二手房市场数据之惑

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二手房比新房贵？

  一度被炒得沸沸扬扬的二手房价格倒挂现象（二手房比新房贵），在５月２０日结束的北京国贸二手房展会上格外惹眼——无论是城八区，还是通州、大兴等郊区县都出现一些高价二手房，这些房子的均价明显高于同区位的新房。然而，事实果真如此吗？中国经济时报记者为此展开了调查。

  据记者观察，表面看来，二手房价格比新房贵，似乎已呈现出蔓延之势，早在今年２月，就有报道预言，到２００７年年底，北京二手房价格倒挂可能高至八成。

  “现在实在买不起房子，二手房的价格已经和新房不相上下，那些好一点的旧房比新房还贵。”只能两手空空离开展会的刘先生无奈地对记者说，与他持同样观点的买房人还有很多。

  如果用百度搜索“京城二手房价格倒挂”，可以搜出８３４０个网页。在这些相关文章中，马家堡——作为二手房价格倒挂的典型地段，被媒体多次提及。

  近日，中国经济时报记者去该地区进行了调查，结果发现二手房价格倒挂，仅仅体现在个别户型、朝向都相对成熟的次新房（房龄低于五年的房子），六成二手房价格倒挂并不具备普遍意义。

  马家堡位于北京南三环与四环之间，即将于２００９年开通的地铁四号线终点站即建于此。据报道，２００７年２月，该地区的二手房价格８７００元／平方米，新房８５００元／平方米。时隔３个月，本报记者前往调查时发现，马家堡已经找不到集中放量的新盘，开盘时间最近的星河城三期也要到今年９月，其均价将达到１３０００元／平方米。

  记者随即以买房人身份在北京市某家大型的经纪公司登记购房需求，要求在马家堡最靠近地铁的位置购买一套总价在１００万元左右的二手房。销售人员很快推荐了一套星河城一期的房子，面积１０８平米。据该经纪公司报价，房款加上税以及服务费，１０３万元就能包含购买此房的全部费用，其均价仅９５００元／平方米。

  按照同样的购房要求，记者在马家堡地区的其他几家大型经纪公司登记了购房需求，结果显示，该地区最贵的二手房集中在恋日家园小区，南北通透的小两居均价已达１１０００元／平方米。而仅有尾盘在售的瑞丽江畔，底层的价格也已达到１１０００元／平方米。它们的均价都没有超过新房。

  在随后的调查中记者发现，在以前媒体报道中曾被提到的二手房价格倒挂的七个地区，只有通州、崇文区还有较多的新房可以出售，东直门有均价２８０００元／平方米的楼盘在卖，亦庄的一品亦庄均价６８００元／平方米，清河的清河新城现在均价已达１００００元／平方米，其他地区新房均已告罄，何谈新老房价格倒挂？

  “现阶段北京二手房价格不会超过新房太多，如果有，也只是极少数楼层、朝向都非常好的次新房。”二十一世纪不动产北京安信瑞德加盟店叶远昌总监对二手房价格倒挂提出自己的看法。“如果二手房价格超过新房已是普遍现象，那么楼市的拐点马上就会出现，显然，北京还没有到这个程度。”

  客观、准确、权威的数据何处寻

  关于新老房价格倒挂的争论可以追溯到２００７年２月中旬，一则京城六成二手房价格倒挂的消息成为京城媒体关注的焦点。北京市一些大型的经纪公司不断接到记者的电话，询问二手房的价格倒挂程度。中国经济时报记者就此采访了发布此数据的某经纪公司市场部相关人员，该人员表示，公司向媒体提供的数据来源于该公司各个地区成交价的平均值。

  而业内某家大型经纪公司的负责人在接受中国经济时报记者采访时却提出与之相反的观点，认为二手房价格倒挂并不是普遍现象，仅仅集中在部分热点区域中位置和朝向等客观条件相当出色的次新房上。当记者追问二手房价格倒挂信息来源时，该公司负责人回答非常隐晦，“说二手房价格比新房贵，对经纪公司并没有好处，其他公司这么做的原因，我们并不了解，不排除吸引媒体注意的可能。”

