对中国房地产近、中期市场的判断

guiqinli

房地产价格和供给关系到千百万的利益，政府的干预与调控也是各过到采用的手段，但是，从长远发展，需求与资源的供给是决定房地产价格的最基本因素，政府的调控不能超越供需关系，否则，一时控制住房价，终将会受到的经济规律的报复。
  一、宏观环境决定中国房地产的发展态势
  中国宏观经济3-5年内仍处在高增长期，决定了房地产包括投资、价格、信贷、需求均保持在上升阶段
  1、投资增长呈压气球状，各地投资冲动在2010年前很难减弱
  国家发改委固定资产投资司公布了我国房地产市场一季度的运行情况，显示：“2007年一季度房地产开发投资增速有所加快，房价涨幅则总体平稳，但部分中心城市涨幅较快。2006年增速明显放缓的房地产开发投资有反弹迹象，本应朝小户型占比70%方向发展的“70-90”政策也远未完全落实。从投资情况看，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。
  2、GDP的拉动作用仍呈强势
  据有关部门预测：“2007年我国的GDP增长率将达到10.9％左右，增长速度略高于上年，继续保持快速增长的势头。”GDP在一些城市和地区仍是地方政府拉动经济增长，刺激投资的手段，特别是在中西部地区，房地产市场发育落后于东部沿海，房地产规模化投资和发展仍处在起步阶段，政府对房地产的支持力度仍很大。这至少表明一点，所谓房地产过热是结构性的过热，而考虑到区域差异，一刀切式的打压和严控是不科学的。
  3、各地的投资虽有结构调整，但总量仍在增长
  预测报告显示：“全社会固定资产投资规模2007年将达到134090亿元左右，实际增长率和名义增长率分别为19.7％和22％左右。按现价计算，2007年全社会固定资产投资占GDP的份额将达到56.3％左右，继续逐年攀升。全社会固定资产投资占GDP的份额这种多年持续明显上升的势头必须引起我们高度重视。”固定资产投资的上升与各地产业结构调整关系密切，特别是电力、钢铁、化工、重型机械等产业的投资已成为许多地区实现产业升级的手段，由此也带动了房地产的增长。
  4、虽有通胀迹象，但尚为构成大的影响
  通货膨胀的高低对地产价格有重大影响，2007年居民消费品物价指数虽然有所上涨，但因居民收入水平的提高及收入渠道的拓宽，对当前的价格上涨基本能够接受，包括股票市场给一般居民带来的收入预期，使大多数百姓对通胀的压力感觉淡薄，由此，更进一步加大了购房者的买房冲动和投资住房的冲动（购房保值等）。
  5、收入结构、消费心理仍在拉动房价
  2006年城镇居民人均收入增长速度达到了2003年以来的最高水平。农村居民人均收入增长更实现了十几年以来的最高水平，达到7.4％。2007年城乡居民收入较快增加的势头将会继续保持下去。预计城镇居民人均可支配收入在2007年将增长10.5％左右与上年基本持平，农民人均纯收入的增长率在2007年为7.2％左右，收入增长对消费者购房的拉动日渐显著。更重要的是中国消费者非理性消费和超能力购买等心理,对房价的抬高起到严重推波助澜的作用。政府的调控既要保护低收入者的权利和权益，也要严控低收入者的盲从消费及非理性消费。
  6、房地产的储值性正在拉动百姓投资
  近几年房价的增幅使大多人看到房产储蓄增值的功能，因此主动投资性购房的家庭开速增加，尽管国家对二手房交易制定了一批限制政策，但作用仍很有限。
  7、巨额外汇收入与储备需要投资出口
  2006年我国的对外贸易继续高速增长，净出口增长对GDP增长的贡献继续保持在较高水平，是拉动宏观经济增长的重要力量。2007年国际经济环境总体趋势基本稳定，存在着于我有利的机遇。从各方面的情况看，2007年仍将是对外贸易十分活跃的一年，进口和出口的增长率仍然会保持在较高水平上。预计2007年进口和出口的增长速度将分别为22.5％和23.9％左右。2007年的对外贸易顺差将比上年继续明显增加，达到2300亿美元左右的水平，巨额外汇收入对房地产投资有着中长期的拉动性影响。
  二、中国正处在发展经济架构下的转型初期，持续的投资需求还要延续3-5年
  1、在中国进入WTO全面开放期后，全球大量热钱涌入中国，推动了投资规模和资本市场的扩张.
  2、由于中国与发达国家的现代制造业、物流、金融、信息产业的差距还很大，因此，只要近几年全球不爆发大规模的经济危机，中国均会以高增长作为追赶的手段。
  3、在速度经济向质量经济转型中，支柱产业的质要提高，但量不会减，这是发展中国家的最主要特征。
  三、资本供给数额巨大，特别是2008年下办年，从股市分离出的资本将大规模转入房地产
  1、中国几大银行均上市，融资和放贷能力显著提高，资本流动性的加快及信贷规模的扩大，均对房地产有很大的拉动及刺激。
  2、外资银行进入的速度和规模在提高。最新资料显示，2004年以来，外资在重点省市投资房地产的规模已占当地地产投资的二成左右，土地金融投资已成为外资在中国获取利润的新增长点。
  3、中国民间资本投融资能力惊人，巨额游资直接影响到资本市场的供给状况。中国民间游资数量近几年成倍增长，数额已高达数千亿。民间游资重点选择短期投资为获利点，这几年轮番进入股市、期货、房市、采矿和邮市。
  4、本轮牛市大约会在2008年后弱化，证券市场游离出的巨额资本会快速进入地产业建设和房屋购买之中。目前中国股市的市值已高达15万亿，自2007年4月以来，QF及海外资本已加快减持速度，尽关此轮牛市还有一定上升空间，但如此高的市盈利最终将使机构资本转出，而大量机构资本可选择的最佳投资转型就是房地产业。
  四、中国房地产的需求高峰尚未到来，住房高需求至少还要维持10年以上，而中长期的房价肯定是攀升状态
  中国尚未解决住房（按小康社会及福利性社会标准解决的住房面积）的家庭在城市中还有约50%以上，这是近期最大的需求，而更大的需求来自于城市化的发展，中国还有七、八亿农民，城市化发展至少要在未来10-20年内解决5亿以上农转非人口的城镇市化安排，其中，小城镇、县镇、乡镇、村镇大约能消化70-80%非农人口离土后的居住问题，但仍有1亿人，约2000多万的家庭及至少3000万从小城镇等升级而涌入大城市的家庭，将是中国城市未来要为这些新城市人解决5000多万套住房，这将是一个庞大的需求，是拉动地产投资和推动房价上涨不可逆转的力量。
  五、政府的调控将有行政管制变为法律管制
  1、2007年政府的调控力度明显加大，一些决策已惊动最高决策层。但目前效果仍不理想。
  2、下一步将以法律文件替代行业管理条例。对地产商的法律约束将逐步增多。
  六、福利性社会的建立正在强化消费分层

