美国房地产宏观调控政策的有效性及启示

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由于多方面的有利因素，美国房地产市场有条件实现“软着陆”，美国经济没有很大的风险。与美国过去几年房地产市场火爆的情况类似，我国房地产也面临过热风险。房地产在我国国内生产总值中的比重不断增加，对经济走势的影响将越来越显现。如何让过热的房地产市场适度降温，避免大起大落对经济的伤害，是今后我们进行宏观调控时需要破解的重大课题。

　　美国房地产是否存在泡沫？泡沫何时破灭？泡沫破裂对美国经济会有何影响？这是最近几年来美国官方民间普遍关注的国内问题。由于美国经济与世界经济及我国经济密切相关，美国房地产也成为了包括我国在内的国际社会广泛关注的经济焦点。
　　目前欧洲、日本和新兴市场的经济或强势增长或复苏上升，这种有利的外部经济环境极大地缓解了美国房地产波动对商业信心的可能打击。而且，美国证券市场连创新高，失业率不断下降，工资收入继续增长，油价回落，都有利于支撑消费，一定程度可抵消房价波动产生的负“财富效应”。美国房地产市场有条件实现“软着陆”，美国经济没有很大的风险。我们与其专注美国房地产泡沫破不破的问题，不如把焦距拉远一点，变换一个观察的角度，从中探究美国经济总能峰回路转的深层次原因引为借鉴，加强并改善我国宏观调控政策。

　　一、多种调控手段有效控制房地产市场

　　长期以来，美国已经形成了比较健全的税收制度和房地产评估系统、多元化的房地产金融服务体系以及严格的商业法治氛围。美国调控其房地产市场是在这样一种相对成熟的市场经济条件下进行的，特别是发达的金融市场保证了美联储利率政策的正确传导和实施。回过头来看，美国房地产自1980年代末1990年代初的衰退和复苏之后，已连续经历了长达十几年的繁荣。2000年前美国房地产的发展，主要得益于新经济形成后美国整体经济的扩张。2000年以后主要是宏观经济政策特别是持续下调的利率政策，支撑了美国房地产的繁荣。2004年年中开始特别是去年下半年以来，美国又综合运用利率和税收等经济杠杆，同时辅之以法律手段和必要的行政措施，对房地产市场适时降温。

　　（一）利率政策

　　利率政策在美国房地产市场调控中发挥着核心作用。2000年，美国股市暴跌，股民财富损失惨重，企业投资持续收缩，整体经济显现衰退迹象。美联储马上改变其宏观调控方向，宣布将联邦基金利率下调50个基本点，利率从6.5%下降为6%，由此拉开了美国降息的序幕。此后，美联储连续13次降息，最终在2003年6月将联邦基金利率降至1%的低点，并维持了1年有余。在美联储的引导下，美国的金融环境十分宽松，各种利率纷纷下调，高风险金融工具开始得到广泛运用。在住房贷款市场上，30年固定抵押贷款利率从2000年底的8.1%降至2003年的5.8%，1年可调息抵押贷款利率从2001年底的7.0%降至2003年的3.8%。得益于利率的降低，房价上涨并没有大幅度增加购房者的偿付压力。2000年－2004年，中位房价上升了33%，但购房者每月所需偿付的贷款额却仅从846美元升至876美元，上升幅度不过3.5%，低利率成为支撑高房价、高销售量的主要因素。可调息抵押贷款、只付利息贷款等多种高风险金融工具相应得到快速发展。宽松的金融环境推动美国房地产市场保持了强劲增长，房地产市场成为继“互联网”之后拉动美国经济增长的主要引擎。房地产的财富效应扩大了消费开支。2001年以来，美国房地产市场创造了超过6万亿美元的财富，根据美国、德国、日本学者最近的联合研究表明，美国房地产每增值100美元，个人消费即增加9美元，而股票市场只能产生4美元的效应。据此测算，超过6万亿美元的财富使美国私人消费开支增加了5000多亿美元，相当于美国年国内生产总值的2个多百分点。在房价上升和低利率情况下，多数房主向银行申请房屋升值的再贷款，也增加了消费开支。据统计，自2001年以来，美国家庭通过再贷款融资2万多亿美元，其中一半以上用于消费支出。房屋建筑及相关部门也直接增加了生产，并提供了1/3的新增就业岗位。
　　美国房地产繁荣也催生了较严重泡沫现象。美国家庭房产的平均价值相当于家庭平均收入的3倍以上，是1960年以来的最高值。美国两个沿海板块（太平洋、南大西洋）、南部板块等热点地区的房屋费用，年上涨幅度比正常情况高30%，美国总体房价比其实际价值约高出15%以上。鉴于此，自2004年6月起，美联储连续17次加息，将短期利率由1%提升至2006年6月29日的5.25%，并相应带动长期利率回升，目前30年期贷款利率也达到了近年来的高位。提升利率对美国房地产产生了多方面的降温作用，有效抑制了房地产信贷消费，增加了新购房者的借贷成本，加重了已购房者的还贷压力，挤压了房地产开发商的利润空间。美国房地产开发商的平均利润率在15%左右，目前的利率水平，开发商的利润空间已非常有限。加息对美国宏观经济起到了紧缩的作用，减少了经济活动对房地产的需求。目前，纽约曼哈顿房价已冲高回落，一些热点地区房价增长明显放缓，不少地区出现滞销现象，据美国商务部公布的数据，2007年以来，美国新房销售已连月出现下降，说明美国房地产市场过热现象已有所改观。