  另一家大型经纪公司的企划人员在面对记者的相关约稿要求时，干脆婉言拒绝，称未能找到新房数据，无法对二手房与新房价格进行对比。

  显然，二手房价格倒挂现象在业内并未达成共识，却被媒体广泛传播。

  ２００７年２月１４日新华网房产频道在醒目位置转载某报文章《两部门联手保证资金安全 房产中介戴上紧箍咒？》。文中提到：“中大恒基的交易数据显示，２００６年公司二手房交易量为７．１万套。”而北京市建委公布的数据中，２００６年北京市二手房交易总量才７．８万套。该公司网页上的简介显示，公司成交量占北京市场的２０％。作为一家在北京有４００多家门店，上海、广州市场门店数量没到５０家的房产中介公司，其二手房交易额却几乎与北京市场交易总量持平。

  另一位不愿透露姓名的经纪公司企划人员坦言，在整个经纪行业中，编造数据早已经成为行业内的潜规则，并不是个别现象。有些提供给记者的稿子，就是为了赶时效性，甚至头天下午政府出台房产营业税政策，记者的邮箱中马上就能收到两天后市场反馈的数据。而且，不同经纪公司依据自己数据提供出的分析结果存在较大的差异。

  ２００６年８月１日，政府强制征收二手房出售个人所得税，北京市两家相对大型的经纪公司链家与我爱我家提供出了结论完全相反的数据：链家依据数据统计的结果显示交易量下挫，而我爱我家则坚持交易量并未受到特别明显的影响。

  “我们每周都会接到经纪公司提供的新闻稿件，这些稿子中包含有丰富的数据。有些时候，为了抢到时效性，会采用一些经纪公司提供的数据。”一位从事二手房报道的记者透露出一定的担忧，“现在我们并没有其他途径得到更加权威的交易数据。”

  据了解，北京市大型的经纪公司不仅拥有阵容庞大的企划队伍，还与多家媒体建立了长期稳定的联系，定期向记者的邮箱发送新闻稿件。其中，既有对政策走势的分析，还包含一些市场交易量、成交价格的统计。这些数据被新闻媒体广泛引用。

  信息规范亟待加强

  业内人士指出，购买一套房产可能会耗尽普通购房人一生的积蓄，能依据市场行情，做出慎之又慎的决定，对购房人而言尤为重要。然而，作为购房人判断、决策基础的市场数据却大部分被经纪公司垄断。

  “我不相信报纸上提供的二手房市场交易数据。”参加展会的李先生告诉中国经济时报记者，“随便翻开一份北京市的都市报纸，只要是关于二手房的报道数据基本都来源于经纪公司。要买房，我会自己到市场中去看。”

  “由于没有权威的数据来源，从经纪公司发布的一些数据释放出错误的市场信号，无论是购房人还是政府，都容易被误导，不仅消费者不能作出正确的判断，而且会误导政府的决策。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在接受中国经济时报记者采访时对此表示非常担忧，原本应当成为消费者购房决策依据的房市数据，由于受到歪曲甚至编造，现正成为影响消费者做出正确判断的障碍。

  牛凤瑞认为信息真实在市场向着规范化方向发展过程中，作用不可忽视。他说：“统计数据需要有正确的基础信息来源、规范化的统计手法。而由商业机构提供的数据，很容易受利益影响，出现以偏概全的现象，一个典型并不能说明普遍真理。”

  “要解决二手房市场混乱的问题，关键在于加强对信息统计标准、来源的规范。政府应当在其中发挥更大的作用。”牛凤瑞对此给出两点建议。

  首先应当建立健全二手房市场信息的收集、整理、披露机制。全局性的信息不应当由企业提供，企业并没有为公众谋利的冲动，只有政府才能提供利益共享。具体而言，政府必须要做好住房的统计普查工作。

  其次，建立信息统计的法制，严格规范相关企业的行为。对提供虚假信息、扰乱市场秩序的行为予以严惩。

  另一位学者则认为，保障数据来源的真实性，应当建立独立于企业的第三方机构，由政府授权，进行信息的采集、分析、整理工作，并对社会公示。这种机构类似于提供个人贷款信用查询的机构，由非营利机构的第三方提供真实的市场调查数据。但他同时表示：“银行信用体制的建立从提出设想到实现目标，经历了好几年的时间，二手房市场要想建立起独立的信息采集体系，依然需要一段较长的时间。”