  对房地产的调控不能一刀切，特别是不能简单地靠打压高消费来抑制房价。事实上，支持合理的高消费和高购买力，通过完善各项税收及资源超额占有费，以转移支付提高经济适用房和廉租房的建设，合理地界定商品房、公共产品特性的住房和福利房，才是有效调控政策制定的前提。
  1、商品房客户：针对中高收入者的建房应取消限制，并增收、多收相应的资源占用费、契税、物业税等，可以将多收的费用通过转移支付，投入到经济适用房和廉租房建设。

  2、公共产品型住房客户：针对工薪阶层的公共消费类住房，实施中低价，对地产商的利润予以明确的限制，充分体现此类住房公共消费品的特征。对这类消费者严控购买经济适用房。
  3、福利房客户：针对低收入的由政府和转移支付资金补贴的超低价房。

这一分类的主要目的是，不能不分对象地一刀切式地打压房价、地价、建筑面积和物业标准。该按市场原则办的就要靠市场来调节，该属于民生、民济及社会福利的，就要由政府担起来。
  七、资源稀缺日趋严重，地价上涨不可阻挡
  1、土地资源的递减是全球性问题，可用于建筑的土地更为稀缺，这是发达国家的经历，所以，才有挖山填海建住房。
  2、未来十年中国的住房需求仍呈稳定上升态势，而可用地将不断紧缺，资源短缺将抬高土地管制、保护、绿化、建设成本，房屋价格整体上还有100-150%的上升空间。
  八、海外资本正在快速进入
  1、中国房地产的大气候使得外国投资者在中国富裕城市拓展更大的投资领域，招投标限制是决定因素。
　　2、作为国家经济结构降温措施之一，中国人民银行2007年控制和紧缩对房地产领域的开发商和个人的投资者的贷款款项，力度估计更大。由此而来许多中小开发商期望找到一个和外国投资者平等互利相互合作的新的融资途径。CMBS(商业地产抵押贷款证券化)、RMBS(个人住房抵押贷款证券化)、CDO产品(债务抵押债券)和中级融资将变成对开发商筹资的更好的办法。
　　3、据全球性的机构ABS在报告中显示,中国是世界各地最大投资者最被吸引的投资地，2007年将是中国资产证券化产品迅速增长的一年。
  九、房地产投资资本多元化更加突出

  1、各大利益集团的资本。

  2、游资。

  3、证券市场。

  4、海外资本。

  5、跨产业投融资
  十、与周边市场的接轨（地价、房价、建造模式等）在3-10年内形成。
  十一、针对房地产的各种税收、税费将全面加大
转贴：http://shiwei88.blog.sohu.com/43960892.html