叶檀：别被提高第二套住房首付比例忽悠了

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叶檀  南方都市报

  无论是楼市还是股市，政府总是在提高交易成本抑制需求的怪圈中打转无法自拔。有必要重申，住房信贷紧缩政策对银行有利而对压制房价无用。

  银行紧缩房贷的迹象再明显不过。先是房贷大户建行为首的商业银行在深圳等地提高第二套住房首付比，而后银监会与建行提示信贷风险。近日有媒体报道，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。核心政策之一是将第二套房的房贷首付比从30%提高到40%以上，第二套房的贷款利率可能在标准利率基础上提升10%左右的幅度。

  这是24号文下发为标志的房地产新政在金融领域的延伸，目标清晰——打压房地产投资性需求，减少银行房贷风险。美国次级债危机想必让监管者印象深刻，这场风波如果发生在中国，引发的就是金融业大动荡。

  提高第二套房首付比例无法抑制房价，因为受到以下阻碍：

  首先，信息系统不支持。不同的银行之间信息未曾联网，无法甄别同一个家庭以不同家庭成员的名义分别购房。因此，实行这一办法的变化是将使房贷中投机取巧者增加；

  其次，银行无法区分自住与投资，无法抑制投资需求。提高第二套房的首付比例，目的是为了抑制房地产投资而不是自住需求。但在经历了股市与楼市的跌宕起伏，决策者应该很清楚，资本时代的投资需求是无法被抑制的。除非有比房地产收益更多的投资品种源源出台，否则抑制房地产投资就是前资本时代鼠目寸光的行为。银行既没有区分自住与投资的技术手段，他们的主要任务也不是为政府的房地产政策服务、减少房地产的投资数量，而是减少金融风险尽量提高盈利水平；

  第三，从总体来看，商业银行流动性仍然过剩。目前各银行之所以愿意配合政策提高首付比是因为年末信贷额度不足，无款可贷，无米下锅。以上海为例，包括工、农、中、建四大国有银行在内的沪上大多数银行都已经提前完成了今年的房贷指标，少数中小银行甚至6月份就已“完工”，想继续贷款只能透支明年的贷款额度。等到明年年初新的信贷大战硝烟再起，恐怕各银行就不会弃高额盈利于不顾，惟监管者马首是瞻了。

  降低房价釜底抽薪的办法是让增加人民币的购买力，使投资者持有实物资产保值的热情不那么高涨；或者推出各种收益不在房地产投资之下的投资产品；或者政府以提高利率、开征物业税等办法增加政府红利，从投资者口中夺利，当政府红利上升到某个临界点使投资者无利可图时，人们只能弃房地产而去。

  提高第二套住房首付比例与按揭利率对普通购房者不利而对银行有利。

  进入加息周期以后，还贷者压力陡增，银行面临越来越大的房贷风险。房贷的安全性与提高贷款的赢利能力成为银行首要考虑的因素。提高首付比例和增加利率刚好可以给银行提供趁手的工具，帮助银行对客户进行筛选，那些自有资金充足、能够接受贷款利率上限的客户将受到格外垂青，而对于房贷利率上涨敏感的普通工薪阶层将被摒弃在房贷服务之外。

  一般房贷者在加息压力之下已经不堪重负，今年以来连续5次加息，5年以上期房贷优惠利率由5.814%升至6.6555%，如果房贷利率在此基础上上升10%将达到7.3111%。2004年10月29日以来9次上调利率，以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，历次加息最终累加的总还款额增加了近12万元，加息之后还会上升数万元。这对于资金充裕者固然不足为虑，主要城市的房地产升值幅度仍然可以覆盖其成本，普通工薪阶层只能望而却步。这样做的结果只有一个，房地产投资成为高收入者的特权。

  政府的职责之一就是一视同仁地保障中低收入者的居住权与投资权。就信贷而言，可以仿照美国政府支持的两大住房抵押贷款机构——联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司，设法向普通工薪阶层的购房者发放优惠利率的贷款，而不是把他们都驱赶到商业贷款这华山一条道上。美国两大住房抵押贷款机构在服务美国中低收入购房者上功不可没，他们陷入困境是因为牵涉到风险过大的金融衍生品。

  要让普罗大众分享房地产市场上涨的收益，仅让他们购买房地产上市公司的股票是远远不够的，据悉目前央行、银监会、证监会等多家部门，还在积极准备和研究房地产信托投资基金的试点方案，希望类似于香港领汇基金这样的投资品种尽快出台，免得中低收入阶层在飞速发展的房地产资本时代中加速边缘化。

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扬汤止沸，殊不料灶中火势迅猛依旧。不对房产这种特殊商品加强管制以及显著加大房产投资成本，真正需要住房的中低收入阶层只能是“望房兴叹”了！

yujian623

提高第二套住房首付比例与按揭利率对普通购房者不利而对银行有利。