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近期A股市场许多品种出现了40%左右的大幅度暴动跌走势,在经历了上周暴跌之后, 6月4日，沪综指开于3981.82点，盘中最高3987.27点，最低3659.09点，收盘报收于3670.40点，跌330.34点，跌幅8.26%；深成指开于12393.25点，盘中最高12468.58点，最低11464.23点，收盘收于11468.46点，下跌964.23点，跌幅7.76%。两市主板共成交2261亿元，较上一交易日大幅减少。沪指今日连续跌破4000、3900点、3800、3700点的4个整数关口。沪深两市分别以单日下跌330.34点和964.23点创下单日下跌点数历史记录。盘中再次出现近1000家股票跌停的情况,而一些品种连续的大跌已超过了历史上任何一次面上的品种跌幅,即然资本市场可以全线暴跌,而作为资产重要标志的房地产市场应引起投资人的关注, 股市暴跌可能正是房地产市场泡沫破裂的前兆。
尽管目前从全国房地产市场来看，一些地方房价仍然处于上涨的过程中，但笔者分析中国房地产市场的一个重要因素是看空置率和房价收入比，年初国家统计局公布：全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%，目前仍然处于增长阶段。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。许多城市虽然表现为房价的不断上涨，但其庞大的空置率正在累积，一方面是虚涨的价格，一方面是空置多年的房子积累愈重，在通过对我国房地产市场研究发现，从基本面来看，国家对房地产业的宏观调控仍将继续，比如信贷、土地增值税等政策的变动，另外最为关键的是目前经过多年的房价上涨，使得经济社会各界及消费者开始认真理性的分析其扭曲的价格，比如日前从外部媒体《澳大利亚日报》、《联合早报》等消费者会明显看到外国投资者或媒体均认为中国房地产价格过高，比如美国的住宅售价折算成每平方米单价一般不足8000元人民币，而且不像是中国所谓的“建筑面积”，根据美国地产商规范运用的住宅建筑面积概念，美国单元住宅单价在每平方米8000元人民币之下还要打折。由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异，中美房价很难进行直接的比较：绝大部分美国住宅是2—3层的楼房，附带车库、游泳池，相当于中国的高级别墅和联体别墅；美国房产商所经营的都是现房，且是装修房，基本与中国的豪宅相仿。这样的住房在美国的售价折算成每平方米单价一般不足8000元人民币。更重要的是美国房地产商规范运用的住宅建筑面积概念不同于中国的“建筑面积”，直接以统计上公布的面积为基础推算的单价，美国住宅面积数据相对低估，其测量方法下的单元住宅单价还需要打折。一般情况下，房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，20倍于户均年收入、保持高速增长的房价是否合理，这样的高房价能够坚持多久呢？因此从越来越多国内消费者重新认识房价的时候，相信至少房价的透支上涨已完全大幅度超过了人民币升值的速度，从去年以来，市场中房地产股的大幅度上涨来看，也透支了其多年的上涨空间，因此从基本面来看，房地产市场所形成的泡沫仍然可能在资本市场价格泡沫破裂后在一个时间点集中爆发。
从国外比如新加坡推行的一家一房制来看，中国房地产也可能推出多个措施来进行房地产市场调控，笔者在北京发现，租赁房子的房主的有的可多达数套，有的房子多年空置那里，许多高档写字楼并非开发商所描述，其实上面空虚之至，也反映出浪费之风和现实。在中原城市郑州，笔者看到许多住房空置在那里，而更多地方正在一栋一栋的高楼拔地而起，这种矛盾加剧的市场现象，正说明房地产市场的风险越来越大，虚高的价格，随时可能象股票市场泡沫破裂一样，形成时机性大幅度下跌，而目前来看，股市中的资产泡沫部分品种已开始腰斩式的跌价，相信在中国高品房空置率越积越大的情况下，房价收入比严重透支国际警戒线的时期，其大幅度下跌随时可能出现，美国楼市、日本楼市的大幅度下跌表明，任何资产泡沫在到达一定的阶段时，随时就可能破裂。 |
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发表于 2007-6-5 19:08:57
