宏观调控最强音！政府定价突袭南京楼市

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这几天，一场前所未有的风暴正在席卷南京的地产界。

　　风暴起源于三天前。5月25日，南京市物价局一场动员大会通过了南京市房价调控细则。其核心内容主要是：限制开发商利润；推行政府主导价和“一房一价”核价政策。




　　该细则规定，经济适用住房净利润率被界定为3%；普通商品住宅的净利润率为8%。

　　“这个规定如果能切实贯彻下去，对开发商的打击将是致命的。”某地产界知名人士表示，目前开发商平均净利润率在20％以上，此次列入调控范围的开发面积占全市开发面积的75%以上。

　　值得注意的是，这项强硬政策是在国家房地产调控政策频频出台而大城市房价一路走高的情况下出台的。

　　南京市这种政府强势介入调控房价的做法引起争议自在意料之中，而众多开发商、市民更关心的是这项政策能走多远。

　　政府规定基准价

　　在南京，流传着该市江宁区一新楼盘房价一天内从3900元/平方米暴涨到5100元/平方米的故事。

　　但今后这样的故事或许难再重演。

　　因为，根据新政，南京市将对除高档化住宅商品房[指市计委、建委立项为公寓（含酒店式公寓）、别墅（含拼联式、联排式）、度假村的商品房]之外的经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房、普通住宅商品房实行“政府指导价”管理，并把开发商的销售利润率严格控制在规定的幅度内。

　　政府指导价，即南京市物价局的核准基准价格。南京市物价局一位副处长表示，上述被列入调控范围的商品房指导价的基准价格为成本与利润率、税金之和。

　　其中，成本构成包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费、销售费和财务费用等8个方面。

　　而在利润率上，经济适用住房被界定为3%；普通商品住宅的利润率为8%。这里均指的是净利率。

　　东南大学房地产研究所所长李启明表示，这个利润率主要是参照其他行业定的。李长期致力于南京房地产市场研究。

　　此外，该新政细则还规定针对基准价的上下调整幅度。其中，新项目不得超过价格主管部门核定的基准价加规定的浮动幅度（普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5％，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3％）；而对于经价格主管部门核价已开始销售但尚未销售完毕的老项目，不仅要执行这个规定，还要遵循楼层、朝向、环境等差价代数和为零的原则。

　　比如，如果某楼盘的个别房源由于楼层、环境等因素，已卖房屋涨价超过了5%的界限，那么，该楼盘就必须有对应的房源价格下调上述房源超出的价格。

　　细则还要求实施明码标价。价格要在销售场所醒目位置按“一套一价”规定标出。住房套数较少的楼盘可用标价牌进行标价，套数较多的楼盘要用价目表进行标价，并注明基准价、浮动幅度、综合差价（楼层、朝向、环境等）、销售单价、总价等具体情况。

　　而标价的详细情况，要在销售前报当地价格主管部门的价格监督检查机构以备核查。价格公示确定后，开发企业不得擅自上调已公示的销售价格。

　　对于擅自提价的，南京市方面将没收违法所得并处以违法所得5倍以下的罚款，没有违法所得的，可处以4万元以上40万元以下的罚款，情节严重的，可责令停业整顿。

　　六部门联合大检查

　　“这对开发商的影响是非常大的。”南京苏鼎房产研究所所长宋坚相当肯定地表示，他透露，拿普通商品住宅来看，业内公认的平均净利润都在20%以上。

　　李启明则称，8%指的是单个项目的净利润率。“如果从单个项目考察，净利润率绝对远远高于8％。”

　　南京市知名的地产上市公司——南京栖霞建设股份有限公司——公开的数据表明，去年，该公司不少房地产项目的毛利率均在30%左右。

　　“对于开发商来说，这些调控措施如果真正实施下来，威力不亚于‘国六条’、‘国十六条’等等政策。”南京市下关区一位房地产开发公司副总直言不讳地表示，“我们刚开了一个会，研究下一步该怎么办。”

　　上述影响产生的前提是该政策能得到贯彻落实，南京市政府为此做了周密部署。

　　首先，开发商销售上述列入调控范围的房屋前，必须到物价局办理报价手续。未经物价局审核，房产（建设）部门将不予核发“商品房销售许可证”。

　　“你不拿到许可证就敢进行销售，我们就认为你是违法销售，就有权直接处罚。”南京市物价局人士表示。

　　其次，为防止开发商虚列成本，南京市规定，要重点对土地征用费、拆迁补偿安置费、前期工程费、房屋建筑安装工程费和公共配套设施费用从严从紧审核，剔除房地产开发企业的不合理成本列支。

　　南京市还规定，对取得使用权三年以上的土地，方可实行按评估方式测算地价进入普通商品住房价格成本；土地评估价进入成本的普通商品住房，其土地价格不得高于周边地区同期普通商品住房的土地价格水平。

　　该人士还透露，对于核定的开发商的造房成本，“可能还会通过一定的渠道，向公众公布”。

　　值得注意的是，加入这次房价调控队伍的，不只是南京市物价局一家。南京市房产局、国土局、国税局、地税局、工商局等五家部门，也同时加盟调控大军。上述六部门将于6月份开展一次大规模的房地产价格检查。

　　谁来规定利润率？

　　“我们会联名向中央反映，房价应该由市场来决定，岂能由政府说了算？”南京市一家位于下关区的知名房地产开发商的秘书说。

　　持有相同看法的开发商不在少数。

　　南京知名房地产企业——南京栖霞建设股份有限公司——一位高管也对新政表示不满。“按道理，商品房已经市场化，应该由市场说了算，政府不应该直接介入。”

　　该高管对政府控制8%净利润率也表示不解：“政府规定多少利润率，都是不合理的。”

　　该高层进一步表示，“政府要想调控房价，可以通过其它的渠道，比如，增加土地供应量，房子价格自然就上不去了；比如，还可以降低二手房交易费用，作为商品房的补充。”

　　不过，宋坚认为，房地产已经是我国的一个关系到国计民生的重大产业，“政府与市场两种手段都应该介入”。拿南京来看，“房价已经企高，政府干预是必要的”。

　　被推到风口浪尖的南京市物价局一位人士则认为，目前，南京房地产市场发展“已经很不健康，甚至畸形”；开发商通过各种手段来操纵房价，发布虚假信息，“不仅影响了政府形象，还损害了购房者的利益”。

　　李启明对此表示赞同。他认为，从我国的实际情况来看，虽然房改实施了这么多年，但商品房除了具有商品属性外，还具有准公共产品的特性，市场定价机制还没有完全形成，应该逐渐放开。政府在当下特殊的时期介入房地产价格管理，是合理的。

　　的确，房地产调控在连续实行几年来，由于地方政府执行力度不够，调控效果大打折扣，下一步地产宏调何去何从值得关注。