰时期的房价相比，都是有过而无不及。房价的这种涨幅并非经济周期所能决定，除了我所说的两个垄断的问题外，还有一些其他因素导致调控事倍功半。

（1）房产成本的隐密性

2005年国务院搞了个“国八条”，2006年国务院又出台“国六条”。民间为控制房价，也在抗争，集资建房、合作建房、小产权房，方法多样，呼声甚切。然而，所有这些努力的效果却甚微。中央的宏观调控调房价的决心很大，但全国的房价并未得到有效的控制。其中，北京的房价就在中南海的眼皮底下，2006年上涨了25％，为什么会这样？其中一个十分重要的原因是房产价格的隐密性，使信息严重不对称。上海的中央公寓存在的成本虚高情况是普遍存在的一个案例。资料显示，开发商在2003年以2358元每平米的价格拿到了中央公寓这块土地，土地成本平摊到成品房中每平米应该不足1000元，而工程的建筑成本不超过4000元。最后的成本居然虚构到了万元以上。

据我了解，自从近几年土地招拍挂政策出台后，土地出让结果的透明化只决定了房地产部份成本的一定真实性，更多的秘密使房地产成本不为人所真正了解。虽然在市场不透明的情况下，房地产成本低并不必然导致房价低，但成本与房价还是有一定联系的。至少，我们可以从中看到一些商人通过房地产开发牟取暴利却还在哭穷的闹剧。



（2）政府职权部门弄权舞弊的情况十分严重

作为房地产市场的监管部门，如果能履行义务，认真监管这个市场，应该说中国的房价是不存在失控的可能性的。偷牛贼不可怕，可怕的是猫鼠一家。中国的房价到了失控的边际，我们有理由怀疑监管部门的失职。遗憾的是，这种猫鼠一家的事在中国大地频频上演。

例如，为了解决低收入家庭的住房困难，国家在上个世纪就开始了经济适用房的建设，这也是平抑房价的重要手段。然而，腐败使政府的努力收效甚微。许多低收入家庭抱怨买不到经济适用房，而开着宝马购买经济适用房的情况屡见不鲜，引起了社会的强烈反应。这里面有一个信息不公开的问题，更多的是以权谋私，人为的“暗箱操作”。一共有多少限价房？谁有资格买？谁来监督？“暗箱操作”的结果，只能是便宜了“特权人”。这里面还隐藏着一个有的政府职权部门弄权舞弊的问题。

国家制定经济适用房政策本意是想给中低收入家庭予补贴，以帮助其实现购房意愿。但事实上这一政策并不到位，国家因此减少了大量土地转让收入和税收收入，这些利益很多进了高收入家庭和开发商的口袋。虽然国家及地方对购房者的申请条件进行了限制，但对许多高收入者而言隐瞒现有住房水平，同时取得一张符合规定的收入证明并非难事，而且购房资格的审核由开发商负责，因此大量的经济适用房被富人买走。这种“马太效应”的产生，对政府的声誉和社会的稳定是极其不利的。

虽然国家的《经济适用住房管理办法》第14条、17条规定了经济适用房中、小套面积，规定开发商的利润应控制在3%以内，但为了牟取高额利润，开发商只有在房屋身上做文章。一些房地产开发商享受政府优惠补贴的同时，利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等办法，使政府的补贴进了自己腰包。部分中低收入者本可享受的住房花落他人，优惠政策也落了空。例如 2007年4月9日《中国消费者报》报道《郑州700余套经济适用房未经摇号去向不明〉，就揭开了这个问题的内幕。

而郑州发生的问题，在许多城市同样存在，在北京更为严重。2006年，北京的经济适用房建设计划大幅度向国家机关倾斜。众多的部委集资兴建经济适用房来按官职大小分享，导致北京市民的经济适用房源严重不足，这无疑是一种新的社会不公现像。

（3）官商结合有公开化的趋势

前些年，有一个口号叫：“招商”，“亲商”，“护商”。商人也是人民群众的一部分，是可以亲近的。问题在于，不能在“儿子”与“女婿”厚此薄彼。一段时间，官员们傍大款“媚商”成为时尚，这样就不正常了。伟人说：世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨。当公仆们整天与富豪们打成一片时，就看不到更多的人民群众了。

有一个事情很令人寻味。2006年的时候，在某地召开了一个全国性房地产的高峰论坛，据媒体报道，一些开发商在那大放厥词，有些政府官员，甚至有司局级干部，也在那边捧角，就说房价不但不能跌，还要涨，如果房价跌了，全体人民都损失。这些官员与商人的话肯定不对。起码按照纪律来讲，中央决定宏观调控房价，这些靠政策发了财的开发商，这些靠人民群众养活的政府官员就不能，至少公开不能唱反调。但是，后来没看到谁因此受到处分，很令人费解。按照党纪政纪，政府公务员，共产党员，怎么能和党中央、国务院不保持一致呢？我们由此知道了，官商结合形成利益集团的力量太大。利益之下就有人愿意卖身投靠;巨大的利益之下，就有资本有胆量来和政府抗衡，这是一个不能忽略的讯息。这样的问题不加以制止，政府就可能变质为代表极少数富豪利益的政府。