　　（二）税收政策

　　对房地产消费和投资起明显调节作用的首推房地产税。1970年代末，当时为遏制房价过快增长，美国加利福尼亚州率先开征了房地产税，目前全美50个州都已开征了房地产税，税率一般为1%－3%。房地产税是美国地方政府调控土地利用的重要手段，美国州政府相关部门每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房地产税也是美国地方政府最大、最稳定的财政收入来源，一般占其财政收入的一半以上。2000年－2004年，全美房地产税收入增长了28%，而同期个人收入增长了16%。针对房屋购买和出售时的差价，美国一些州政府专门设计征收房地产增值税，规定自住房住满两年以上出售时可以享受大幅度增值税减免政策，投资房则不能享受相应的增值税减免政策。为鼓励建设廉价房，美国政府还实行退税政策，对凡是建造一定标准廉价房的开发商，政府在10年之内返还整体工程造价4%的税费。

　　（三）住房保障政策

　　联邦政府利用金融手段提高低收入家庭的购房能力，是美国住房保障政策的重要内容。上世纪经济大萧条之后，罗斯福政府就设立了“联邦家庭贷款银行”，由其资助商业银行以低息发放信贷。美国政府给低收入家庭提供的住房贷款保险，降低了低收入家庭购房首付款。著名的“房利美”（即联邦国民抵押贷款协会）专门收购商业银行的住房贷款，在金融市场上“打包”出售，帮助商业银行迅速回收资金，加快资金周转。美国的住房保障政策成效显著，目前接近70%的美国家庭拥有自住房，因此，在房价持续上涨的情况下，住房问题没有成为美国社会的突出问题。

　　（四）外资政策

　　美国没有明确的限制外资购房的法律和政策，但外国人要在美国购买房地产事实上存在一些制约。在审核外国人提出的住房贷款申请时，美国银行相当谨慎。外国人要提供比美国人更为详细的收入情况等个人资料，银行要对其进行较长时间的资信调查，房款首付的标准也较高，相关的税收制度更复杂繁琐。因此，在美国外资炒房的现象较少。

　　（五）法律手段

　　美国房地产涉及数十部法律，如《合众国住房法》规定了为低收入家庭建设公共住房的长远目标。一旦发现美国房地产商有散布虚假信息、签订假合同、人为制造涨价风潮等不法行为，不仅会受到《公平交易法》等法律的严惩，还会受到消费者集体诉讼和媒体曝光，房地产行业协会和相关金融机构也会将其列入黑名单。

　　（六）行政手段

　　主要针对低收入家庭的住房问题。比如，美国政府可以直接给低收入家庭提供廉价住房，早在1965年，美国就设立了住房和城市发展部，2005年的预算为313亿美元，重点用于向低收入家庭提供住房补贴，或直接资助建设廉价房。美国政府鼓励房地产开发商建设廉价房，由政府先把某块土地从私人手中买下，并以较低价格转批给房地产开发商，同时规定开发商必须建造一定比例的廉价房。有时政府可以根据地块具体情况，允许开发商多造房子，以此鼓励开发商以较低价格出售住房。

　　二、对我国调控房地产市场的启示

　　与美国过去几年房地产市场火爆的情况类似，我国房地产也面临过热风险。房地产在我国国内生产总值中的比重不断增加，对经济走势的影响将越来越显现。如何让过热的房地产市场适度降温，避免大起大落对经济的伤害，是今后我们进行宏观调控时需要破解的重大课题。
　　要高度关注全球房地产市场变化，防患于未然。从全球范围看，房地产市场市值增长超过了国内生产总值、贸易和投资增长，也高于股市增幅，存在明显的虚高现象。摩根斯坦利有关报告指出，包括美国、中国等在内的全球1/4的经济体存在房地产泡沫。据测算，进入新世纪以来，全球房地产总价值已经增加了近40万亿美元，较1990年代全球股市泡沫更加膨胀。在经济全球化不断深化的形势下，我国经济与国际经济的同步性日益增强，美国等主要国家房地产市场走势对我国宏观经济的影响不可低估，需要我们增强房地产泡沫危机意识。
　　要密切跟踪和监控与房价相关的各种经济指标，作为制定货币政策的重要依据。利率变化是房地产价格的主要诱因，适时调整货币政策是防止房地产泡沫化的关键。美国房价对利率，特别是长期利率极为敏感。与美国相比，我国房地产市场热的成因更为复杂，但利率长期偏低同样是重要因素。高盛公司认为，如果中国的利率仍长期处于目前的低水平，那么房价上涨的速度就会远远超过居民收入的增速，一旦今后利率提高或广义资金流动性下降，房价就会暴跌，对经济的伤害可能更大。
　　要谨慎对待住房贷款及相关金融产品发展的影响，避免房地产降温对消费和金融市场造成更大冲击。自1990年代中期以来，美国住房贷款市场发生了深刻变化，中低收入家庭获得住房贷款比以往更容易。金融支持增强了居民购买力，对房地产起了巨大推动作用，有利于社会公正，缓解贫富差距。近10年来，美国白人住房拥有率提高了7%，而黑人和西班牙裔人群的拥房率分别增长了11%和19%。但住房信贷的快速发展也存在隐患，如果出现大量超出自身收入条件的不谨慎住房贷款，就可能助长泡沫化。我国住房金融业发展方兴未艾，但尚未经历房地产市场跌宕起伏的老百姓，心理准备和风险意识都明显不足。许多年轻人收入不高，动辄贷款购买一百平方米以上大房子的现象不少，这种过于自信的消费倾向和不够谨慎的贷款发放，值得金融当局和监管者注意。
　　要深入研究房地产的财富效应，这对加强和改善我国宏观调控有重大现实意义。房地产是美国人最重要的个人财产，美国人拥有自住房的比例比直接和间接购买股票的比率（50%）高出近20个百分点。随着房屋价值的上涨，拥有住房的人心理感觉更富有，消费意愿和消费信心增强。在美国等发达国家，房地产金融产品发展很快，个人可通过抵押再贷款等方式从升值的房产中直接获得现金收入，用于扩大消费。进入新世纪，美国繁荣的房地产市场极大地促进了私人消费，为美国经济保持快速增长做出了贡献。但如果出现房地产下跌过猛的情况，个人实际可支配收入相应下降，支撑经济的私人消费也必然会受到威胁。随着我国经济的发展，个人收入的更大比例将用于住房消费，房地产金融业快速发展，深入研究房价对我国消费和经济增长的深刻影响势在必行。