我们再来看上海。原上海市委书记陈良宇在上海对房地产商有着十分的异乎寻常的热情。这有一个有趣的事情，那是去年夏天，我在上海某法院开庭。对方出庭的是某区建设系统的一位负责人，当争论到该拆迁项目手续不全且不利于科学发展时，该同志理直气壮的说：“我们要坚决地按照良宇同志的指示，按节点推进该项目的拆迁进程，支持开发企业的工作，程序问题可以省略”。几个月后，陈良宇出事了，我又一次碰到这位同志，笑着问他：良宇同志还在关心这个项目吗？他则不作回答。当纪律检查机关对原上海市国土房产局副局长、上海市土地学会会长、中国房地产协会副会长殷国元双规时发现，这个房价上涨的极力鼓吹者和推动者竟有数十处房产。有报道说，殷国元被查到来源不明的资产超过人民币一亿元，其中包括三十套房子，每套房子价钱在人民币三百万元。一位上海房地产台商说，殷国元早在2002年之前就已经退休了。他退休之后，多是在帮房地产开发商做“穿针引线”的工作，协助处理这些开发商的土地买卖问题，帮忙开发商解决难题。
　　资料显示，殷国元从1994年10月开始就任上海市土地局副局长，1995年1月开始就任上海市房地局副局长。据相关报道，2004年下旬，殷国元仍以上海市房地局副局长身份在媒体上露面，在2005年10月的一次报道中，殷国元的公开身份变为“上海土地学会”会长。

人民网披露：有人曾查阅了几年来关于贪官的近百篇报道，发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关。湖南郴州原副市长雷渊利在任时先后收受个人及单位所送财物143次，折合人民币共计949万余元。在39个涉嫌行贿的单位和个人中，有18个是房地产公司！因房地产开发大受其贿的北京市副市长刘志华、山东省委副书记杜世成和崂山区委书记王雁落马时，多数市民为之拍手称快，这足以说明少数领导干部在房地产方面的腐败行为已经让百姓恨之入骨！

再看天津，贪官宋平顺、李宝金等，都是插手房地产领域，兴风作浪的罪人。

打击房地产领域的官商勾结可谓众望所归。在今年全国两会上，房地产行业的权钱交易“潜规则”成为不少代表、委员关注的热点。
　　除了领导干部，众多的普通官员腐败也不容忽视。据统计，在2006年全国建设系统查处违法违纪和涉嫌违法违纪的４１５人中，建设行政机关和具有管理职能部门的工作人员占６８％。房地产行业已成为腐败现象易发多发的重点领域。
　　一些管理人员与开发商投桃报李，发房地产横财的途径主要有三种：一是在位时利用职权及人际关系，在土地出让、房屋销售审批等方面为开发商牟利；离任或下海后再到这家房地产公司谋取要职，收获先前播种的“收成”；有的干脆以亲属等名义直接获取一定的股份。二是利用职务之便，以亲属、朋友的名义，从开发商处打折购房，转手出售。折扣高低视权力大小而定，所谓亲属、朋友事实上就是代理人。三是替开发商“抬轿子”造势，“忽悠”消费者，自己拿取不菲的出场费。而开发商将非成本性价格，也就是寻租价格计入房价，这是公开的秘密。

当国家的调控手段未产生明显效果的情况下，我们必须承认我们的房价已经处于失控的状态，是需要“着力解决”（中共16届6中全会决定用语）的时刻了。

文章节选自拙作《 中国房地产制度思考》，该书将由法律出版社出版。



转贴::::::::::王才亮律师

niceview

对！必需解决，这可是国计民生的基本问题，是今年十七大新华社调查问卷中老百姓关心的十大问题之一
详情请点击http://www.china.com.cn/17da/2007-10/12/content_9042239.htm
排在第六位的是“楼市问题”。2006年以来以北京、上海、广州、深圳等大城市为热点，各地房价大幅上扬，境外大量资金流入托高楼市价格，给老百姓购房带来了极大的困难，这个问题在公众中的关注度占到了65.3%。公众希望政府能够有效的控制楼市价格，解决城市流动人员的居住问题等

maobu

呵呵，欢迎王才亮律师来到法版。

pyhpyh8

只是看贴子写的好,转贴而以

含笑饮砒霜

哈哈 楼主还蛮坦白的  

jadom

好文章，我的房子是我心中永远的痛啊

maobu

引用第3楼pyhpyh8于2007-10-26 15:43发表的 :
只是看贴子写的好,转贴而以

转帖请注明，以免发生误会。

yujian623

房地产行业是暴利行业，有很多见不得光的东西。